Subir el alquiler por obras de mejora: el art. 19 LAU

Reformar el piso y, a cambio, cobrar algo más de renta es legal, pero no se improvisa. El artículo 19 de la LAU permite subir el alquiler por obras de mejora con un tope claro y un procedimiento que conviene seguir al pie de la letra. Si eres propietario en Madrid y estás pensando en renovar la vivienda que tienes arrendada, aquí tienes cuánto puedes elevar la renta, cómo se calcula y qué fallos te dejarían sin derecho a cobrarlo.

Qué permite el art. 19 LAU

Una vez transcurridos los cinco años de duración mínima del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), quien realiza obras de mejora en la vivienda tiene derecho a elevar la renta anual. No es una subida libre: la ley fija una fórmula y un límite máximo.

La elevación se calcula aplicando al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminar las obras, incrementado en tres puntos, sin que el aumento pueda superar el 20% de la renta vigente en ese momento. Del capital invertido hay que descontar cualquier subvención pública obtenida para la reforma. Esta elevación por mejoras es distinta de la actualización anual de la renta que se pacta con el índice oficial: una cosa es revalorizar la renta cada año y otra recuperar parte de lo invertido en obras.

Mejoras sí, reparaciones no: la diferencia clave

Aquí está el error más frecuente. No toda obra da derecho a subir la renta. La LAU distingue dos cosas:

• Obras de conservación (art. 21 LAU): las necesarias para mantener la vivienda habitable, como arreglar una caldera averiada o una humedad. Son obligación del propietario y no permiten elevar la renta. Si tienes dudas sobre quién asume cada arreglo, lo desglosamos en nuestra guía sobre quién paga las reparaciones en el alquiler.

• Obras de mejora: las que aumentan el valor o la calidad de la vivienda más allá de su simple conservación. Instalar climatización, sustituir las ventanas por unas de mayor aislamiento, una reforma integral del baño o mejoras de eficiencia energética entran en esta categoría.

Cambiar un electrodoméstico roto por otro igual es conservación. Instalar aire acondicionado donde no lo había es mejora. Solo en el segundo caso nace el derecho del art. 19. Conviene no confundir esto con las obras que hace el propio inquilino, que se rigen por el art. 23 y no afectan a tu renta.

Cuánto puedes subir: el cálculo paso a paso

Veámoslo con números. El tipo de interés legal del dinero en 2026 es del 3,25%, así que la fórmula aplica un 6,25% (3,25% + 3 puntos) sobre el capital invertido.

Imagina que inviertes 10.000 € en instalar climatización y mejorar el aislamiento, sin subvención:

• Incremento anual: 10.000 € × 6,25% = 625 € al año, es decir, unos 52 € al mes.

• Comprobación del tope: si la renta vigente es de 1.000 €/mes (12.000 €/año), el 20% son 2.400 €/año. Como 625 € no supera ese límite, la subida es válida íntegra.

La renta pasaría de 1.000 € a unos 1.052 € mensuales. Si la inversión fuera mucho mayor y el cálculo rebasara el 20% de la renta anual, te quedarías en ese tope y no podrías repercutir el resto.

El plazo y la notificación por escrito

Dos requisitos sin los que la subida no es exigible:

1. El plazo. Debes haber superado el periodo de duración mínima del contrato: cinco años con propietario particular y siete con persona jurídica.

2. La notificación. La elevación surte efecto desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, notifiques al inquilino por escrito la nueva cuantía, detallando los cálculos y aportando copia de las facturas que justifican el coste.

Esa notificación es la prueba de que has cumplido el procedimiento, así que envíala por un medio que deje constancia. Un correo certificado o un burofax con acuse de recibo evita discusiones futuras sobre si el inquilino recibió o no el detalle del incremento.

El atajo: pactarlo con el inquilino

No siempre hay que esperar cinco años. Arrendador e inquilino pueden acordar por escrito la realización de obras de mejora y la subida de renta asociada en cualquier momento del contrato, sin que ese pacto interrumpa la prórroga en curso. Es la vía más rápida y la que menos fricción genera: si el inquilino se beneficia de un piso más confortable y eficiente, suele estar dispuesto a asumir una renta algo mayor pactada de mutuo acuerdo. Deja siempre el acuerdo firmado y con el importe y el detalle de las obras bien especificados.

Conclusión

Subir el alquiler por obras de mejora es una herramienta legítima para rentabilizar una inversión en tu vivienda, siempre que respetes tres claves: que sea mejora y no conservación, que apliques bien el cálculo con su tope del 20% y que notifiques por escrito con la documentación. Puedes consultar el texto íntegro en el artículo 19 de la LAU en el BOE.

¿Dudas sobre si tu reforma da derecho a elevar la renta o sobre cómo calcular el incremento exacto? En Rubirent ayudamos a propietarios de Madrid a gestionar su alquiler sin sustos. Escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes en rubirent.com.