Qué descontar de la fianza: daños o desgaste normal

Al terminar un alquiler llega el momento delicado: revisar la vivienda y decidir cuánto se devuelve de la fianza. Es una de las principales fuentes de conflicto entre propietario e inquilino. La ley no permite retener el depósito por cualquier marca en la pared: solo por daños reales imputables al inquilino, nunca por el desgaste que produce el uso normal. Saber trazar esa línea te ahorra reclamaciones y protege tu dinero. En esta guía, pensada para propietarios en Madrid, te explicamos qué puedes descontar de la fianza y qué no.

La regla de oro: el desgaste normal no se descuenta

El punto de partida está en el Código Civil. El artículo 1561 obliga al inquilino a devolver la vivienda tal y como la recibió, pero el artículo 1563 matiza que solo responde de los deterioros causados por su culpa o negligencia, no de los derivados del uso ordinario. En la misma línea, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) atribuye al propietario las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el desperfecto lo provoca el inquilino.

Traducido a la práctica: el paso del tiempo y el uso razonable corren de tu cuenta como propietario. La fianza cubre lo que se sale de ese uso normal, es decir, los daños. Confundir ambos conceptos es el error más habitual y el que más reclamaciones genera.

Qué se considera desgaste ordinario

El desgaste normal es el deterioro lógico que sufre cualquier vivienda habitada durante meses o años, aunque el inquilino la haya cuidado. No se descuenta de la fianza. Entran aquí, por ejemplo:

• Pintura apagada o amarilleada por el paso del tiempo.

• Pequeñas marcas de clavos o rozaduras leves en las paredes.

• Desgaste del parquet o del suelo por el uso.

• Grifería o electrodomésticos que fallan por antigüedad.

• Persianas o mecanismos que ceden por el uso continuado.

Cuanto más largo ha sido el contrato, mayor es el desgaste que debes asumir. No es lo mismo un inquilino de seis meses que uno de cinco años: repintar una vivienda tras un arrendamiento largo forma parte del mantenimiento ordinario, no de un daño reparable con la fianza.

Qué sí puedes descontar de la fianza

Sí puedes retener el importe necesario para reparar los daños que van más allá del uso razonable y que son imputables al inquilino o a sus visitas. Algunos ejemplos claros:

• Azulejos, sanitarios o encimeras rotos.

• Puertas o ventanas dañadas o descolgadas.

• Manchas o quemaduras que estropean el suelo, la encimera o el mobiliario.

• Agujeros grandes en tabiques o paredes.

• Electrodomésticos averiados por mal uso.

• Suciedad extrema que exige una limpieza profesional.

También puedes descontar lo que quede pendiente de la renta, los suministros a nombre del propietario o los desperfectos que impidan alquilar de nuevo sin una reparación previa. Ahora bien, el descuento debe ser proporcional: si reparas un daño en un elemento ya viejo, no puedes cobrar al inquilino un recambio a estreno; se aplica la depreciación por antigüedad.

Cómo documentarlo para evitar conflictos

La diferencia entre daño y desgaste se gana con pruebas. Sin ellas, cualquier descuento es discutible y el inquilino puede reclamártelo. Tres herramientas te protegen:

1. Inventario y acta de entrada con fotos fechadas del estado inicial de la vivienda, firmado por ambas partes. Es tu mejor defensa; lo desarrollamos en nuestra guía de inventario y acta de entrega.

2. Acta de salida el día de la devolución de llaves, comparando el estado final con el inicial.

3. Presupuestos o facturas de las reparaciones, para justificar cada euro retenido.

Conviene detallar por escrito qué se descuenta y por qué, en lugar de retener una cifra global sin explicación. Un finiquito claro cierra el contrato sin sorpresas y reduce el riesgo de acabar en una reclamación.

Plazos de devolución y consecuencias de retener de más

El artículo 36.4 de la LAU obliga a devolver el saldo de la fianza que proceda en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Pasado ese mes sin devolución, la cantidad devenga el interés legal del dinero a favor del inquilino.

Retener más de lo justificado tiene consecuencias: si el inquilino reclama y un juez considera que el descuento no estaba respaldado por daños reales ni por pruebas, tendrás que devolver la diferencia con intereses y, en su caso, costas. Por eso la prudencia manda: descuenta solo lo acreditado y documenta cada partida.

Recuerda además que la fianza legal de una mensualidad no siempre cubre grandes destrozos. Si te preocupa ese escenario, valora pedir una garantía adicional al firmar, dentro de los límites que marca la ley.

Conclusión

Devolver la fianza no es un trámite automático ni una excusa para castigar al inquilino: es aplicar bien la ley. El desgaste normal lo asumes tú; los daños reales y acreditados los cubre el depósito. Con un buen inventario, fotos y presupuestos, la decisión deja de ser una fuente de conflictos.

En Rubirent gestionamos la entrada y la salida de tus inquilinos con inventarios rigurosos y un finiquito ordenado que protege tu vivienda y tu fianza. Si quieres delegar esta parte y evitar disputas, escríbenos a info@rubirent.com o descubre nuestros planes en rubirent.com.