Pequeñas reparaciones en un alquiler: qué son, quién las paga y ejemplos (art. 21.4 LAU)

Un grifo que gotea, una bombilla fundida o una cisterna que no deja de correr: son las pequeñas reparaciones del alquiler, y casi todos los contratos hablan de ellas. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice quién las paga, pero no da una lista ni un importe, y ahí empiezan las dudas. Te explicamos qué son, con ejemplos, y qué puedes poner en el contrato.

¿Qué es una pequeña reparación?

El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice en una sola frase: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».

De ahí salen los dos requisitos para que un arreglo le toque al inquilino:

• Que venga del uso ordinario: el desgaste normal de vivir en la casa, no un defecto de la vivienda ni un accidente.
• Que sea pequeña: un arreglo menor, por lo general de los que se resuelven con una pieza sencilla o sin un técnico especializado.

La ley no fija ningún importe. No existe una cifra legal por debajo de la cual una reparación sea «pequeña», así que desconfía de quien te dé una como si fuera ley. Cuenta la naturaleza del arreglo, no solo su precio.

Pequeña reparación, conservación o daño

Hay tres casos distintos:

El artículo 21.1 obliga al propietario a hacer, sin subir la renta, «todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido». Las excepciones son el deterioro imputable al inquilino, según los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil (responde del deterioro «a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya», y también del causado «por las personas de su casa»), y las pequeñas reparaciones del 21.4.

El cuadro completo de reparaciones lo tienes en la guía de reparaciones en el alquiler: qué paga el propietario y qué paga el inquilino.

Ejemplos orientativos por estancias

Estos son arreglos que se suelen considerar pequeñas reparaciones del inquilino cuando vienen del uso diario. Es una guía práctica, no una lista legal: si el origen es un defecto de la instalación o una pieza que ha llegado al final de su vida útil, puede ser del propietario.

Cocina

• Cambiar la junta de un grifo que gotea o limpiar su aireador.
• Desatascar el sifón del fregadero por restos de comida o grasa.
• Cambiar las bombillas y los filtros de la campana.

Baño

• Ajustar o cambiar el mecanismo de la cisterna cuando deja de cerrar bien.
• Cambiar el flexo o el teléfono de la ducha.
• Rehacer la silicona de la bañera o del plato de ducha.
• Desatascar el lavabo o la ducha por pelos o jabón.

Resto de la casa

• Cambiar bombillas y apretar o sustituir la tapa de un enchufe o un interruptor.
• Cambiar la cinta de una persiana o recolocar una lama que se ha salido.
• Engrasar o ajustar una cerradura o una bisagra que roza.
• Reponer tiradores, topes de puerta o pilas del termostato o del telefonillo.

Para los aparatos de la cocina y la lavadora, tenemos una guía aparte: quién paga la avería de un electrodoméstico en un piso alquilado. Y si lo que falla es la caldera, mira quién paga la avería de la caldera.

La cláusula de pequeñas reparaciones en el contrato

Los alquileres de vivienda se rigen por lo que pacten las partes, pero «en el marco de lo establecido en el título II» de la ley (art. 4.2 LAU). Y el artículo 6 añade que «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario» las normas de ese título, salvo que la propia norma lo permita. El artículo 21 está en ese título, así que en la práctica:

• Sí puedes, en un alquiler de vivienda habitual, recoger en el contrato que las pequeñas reparaciones por el uso ordinario son del inquilino, porque es lo que dice la ley, e incluir una lista de ejemplos para dejarlo claro.
• Sí puedes pactar que las asuma el propietario: eso no perjudica al inquilino.
• No vale, en lo que perjudique al inquilino, una cláusula que le cargue reparaciones de conservación, como la tubería que revienta por antigüedad, aunque la llame «pequeña reparación». Tampoco lo que haga lo mismo con un importe: si una avería es de conservación, no deja de serlo por costar poco.

La cláusula que se tiene por no puesta no anula el contrato: simplemente no se aplica. Te lo explicamos en cláusulas abusivas en el contrato de alquiler: cuáles son nulas.

En el alquiler de temporada nuevo, son del propietario

En los contratos de vivienda temporal firmados o renovados desde el 8 de octubre de 2026, la regla es la contraria. El artículo 21 bis de la LAU, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, dice que al propietario le corresponde «en todo caso» la conservación de la vivienda, «así como las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario». El inquilino tiene que avisar cuanto antes y el propietario debe responder en un máximo de cinco días hábiles; si no lo hace, el inquilino puede hacer la reparación y exigir su importe o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente. Los de temporada firmados antes siguen con su régimen anterior hasta que termine el plazo pactado (disposición transitoria octava de la LAU).

Si nadie la hace y se convierte en una avería mayor

Una junta barata que nadie cambia puede acabar en una fuga que estropea el mueble del baño o el techo del vecino de abajo. Por eso la ley obliga al inquilino a avisar. El artículo 21.3 de la LAU le pide poner en conocimiento del propietario «en el plazo más breve posible» la necesidad de las reparaciones de conservación, y el artículo 1.559 del Código Civil le hace responsable «de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario» si no avisa.

Del otro lado, si el inquilino avisa por escrito de una avería de conservación y adjunta un presupuesto razonable, el propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde o se niega sin motivo, el inquilino puede encargarla y descontar su importe de las rentas futuras (art. 21.5 LAU, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, ya convalidado). Cómo hacer bien ese aviso lo explicamos en cómo avisar de una avería en un piso de alquiler.

Si la fuga llega a dañar el piso o el de un vecino, puede entrar el seguro de hogar: lo vemos en cómo dar el parte al seguro de hogar en un piso alquilado. Y si el problema viene de una bajante o de la fachada del edificio, no es una pequeña reparación de nadie: es cosa de la comunidad, como contamos en qué hacer con una avería que viene de la comunidad.

Cómo documentarlo para evitar discusiones

1. Inventario al entrar, con fotos fechadas del estado de grifos, persianas, cerraduras y aparatos. Te explicamos cómo hacerlo en la guía del inventario y acta de entrega del piso en alquiler.
2. Aviso por escrito de cada avería, con fotos y la fecha en que se detectó.
3. Factura o justificante de lo que se arregla y de quién lo paga.
4. Revisión al salir, comparando con el inventario.

Si gestionamos tu vivienda, los avisos de avería pasan por Mi Rubirent: el inquilino avisa con fotos desde el móvil y el gestor valora si es una pequeña reparación que le toca al inquilino o una reparación del propietario, y se lo explica. Cada aviso queda guardado con su fecha y sus fotos.

Pequeñas reparaciones y fianza en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, la fianza del alquiler se deposita en la Agencia de Vivienda Social. Al terminar el contrato, si quedan sin hacer pequeñas reparaciones que le tocaban al inquilino o hay daños por mal uso, su coste se puede descontar de la fianza antes de devolverla; el desgaste normal, no. Te contamos qué se puede descontar en qué descontar de la fianza: daños o desgaste normal y el trámite del depósito en cómo depositar la fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga las pequeñas reparaciones en un alquiler?

En un alquiler de vivienda habitual, el inquilino, siempre que vengan del desgaste por el uso ordinario (art. 21.4 LAU). En el alquiler de temporada firmado desde el 8 de octubre de 2026, el propietario (art. 21 bis).

¿Hasta qué importe es una pequeña reparación?

La ley no fija ningún importe. Una pequeña reparación es un arreglo menor que exige el uso diario de la vivienda, como cambiar una junta o una bombilla; una reparación de conservación no se convierte en pequeña por ser barata.

¿Es válida la cláusula de pequeñas reparaciones del contrato?

Sí, si recoge lo que dice la ley o mejora la posición del inquilino. En lo que le cargue reparaciones de conservación que corresponden al propietario, se tiene por no puesta (art. 6 LAU).

¿Es una pequeña reparación cambiar la cinta de la persiana?

Si se ha gastado con el uso normal, se suele considerar pequeña reparación del inquilino. Si lo que falla es el motor, el eje o la caja de la persiana por antigüedad, lo normal es que sea una reparación de conservación del propietario.

¿Qué pasa si el inquilino no hace las pequeñas reparaciones?

Si el desperfecto sigue al terminar el contrato, su coste se puede descontar de la fianza. Y si por no avisar a tiempo la avería empeora, el inquilino puede responder de los daños que cause su negligencia (art. 1.559 del Código Civil).

Conclusión

Las pequeñas reparaciones son los arreglos menores del día a día y, en un alquiler de vivienda habitual, los paga el inquilino; lo que hace falta para que la casa siga habitable es del propietario, y en el alquiler de temporada firmado desde el 8 de octubre de 2026, casi todo. Un contrato que lo explique bien, un inventario con fotos y un aviso a tiempo evitan la mayoría de las discusiones. Si prefieres no tener que decidir caso por caso, en Rubirent lo hacemos por ti: con Cobertura total nos ocupamos de las incidencias del piso de principio a fin. Consulta nuestros planes de gestión del alquiler.