Cómo notificar la subida de la renta al inquilino

Subir el alquiler cada año no es automático. Aunque el contrato lo permita, la actualización solo surte efecto si la comunicas bien al inquilino. Te explicamos cuándo puedes subir la renta en 2026, qué índice se aplica y cómo notificar la subida al inquilino para que sea válida y exigible.

Solo puedes subir la renta si está pactado

La regla de partida del artículo 18 de la LAU es clara: la renta solo se actualiza durante la vigencia del contrato cuando ambas partes lo han acordado expresamente. Si el contrato no incluye una cláusula de revisión, la renta se mantiene fija todo el plazo. Por eso conviene repasar bien las cláusulas del contrato de alquiler antes de firmar: una omisión ahí te congela el precio durante años.

Conviene, además, que la cláusula sea explícita: basta con indicar que la renta se actualizará cada año conforme al índice legal aplicable. Si se pactó la revisión pero no se concretó el índice, se aplica por defecto el índice de referencia que fija la ley.

Cuando sí está pactada, la actualización se aplica una sola vez al año, en la fecha en que se cumple cada anualidad del contrato. No puedes adelantarla ni acumular las subidas de años anteriores que no reclamaste en su momento.

Qué índice se aplica en 2026: el IRAV

Para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, la referencia ya no es el IPC, sino el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los contratos de Arrendamiento de Vivienda), creado por la Ley 12/2023. Lo publica el INE cada mes y funciona como tope: puedes subir la renta hasta ese porcentaje, nunca por encima.

Según el último dato publicado por el INE, el IRAV se situó en el 2,48 % (referencia de mayo de 2026). El porcentaje varía cada mes, así que debes tomar el que esté vigente en la mensualidad en que corresponde revisar. Ten en cuenta que el IRAV actúa como límite máximo: aunque el IPC de ese mes sea superior, no puedes repercutir más de lo que marque el índice de referencia.

El cálculo es sencillo: renta mensual multiplicada por el porcentaje del IRAV. Por ejemplo, sobre una renta de 1.000 €, una actualización del 2,48 % supone 24,80 € más al mes.

¿Y los contratos antiguos?

Los contratos anteriores a mayo de 2023 se rigen por el índice que pactaron en su día, normalmente el IPC, respetando los topes transitorios que han estado vigentes estos años. Si tienes dudas sobre cuál te corresponde, es mejor confirmarlo antes de aplicar la subida.

Cómo notificar la subida para que sea válida

Aquí está la clave que muchos propietarios pasan por alto. La renta actualizada no es exigible por el simple hecho de que se cumpla el año: hay que comunicarla. El artículo 18.3 de la LAU exige que la notificación sea por escrito e indique tres datos:

• El porcentaje de actualización aplicado.

• La nueva renta resultante.

• La fecha desde la que empieza a pagarse.

Si el inquilino lo pide, debes acompañar la certificación del INE con el índice utilizado. La ley admite incluso la notificación mediante una nota en el recibo de la mensualidad anterior, siempre que quede constancia de ella. Aun así, para evitar discusiones lo más seguro es un medio que deje rastro, como un burofax con certificación de contenido o un correo electrónico que el inquilino confirme.

Desde cuándo puedes cobrar la nueva renta

Este punto genera muchas confusiones. La renta actualizada es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que notificas la subida por escrito. Es decir, no puedes aplicarla con efecto retroactivo: si te olvidas de comunicarla a tiempo, pierdes los meses que no reclamaste. Por eso lo más práctico es avisar con antelación, antes de que se cumpla la anualidad, para que la nueva cuota empiece el mismo mes del aniversario.

Un ejemplo práctico

Imagina un contrato firmado en septiembre de 2024 con una renta de 900 €. Al llegar septiembre de 2026 quieres actualizarla. Compruebas el IRAV vigente ese mes —supongamos un 2,4 %— y calculas: 900 × 2,4 % = 21,60 €. La nueva renta sería de 921,60 €. Envías la notificación por escrito en agosto, indicando el porcentaje, la nueva cuota y la fecha de efecto, y desde septiembre cobras ya la renta actualizada. Guarda siempre prueba del envío: si el inquilino discute la subida, esa constancia es lo que te protege.

Qué hacer si el inquilino no paga la subida

Si has notificado correctamente y el inquilino se niega a abonar la parte actualizada, esa diferencia es una deuda como cualquier otra renta impagada. Puedes reclamarla, primero de forma amistosa y, si no hay acuerdo, por la vía judicial. Tienes los pasos detallados en nuestra guía sobre cómo reclamar las rentas impagadas.

Conclusión

Actualizar la renta en 2026 es sencillo si respetas tres cosas: que esté pactado en el contrato, aplicar como máximo el IRAV vigente y notificar la subida por escrito antes del aniversario. El error más común no es calcular mal, sino no comunicar a tiempo y perder meses de ingreso.

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