Alquiler con opción a compra: cómo funciona y qué pactar

El alquiler con opción a compra se ha convertido en una alternativa interesante para muchos propietarios de Madrid que quieren rentabilizar su vivienda hoy y, llegado el caso, vendérsela a un inquilino que ya la conoce y la cuida. Pero combina dos contratos en uno y, mal redactado, da problemas. En esta guía te explicamos cómo funciona el alquiler con opción a compra, qué es la prima, cómo se descuentan las rentas y qué impuestos pagas como arrendador.

Qué es el alquiler con opción a compra

Es un contrato atípico —no está regulado de forma específica en una sola ley— que une dos acuerdos: un arrendamiento de vivienda, sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y un derecho de opción de compra, amparado por la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil. El inquilino vive de alquiler durante un plazo y, dentro de ese periodo, tiene el derecho —que no la obligación— de comprar la vivienda a un precio fijado de antemano.

La clave está ahí: la decisión final de comprar es del inquilino. El propietario, en cambio, queda vinculado: si el inquilino ejerce la opción en plazo y forma, está obligado a vender.

Los tres elementos que no pueden faltar

Para que el contrato sea válido y no acabe en conflicto, deben quedar claros tres elementos esenciales del derecho de opción:

• El precio de la futura compraventa, cerrado desde la firma. No puede quedar "a determinar".

• El plazo para ejercer la opción, que suele coincidir con la duración del alquiler (uno, dos o tres años).

• La prima de la opción, si se pacta, que es lo habitual.

Junto a ellos conviene detallar la renta mensual, el porcentaje de rentas que se descontará del precio y la forma de comunicar el ejercicio de la opción, idealmente por burofax.

La prima: qué es y cuánto se suele pagar

La prima de la opción es la cantidad que el inquilino paga al propietario a cambio del derecho a comprar. Funciona como una señal: suele situarse entre el 5% y el 10% del precio de venta, aunque las partes son libres de fijar otra cifra.

Lo más frecuente es pactar que, si el inquilino ejerce la opción, la prima se descuente del precio final. Si no la ejerce, el propietario hace suya la prima como compensación por haber mantenido la vivienda reservada. Conviene dejar este punto por escrito sin ambigüedades.

Cómo se descuentan las rentas del precio

Aquí está uno de los mayores atractivos para el inquilino y un punto delicado para el propietario. Es frecuente acordar que una parte de las rentas mensuales pagadas se reste del precio de compra si finalmente se ejerce la opción. Puede ser el 100%, el 50% o el porcentaje que se decida: no hay un mínimo legal.

Calcula bien ese descuento. Si comprometes el 100% de las rentas durante tres años, estás financiando buena parte de la compra. Antes de fijar las cifras, te ayudará revisar la rentabilidad real de tu alquiler para no salir perdiendo en la operación.

La renta durante la fase de alquiler

Mientras dure el arrendamiento se aplican las reglas de la LAU: duración mínima, prórrogas y actualización de la renta. Si quieres subir el alquiler cada año, recuerda que ahora rige un nuevo índice de referencia; te lo explicamos en la guía sobre cómo actualizar la renta con el IRAV. Que el precio de compra quede cerrado no impide actualizar la renta mensual: son dos cosas distintas que conviven en el mismo contrato.

Fiscalidad: qué impuestos paga cada parte

La parte fiscal sorprende a muchos propietarios. Conviene separar tres momentos:

• Al conceder la opción: la constitución del derecho de opción tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de transmisiones onerosas, y lo paga el inquilino. La base es la prima; si esta es inferior al 5% del precio de la vivienda, se toma ese 5% como base. En la Comunidad de Madrid el tipo general de ITP es del 6%.

• Durante el alquiler: las rentas tributan en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, igual que en cualquier arrendamiento. El alquiler de vivienda, eso sí, está exento de ITP para el inquilino, como vimos en esta guía sobre el ITP del alquiler.

• Al ejercer la opción y vender: se tributa por la compraventa (ITP del 6% en Madrid si es segunda mano, o IVA más Actos Jurídicos Documentados si es obra nueva) y tú declararás la ganancia patrimonial en tu IRPF.

Ventajas y riesgos para el propietario

Las ventajas son claras: aseguras ingresos por alquiler, fidelizas a un inquilino que cuida la casa como futura suya y tienes un comprador casi cerrado en un mercado, el de Madrid, con demanda sólida.

Los riesgos también conviene mirarlos de frente. El precio queda congelado desde la firma, así que si la vivienda se revaloriza con fuerza podrías vender por debajo de mercado. Y si el inquilino finalmente no compra, habrás bloqueado la venta durante meses. Una redacción cuidadosa —plazos, prima no reembolsable, pérdida de la opción en caso de impago— es lo que marca la diferencia. Evita cláusulas desequilibradas que puedan declararse nulas; repasa antes nuestra guía de cláusulas abusivas en el contrato para firmar sobre seguro.

Conclusión

El alquiler con opción a compra puede ser una fórmula muy útil para el propietario de Madrid que no tiene prisa por vender pero quiere dejar la puerta abierta. La clave está en cerrar bien el precio, la prima, el plazo y el descuento de rentas, y en entender la factura fiscal de cada fase.

En Rubirent acompañamos a los propietarios en todo el proceso, desde la redacción del contrato hasta la firma. Si estás valorando esta opción para tu vivienda, escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes en rubirent.com.