Contrato de alquiler de vivienda: qué cláusulas incluir

El contrato de alquiler es la herramienta que protege tu vivienda cuando la pones en renta. Un documento bien redactado evita conflictos, delimita responsabilidades y te da respaldo si algo se tuerce. En esta guía repasamos qué cláusulas debe incluir un contrato de alquiler de vivienda habitual y cómo redactarlas conforme a la normativa vigente en 2026, con la mirada puesta en el propietario que alquila en Madrid.

Datos de las partes y de la vivienda

Todo contrato empieza identificando a arrendador e inquilino con nombre, apellidos, DNI o NIE y domicilio. Si la vivienda tiene varios propietarios, deben figurar todos o quien actúe en su nombre. Del lado del inquilino, conviene incluir a todas las personas mayores de edad que van a vivir en el piso.

La vivienda se describe con su dirección completa, referencia catastral y superficie. Añade si se alquila amueblada y con qué elementos; para eso, lo mejor es remitir a un anexo de inventario. Documentar el estado inicial es clave: un buen inventario y acta de entrega te ayuda a justificar después cualquier desperfecto.

Renta, forma de pago y actualización

La cláusula de renta fija el importe mensual, la fecha y el medio de pago. La transferencia bancaria es la vía más recomendable, porque deja constancia de cada mes abonado.

También debes pactar por escrito cómo se actualiza la renta cada año. Sin cláusula expresa, no puedes subirla durante la vigencia del contrato. Desde la Ley 12/2023, la actualización se referencia al índice que publica el INE, el llamado IRAV, y ya no al IPC clásico. Antes de fijar la cifra de partida, conviene calcular bien el precio del alquiler para tu zona.

Duración, prórrogas y preavisos

La duración es una de las cláusulas más sensibles. La LAU garantiza al inquilino una prórroga de hasta cinco años si el arrendador es persona física (siete si es persona jurídica), aunque firméis un plazo inicial menor. Llegado el vencimiento, si ninguna parte avisa, entran en juego prórrogas anuales adicionales de hasta tres años más.

Fija con claridad los preavisos: el propietario debe comunicar que no renueva con cuatro meses de antelación, y el inquilino con dos. Conviene recoger también el desistimiento: el arrendatario puede dejar la vivienda pasados seis meses avisando con treinta días, y podéis pactar una indemnización proporcional.

Fianza y garantías adicionales

La fianza legal es obligatoria: una mensualidad en vivienda habitual (art. 36 de la LAU). En Madrid debe depositarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad. Además, puedes pactar una garantía adicional, pero la ley la limita a un máximo de dos mensualidades en contratos de hasta cinco (o siete) años. Explicamos los límites en detalle en nuestra guía sobre la garantía adicional.

Gastos, suministros y obras

Aquí conviene ser explícito para evitar discusiones. Indica quién paga los gastos de comunidad, el IBI y la tasa de basuras: pueden repercutirse al inquilino, pero solo si consta por escrito y con el importe cuantificado.

Respecto a los suministros (luz, agua, gas e internet), lo habitual es que los pague quien usa la vivienda y que el titular de los contratos sea el inquilino. Deja pactado el cambio de titularidad de los suministros al inicio. Regula también las obras: qué puede hacer el inquilino y qué reparaciones asume cada parte.

Cláusulas que dan seguridad (y las que debes evitar)

Un buen contrato incorpora extras útiles: el destino del inmueble como vivienda habitual, el permiso o la prohibición de subarriendo, el régimen de mascotas, el número de ocupantes o las causas de resolución por incumplimiento. Cuidado, eso sí, con pasarse: hay pactos nulos que no te protegen aunque los firmes. Revisa cuáles en nuestro artículo sobre cláusulas abusivas para no invalidar el contrato.

Anexos y documentos que acompañan al contrato

Un contrato completo no viaja solo. Conviene adjuntar el certificado de eficiencia energética, obligatorio para alquilar, y copia del DNI o NIE de cada firmante. Añade el inventario del mobiliario si el piso va amueblado y las lecturas de los contadores el día de la entrega, para partir de una foto clara del consumo. Si el edificio tiene normas de convivencia, incorpóralas como anexo para que el inquilino las conozca desde el principio. Guardar toda esta documentación ordenada te ahorrará discusiones y te dará ventaja si alguna vez necesitas reclamar. Cuanta más constancia dejes por escrito, menos margen habrá para la interpretación.

Firma y entrega

Cierra el contrato con la firma de todas las partes en cada página, la fecha y la entrega de llaves. Aunque la LAU admite el acuerdo verbal, el documento escrito es tu mejor prueba ante cualquier reclamación.

Conclusión

Redactar bien el contrato es la mejor inversión de tiempo antes de entregar las llaves: define la renta, la duración, la fianza y el reparto de gastos, y te ahorra problemas durante años. Si prefieres delegarlo y firmar con tranquilidad, en Rubirent nos encargamos de todo el proceso, desde la búsqueda de un inquilino solvente hasta la redacción del contrato. Escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes.