Alquilar tu piso en Rivas-Vaciamadrid en 2026: precio de referencia, IBI, tasa de basuras y trámites

Si vas a alquilar tu piso en Rivas-Vaciamadrid, antes de poner el anuncio conviene que conozcas tres cosas: cuánto se paga de alquiler en el municipio según los datos oficiales, cuánto te cuesta el IBI y cómo funciona la ecotasa, la tasa de basuras que Rivas cobra junto al IBI. Aquí las tienes, junto con los plazos de pago de 2026, el recargo a los pisos vacíos, lo que puedes cobrar al inquilino, qué tribunal llevaría un impago y los trámites del contrato, con las ordenanzas municipales y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en la mano.

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Rivas-Vaciamadrid?

La fuente oficial es el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, que elabora el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana con las rentas que los propietarios declaran a Hacienda. Su último año publicado es 2024. Para los pisos en edificios de viviendas (vivienda colectiva), Rivas queda así frente a Arganda del Rey, Coslada y San Fernando de Henares (municipios cercanos del este), la capital y el conjunto de la provincia:

Lo que distingue a Rivas es el tamaño: los pisos alquilados tienen 108 m² de mediana, frente a 66 m² en la capital. Por eso la renta mensual mediana es prácticamente la misma que en Madrid capital (867 € frente a 868,75 €), aunque el metro cuadrado salga bastante más barato (9,16 € frente a 13,97 €). Frente a sus vecinos del este, un piso en Rivas se alquila, de mediana, por 137 € más al mes que en Coslada, 167 € más que en San Fernando de Henares y 227 € más que en Arganda del Rey. La mitad central de los contratos (entre los percentiles 25 y 75) tenía una renta de entre unos 757 y 995 €, y la mediana por metro cuadrado ha pasado de 8,53 € en 2022 a 9,16 € en 2024, una subida de alrededor del 7 % en dos años. El Ministerio tiene, además, datos de 330 viviendas unifamiliares alquiladas, con una renta mediana de unos 1.316 € al mes.

Ten en cuenta que estas cifras recogen todos los contratos en vigor, también los firmados hace años, y no distinguen entre los barrios del municipio, como Covibar o el casco antiguo. Por eso suelen quedar por debajo de lo que se pide hoy en un contrato nuevo: úsalas como suelo, no como precio de salida. Para fijar el tuyo, sigue el método de cómo fijar el precio de alquiler de tu piso en Madrid o calcula el precio del alquiler de tu piso con nosotros.

¿Es Rivas-Vaciamadrid zona tensionada?

No. A 2 de noviembre de 2026, la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, así que en Rivas no se aplica el tope a la renta inicial de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: en un contrato nuevo, por regla general, la renta la pactan libremente propietario e inquilino. Las principales excepciones son las viviendas protegidas, los contratos de temporada sucesivos en el mismo piso (art. 17.8 LAU) y el alquiler por habitaciones (art. 17.9 LAU), dos límites nuevos del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación. Lo explicamos en zonas tensionadas en Madrid: ¿hay tope al alquiler en 2026?

Lo que sí se aplica en Rivas, como en toda España, es el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y, a 2 de noviembre de 2026, pendiente de convalidación. En las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo pacto, la subida anual de la renta no puede superar el 2 %, y no cabe ninguna si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de referencia. Puedes comprobarlo con la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda; el resto de cambios está en la guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

¿Cuánto es el IBI en Rivas en 2026 y cuándo se paga?

Según el artículo 8 de la ordenanza fiscal del IBI del Ayuntamiento de Rivas-Vaciamadrid, en la redacción vigente desde el 1 de enero de 2025, el tipo para los inmuebles urbanos es del 0,57 % del valor catastral. Es el tipo que pagan los pisos: los tipos diferenciados (1,10 % para usos industrial, comercial, de oficinas y de ocio y hostelería, y 0,85 % para el deportivo) solo afectan a inmuebles de esos usos con un valor catastral superior a 750.000 €. Puedes comparar el tipo con el de otros municipios en nuestra guía del IBI por municipios en la Comunidad de Madrid.

Rivas cobra el IBI urbano en dos plazos del 50 %, o en cinco cargos domiciliados si te adhieres al Sistema Especial de Pago, según el calendario fiscal de 2026 publicado en el BOCM el 26 de diciembre de 2025:

• Si te falta el segundo plazo: a 2 de noviembre de 2026 sigue abierto, hasta el 16 de noviembre. Si se pasa sin pagar, la deuda entra en periodo ejecutivo, con un recargo del 5, el 10 o el 20 % según cuándo se pague (art. 28 de la Ley General Tributaria) y, en el último caso, intereses de demora.
• Sistema Especial de Pago: si te adhieres, la ordenanza te bonifica un 5 % de la cuota íntegra del IBI (art. 6.7) y también de la ecotasa, con los requisitos de la ordenanza general de gestión y recaudación.
• Otras bonificaciones: 50 % durante tres años para las viviendas de protección oficial y una bonificación por instalar energía solar fotovoltaica para autoconsumo, con los requisitos del artículo 6.8. La de familia numerosa, cuya ampliación para 2027 aprobó provisionalmente el Pleno en julio de 2026, no sirve para un piso alquilado, porque se aplica a la vivienda habitual de la familia titular.

El IBI lo paga quien es titular de la vivienda a 1 de enero, aunque esté alquilada o vacía.

El recargo del IBI a los pisos vacíos

El artículo 8.6 de la ordenanza de Rivas prevé un recargo del 50 % de la cuota líquida para los inmuebles de uso residencial «desocupados permanentemente», y considera como tales los que no tienen a nadie empadronado en la fecha del devengo o carecen de consumo de luz y agua. Esa redacción no recoge los requisitos que la Ley 12/2023 añadió a la ley estatal: el artículo 72.4 de la Ley de Haciendas Locales, en la redacción que se aplica al IBI de 2026, solo permite el recargo si la vivienda lleva vacía más de dos años de forma continuada y sin causa justificada, y su titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, con una declaración municipal previa y audiencia al propietario. El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, lo traslada al nuevo artículo 72.4 bis con efectos desde el IBI de 2027, pero fuera de las zonas tensionadas mantiene esos mismos umbrales.

La ley considera causa justificada, entre otras, tener el piso ofrecido en alquiler a precio de mercado (como máximo, seis meses en esa situación) o en venta (como máximo, un año), estar en obras, en un litigio que impida usarlo o ser segunda residencia (hasta cuatro años vacío de forma continuada). Si te llega una liquidación de este recargo, revisa si se cumplen esos requisitos antes de pagarla; lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre el recargo del IBI por vivienda vacía. Y recuerda que, aunque no haya recargo, un piso vacío tributa en el IRPF por la imputación de rentas inmobiliarias.

La ecotasa: la tasa de basuras de Rivas

A diferencia de otros municipios que han aprobado su tasa de basuras en los últimos meses por la Ley 7/2022, de residuos, Rivas la cobra desde hace años con el nombre de ecotasa. La regula la ordenanza fiscal de la tasa por la gestión de residuos sólidos urbanos, cuya última modificación entró en vigor el 1 de enero de 2022, y se paga en los mismos plazos que el IBI. El recibo de una vivienda se devenga el 1 de enero y se calcula así:

• Base: 83 € al año por inmueble, el coste medio del servicio que fija la ordenanza.
• Coeficiente por valor catastral: desde 0,144 para las viviendas de hasta 48.000 € hasta 0,456 para las de más de 157.000 €, en once tramos.
• Coeficiente por tipología: 1,000 para los pisos en edificios de viviendas y 1,100 para las unifamiliares y las viviendas colectivas con parcela de uso particular.
• Coeficiente de situación: según la categoría fiscal de la calle en el callejero municipal.

La cuota resultante de una vivienda no puede ser inferior a 12 € ni superior a 75 € al año, y no pagan las viviendas con un valor catastral inferior a 15.660 €. La única bonificación es la del 5 % por adherirse al Sistema Especial de Pago. Para el resto de dudas sobre este tributo, tienes nuestra guía sobre la tasa de basuras en el alquiler de Madrid.

¿Puedes cobrar el IBI y la ecotasa al inquilino?

Depende del tributo y de la fecha del contrato. Tras el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, el artículo 20.1 de la LAU establece que «en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario». Aplicado a Rivas:

• IBI: el obligado es el propietario, así que, con la redacción vigente, no puede trasladarse al inquilino. El decreto no aclara qué pasa con los contratos anteriores al 8 de octubre que ya pactaban repercutirlo; si es tu caso, revísalo antes de seguir cobrándolo. Lo explicamos en nuestra guía sobre si el IBI puede repercutirse al inquilino en Madrid.
• Ecotasa: la ordenanza de Rivas considera contribuyentes a quienes reciben el servicio, y el propietario paga como sustituto, con derecho a repercutir las cuotas a los usuarios de la vivienda (art. 4). El inquilino que vive en el piso encajaría, en principio, en la excepción del artículo 20.1, siempre que lo pactéis por escrito y el contrato determine el importe anual a la fecha de la firma. Con un recibo de entre 12 y 75 € al año, muchos propietarios prefieren asumirlo.

Ejemplo con números: un piso de 108 m² en Rivas

Tomemos un piso de 108 m² (la superficie mediana de los pisos alquilados del municipio, según el Ministerio), en un edificio de viviendas, con un valor catastral de 110.000 €, alquilado por 950 € al mes:

• IBI 2026: 110.000 € × 0,57 % = 627 €, en dos recibos de 313,50 €. Con el Sistema Especial de Pago, pagarías un 5 % menos: 595,65 €.
• Ecotasa: con ese valor catastral, el coeficiente es 0,336, así que 83 € × 0,336 × 1,000 = 27,89 € antes de aplicar el coeficiente de situación de la calle, y en ningún caso más de 75 €.
• Peso de los tributos locales: el IBI supone alrededor del 5,5 % de los 11.400 € de renta anual; la ecotasa apenas añade unas décimas.

El IBI y la ecotasa son gastos deducibles del rendimiento del alquiler en el IRPF, como tributos no estatales del artículo 23.1 de la Ley del IRPF, en proporción a los días del año en que el piso esté alquilado. Si el inquilino te paga la ecotasa, lo que te pague cuenta como ingreso, como contamos en gastos repercutidos al inquilino en el IRPF.

Sobre el rendimiento neto positivo se aplica, además, la reducción por alquiler de vivienda. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y hasta el 1 de diciembre de 2026, como Rivas no es zona tensionada, no caben el 90 % ni el 70 % por inquilinos jóvenes, porque ambos exigen que lo sea. Para los contratos posteriores, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, fija otros porcentajes, y algunos ya no dependen de la zona tensionada. Los que puedes aplicar según la fecha del contrato están en nuestra guía sobre la reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026.

Fianza, padrón y entrega de llaves

• Fianza: una mensualidad de renta, obligatoria (art. 36.1 LAU), que, como exige el Decreto 181/1996, se deposita en la Comunidad de Madrid, no en el Ayuntamiento de Rivas. Plazos y recargos, en nuestra guía sobre cómo depositar la fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid.
• Seguro de impago: desde el 8 de octubre (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación), no se le puede exigir al inquilino que lo contrate (art. 36.5 LAU); si quieres esa protección, la contratas tú. Te contamos qué documentación se le puede pedir en los requisitos del seguro de impago.
• Padrón: el inquilino se empadrona en el Ayuntamiento de Rivas con el contrato de alquiler en vigor, sin necesidad de tu permiso. El padrón no le da ningún derecho sobre la vivienda y, como la ordenanza del IBI usa la falta de empadronados como indicio de vivienda vacía, te conviene que se empadrone. Más detalle en empadronamiento del inquilino: ¿necesita tu permiso?
• Entrega de llaves: el nuevo artículo 36.7 LAU (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación) obliga a firmar, al acabar el contrato, un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se devolvió en buen estado. Haz un inventario y un acta de entrega detallados al entrar y al salir.

¿Qué juzgado lleva un desahucio en Rivas-Vaciamadrid?

Rivas-Vaciamadrid no es cabecera de partido judicial: pertenece al partido judicial de Arganda del Rey. Por eso, un desahucio por impago de una vivienda de Rivas se presenta ante el Tribunal de Instancia de Arganda del Rey. Los tribunales de instancia han sustituido a los antiguos juzgados de primera instancia e instrucción con la Ley Orgánica 1/2025.

El procedimiento es el mismo que en el resto de España: requerimiento de pago, posible enervación por parte del inquilino y lanzamiento, con las reglas vigentes para hogares vulnerables. Lo repasamos paso a paso en nuestra guía sobre el desahucio por impago en Madrid en 2026. La mejor protección sigue siendo prevenir: estudiar bien la solvencia del inquilino y contratar tú un seguro de impago.

Alquilar en Rivas sin ocuparte de nada

Rubirent da servicio en toda la Comunidad de Madrid, también en Rivas-Vaciamadrid. Si prefieres no encargarte tú, buscamos al inquilino y estudiamos su solvencia, preparamos el contrato y depositamos la fianza, y, si lo eliges, seguimos con la gestión hasta el finiquito. Lo explicamos en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid, y el proceso completo, paso a paso, en cómo alquilar tu piso en Madrid. Si quieres comparar con municipios cercanos, tienes las guías para alquilar tu piso en Coslada y alquilar tu piso en Alcalá de Henares.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en Rivas-Vaciamadrid?

Según el Ministerio de Vivienda, la renta mediana declarada de un piso en Rivas-Vaciamadrid fue de 867 € al mes en 2024 (9,16 €/m²), con una superficie mediana de 108 m². Son medianas de todos los contratos en vigor, así que los contratos nuevos suelen firmarse por encima.

¿Cuánto es el IBI en Rivas-Vaciamadrid en 2026?

El tipo para las viviendas es del 0,57 % del valor catastral. Un piso con un valor catastral de 110.000 € paga 627 € al año, o un 5 % menos si está adherido al Sistema Especial de Pago.

¿Cuándo se paga el IBI en Rivas-Vaciamadrid?

En 2026, en dos plazos del 50 %: del 1 de mayo al 30 de junio y del 15 de septiembre al 16 de noviembre. Con el Sistema Especial de Pago, se carga en cinco cuotas domiciliadas entre febrero y octubre.

¿Cuánto se paga de tasa de basuras en Rivas-Vaciamadrid?

La ecotasa de una vivienda se calcula sobre una base de 83 €, ajustada por su valor catastral, su tipología y la categoría de la calle, y el recibo queda entre 12 y 75 € al año (no pagan las viviendas con un valor catastral inferior a 15.660 €). Se paga en los mismos plazos que el IBI.

¿Quién paga la ecotasa en Rivas, el propietario o el inquilino?

El recibo lo paga el propietario como sustituto del contribuyente, y la ordenanza le permite repercutir la cuota a los usuarios de la vivienda. En principio, podría cobrársela al inquilino, porque el nuevo artículo 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación) admite repercutir los tributos en los que la parte arrendataria tiene la condición de obligado tributario, siempre que se pacte por escrito en el contrato, con su importe anual.

¿Qué juzgado lleva un desahucio en Rivas-Vaciamadrid?

El Tribunal de Instancia de Arganda del Rey, porque Rivas-Vaciamadrid pertenece a ese partido judicial. El procedimiento por impago es el mismo que en el resto de España.

Conclusión

Alquilar un piso en Rivas-Vaciamadrid tiene sus propias cifras: una renta mediana de unos 867 € al mes por pisos grandes, de 108 m², un IBI del 0,57 % en dos plazos (el segundo, hasta el 16 de noviembre), una ecotasa de entre 12 y 75 € al año y el Tribunal de Instancia de Arganda del Rey para las reclamaciones judiciales del alquiler. Con esos datos, un contrato bien redactado y un inquilino solvente, el alquiler tiene mucho ganado. Si prefieres que nos ocupemos nosotros, consulta nuestros planes de gestión del alquiler y elige el que mejor encaje con tu vivienda.