Plazo para devolver la fianza al inquilino en Madrid

Cuando un inquilino se marcha, empieza a correr un reloj. La ley te da un plazo concreto para devolver la fianza y, si te pasas, la cantidad retenida empieza a generar intereses a favor del inquilino. Como propietario en Madrid, conviene tener claro cuánto tiempo tienes, qué puedes descontar y cómo recuperar el depósito que en su día ingresaste en la Comunidad. Te lo explicamos paso a paso.

Cuánto tiempo tienes para devolver la fianza

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es claro: la fianza debe devolverse cuando termina el contrato y el inquilino entrega las llaves. La norma no fija un plazo cerrado para revisar el estado del piso, pero sí establece que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haber restituido el dinero, la cantidad pendiente devengará el interés legal.

En la práctica, ese mes funciona como plazo de referencia. Dispones de ese margen para revisar la vivienda, calcular posibles desperfectos y hacer la transferencia. Pasado ese tiempo, cualquier retraso tiene coste para ti.

Qué ocurre si te retrasas: los intereses legales

Si dejas pasar ese mes sin devolver la fianza (o la parte que corresponda), la cantidad retenida genera automáticamente el interés legal del dinero a favor del inquilino. No hace falta que él lo reclame de forma expresa: el derecho nace por el mero transcurso del plazo.

El interés legal lo fija cada año la Ley de Presupuestos Generales del Estado; en 2026 está en el 3,25 % anual. Sobre importes de fianza no suele ser una cifra elevada —una mensualidad de 900 euros retenida seis meses genera algo menos de 15 euros—, pero, si el retraso se prolonga y el inquilino acude a un juzgado, a los intereses se suman las molestias y las posibles costas del procedimiento. Devolver a tiempo es, sencillamente, más barato. Ten en cuenta, además, que puedes devolver la parte no discutida de inmediato y retener solo el importe justo de los desperfectos: así reduces el riesgo de reclamación.

El depósito en la Agencia de Vivienda Social de Madrid

Aquí hay un matiz importante para los propietarios madrileños. En la Comunidad de Madrid, el arrendador está obligado a depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social (AVS, antiguo IVIMA) dentro de los 30 días siguientes a la firma del contrato. Ese dinero no lo guardas tú: lo custodia el organismo público durante toda la vida del arrendamiento.

Por eso, cuando el contrato termina, antes de devolver la fianza al inquilino tienes que solicitar tú mismo la devolución del depósito a la Agencia. El trámite no es inmediato: puede tardar varias semanas desde que presentas la solicitud. Conviene iniciarlo en cuanto sepas la fecha de salida para no acumular retrasos que se vuelvan contra ti por los intereses del artículo 36.4.

Qué puedes descontar antes de devolver

La fianza responde de los daños que el inquilino haya causado más allá del uso normal y de las deudas pendientes (rentas o suministros impagados). No puedes retener dinero por el desgaste lógico del paso del tiempo —pintura envejecida, pequeñas marcas de uso—, pero sí por desperfectos reales como cristales rotos, electrodomésticos estropeados por mal uso o una limpieza extraordinaria que el estado del piso obligue a contratar.

La frontera entre daño y desgaste genera muchas discusiones. Repasamos con detalle qué puedes descontar de la fianza en otra guía, pero la regla de oro es documentar: fotografías con fecha, un inventario firmado al entrar y un acta de salida evitan la mayoría de los conflictos.

Si la fianza no cubre toda la deuda —por ejemplo, varias mensualidades impagadas—, puedes retener lo que corresponde y, además, reclamar las cantidades pendientes por la vía judicial.

Cómo devolver la fianza sin conflictos

Para cerrar el arrendamiento de forma limpia, sigue una rutina sencilla:

• Haz una visita de salida con el inquilino y comparad el estado del piso con el inventario de entrada.

• Justifica cualquier descuento por escrito, con presupuestos o facturas de las reparaciones.

• Devuelve la fianza por transferencia, dejando constancia del pago y del concepto.

• Empieza pronto el trámite con la Agencia de Vivienda Social para tener el dinero disponible dentro del plazo.

Actuar con transparencia no solo evita reclamaciones: también deja una buena impresión que se traduce en mejores referencias y en un alquiler más tranquilo la próxima vez.

Conclusión

Devolver la fianza dentro del mes siguiente a la entrega de las llaves, descontar solo lo que de verdad corresponde y recuperar a tiempo el depósito de la Agencia de Vivienda Social son las tres claves para cerrar un contrato sin sobresaltos ni intereses de más.

Si prefieres no ocuparte de estos trámites, en Rubirent lo hacemos por ti. Nuestros planes de gestión del alquiler —"Consigue mi inquilino" y "Cobertura total"— incluyen el cierre del contrato, el cálculo de descuentos y la gestión de la fianza para que la devolución sea impecable. Escríbenos a info@rubirent.com o visita rubirent.com.