Avería en un piso de alquiler: cómo avisar al propietario y qué hacer si no la arregla

Ante una avería en un piso de alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos pide al inquilino que avise al propietario «en el plazo más breve posible» y le deje comprobarla, y desde octubre de 2026 da al propietario 15 días naturales para responder cuando el inquilino le pide por escrito, con un presupuesto, una reparación que afecta a la habitabilidad. Aquí tienes cómo avisar bien, qué hacer si es urgente y qué pasa si el propietario no la arregla.

¿Qué hacer nada más detectar una avería?

Antes de escribir a nadie, evita que el daño vaya a más:

• Corta lo que haga falta: la llave de paso si hay una fuga, el interruptor general del cuadro eléctrico si huele a quemado o un enchufe echa chispas, el gas si notas olor (y ventila sin encender nada).
• Protege lo que pueda mojarse o estropearse: aparta muebles, pon un cubo, seca el suelo.
• Haz fotos y, si se entiende mejor, un vídeo corto: la avería de cerca, la zona de lejos y, si hay agua, de dónde parece venir.
• Apunta la fecha y la hora en que la has visto. Te servirá si luego hay que contar plazos o dar un parte al seguro.

Si el agua viene del techo, de la fachada o de una bajante, puede que no sea cosa del piso sino del edificio; lo explicamos en qué hacer con una avería que viene de la comunidad.

Cómo avisar al propietario de una avería

El artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el inquilino debe poner en conocimiento del propietario, «en el plazo más breve posible», la necesidad de las reparaciones, y facilitarle que compruebe el estado de la vivienda, por sí mismo o con los técnicos que designe. De ahí salen tres reglas prácticas:

1. Avisa en cuanto lo veas. Una pequeña fuga que se deja semanas puede acabar en un techo dañado, y un aviso tardío complica saber quién responde de ese daño de más.
2. Avisa por escrito. La ley no exige un medio concreto para este aviso, pero una llamada no deja rastro; un correo o un mensaje que puedas guardar, sí. Si el contrato fija un medio de comunicación, úsalo.
3. Facilita la visita. Propón franjas horarias concretas y responde rápido cuando te pidan cita.

Un buen aviso dice qué ha pasado, dónde, desde cuándo y qué has hecho para contener el daño, y lleva las fotos y tu disponibilidad.

En las viviendas que gestiona Rubirent, el inquilino no tiene que perseguir a nadie: avisa desde Mi Rubirent, la app de incidencias, con fotos o vídeo, y ve en qué punto está cada paso hasta que confirma que está arreglado.

Plantilla de aviso de avería

Puedes adaptar este mensaje (cambia el nombre, la avería, desde cuándo pasa y tu disponibilidad) y mandarlo por correo electrónico o por el canal que tengáis pactado:

«Hola, Marta: te escribo para avisarte de una avería en el piso que me alquilas. Desde ayer por la tarde el termo no calienta el agua y gotea por la parte de abajo. He cerrado la llave de paso del termo y he puesto un cubo. Te adjunto dos fotos. Para que el técnico pueda verlo, estoy en casa de lunes a viernes a partir de las 17:00 y el sábado por la mañana. ¿Me dices cómo lo hacemos? Gracias».

Guarda el mensaje enviado y la respuesta. Si la avería es de un electrodoméstico, te ayudará saber de antemano quién paga la avería de un electrodoméstico.

Averías urgentes: qué puedes hacer tú

Hay averías que no pueden esperar: una tubería que inunda la cocina, una cerradura rota que deja la casa abierta o un enchufe que echa chispas. Para estos casos, el mismo artículo 21.3 permite al inquilino hacer las reparaciones urgentes «para evitar un daño inminente o una incomodidad grave», siempre con comunicación previa al propietario, y exigirle «de inmediato» su importe. Vale para las reparaciones que le corresponden a él, no para las pequeñas reparaciones por el uso ordinario ni para los daños que hayas causado tú.

Para hacerlo bien:

• Avisa antes de llamar al técnico, aunque sea con un mensaje rápido, y cuenta por qué no puede esperar.
• Limita la reparación a lo urgente: parar la fuga o asegurar la puerta, no reformar el baño.
• Pide factura con la dirección de la vivienda, guarda el justificante de pago y mándaselo al propietario con las fotos de antes y después.

Si el daño viene de una fuga de agua, puede entrar en el seguro de hogar: mira cómo dar el parte al seguro en un piso alquilado antes de pagar nada por tu cuenta.

Si el propietario no arregla la avería: el plazo de 15 días

¿Qué pasa si el propietario no quiere arreglar la avería? El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y convalidado el 12 de noviembre por la Diputación Permanente del Congreso, añadió un apartado 5 al artículo 21 de la LAU para los daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda y, en general, para las reparaciones de conservación que corresponden al propietario:

1. El inquilino puede requerir la reparación por escrito, adjuntando un presupuesto razonable.
2. El propietario tiene 15 días naturales desde que recibe el requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o hacer él la reparación.
3. Si pasa el plazo sin respuesta o el propietario se niega sin justificación, el inquilino puede hacer las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras. El coste tiene que ser razonable y adecuado a los daños, y quedar acreditado con documentos.

El decreto no aclara de forma expresa si este apartado se aplica también a los contratos firmados antes del 8 de octubre. Por eso, aunque tu contrato sea anterior, conviene hacer las cosas igual de bien: requerimiento por escrito, presupuesto y facturas.

La LAU tiene otras dos reglas que conviene conocer. Si una obra de conservación dura más de 20 días, la renta baja en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado (art. 21.2). Y si el propietario no hace las reparaciones del artículo 21, el inquilino puede pedir la resolución del contrato (art. 27.3).

Ojo: descontar de la renta por tu cuenta sin seguir estos pasos es arriesgado. Si no hay requerimiento escrito, presupuesto ni plazo cumplido, el propietario puede considerar que no has pagado la renta completa.

Si tu contrato es de vivienda temporal

En los alquileres de vivienda temporal, el nuevo artículo 21 bis de la LAU va más allá. El propietario se hace cargo de la conservación y también de las pequeñas reparaciones por el uso ordinario. El inquilino debe avisar «en el más breve plazo» y el propietario está obligado a responder en un máximo de cinco días hábiles. Si no responde, el inquilino puede hacer las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con su régimen anterior hasta que acabe el plazo pactado (disposición transitoria octava de la LAU).

¿Y quién paga la reparación?

Como regla general, el propietario paga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (art. 21.1 LAU) y el inquilino, las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario (art. 21.4) y los daños que cause él. Lo tienes con ejemplos en nuestra guía de reparaciones en el alquiler según el artículo 21 de la LAU, y en casos concretos como la caldera o la humedad.

En el alquiler de vivienda habitual, estas reglas no se pueden cambiar en perjuicio del inquilino: el artículo 6 de la LAU considera nulas esas cláusulas.

Si eres el propietario: cómo responder a tiempo

Con el plazo de 15 días, callar ya no sale gratis. Si recibes un aviso de avería:

• Contesta por escrito y pronto, aunque sea para decir que mandas a un técnico. Si crees que la avería es culpa del uso del inquilino, dilo dentro del plazo y explica por qué, mejor con el informe de un técnico.
• Organiza la visita enseguida y mira si lo cubre el seguro de hogar antes de encargar nada.
• Guarda presupuestos y facturas, y ten a mano el inventario y acta de entrega, que dice en qué estado estaba cada cosa al empezar.

Si tu piso lo gestiona Rubirent, los avisos nos llegan a nosotros: miramos con el seguro o con la comunidad a quién le toca, te mandamos el presupuesto cuando te corresponde pagar a ti y te contamos cada paso en Mi Rubirent y por correo.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para avisar al propietario de una avería?

La LAU no fija un número de días: dice «en el plazo más breve posible» (art. 21.3). Lo prudente es avisar el mismo día o al siguiente, por escrito y con fotos.

¿Vale un WhatsApp para avisar de una avería?

Para el aviso del artículo 21.3, la ley no exige un medio concreto, y un mensaje que puedas guardar deja constancia de la fecha y del contenido. Si el contrato fija un medio de comunicación, úsalo. Para el requerimiento con presupuesto del artículo 21.5, la ley pide una comunicación por escrito: mejor un correo electrónico o un burofax.

¿Qué hago si el propietario no contesta?

Si la avería afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, requiérele la reparación por escrito con un presupuesto razonable. Si en 15 días naturales no responde o se niega sin justificación, puedes hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras, con las facturas que lo acrediten (art. 21.5 LAU).

¿Puedo llamar yo al técnico y pasarle la factura al propietario?

Si es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y la reparación le corresponde al propietario, sí, avisándole antes (art. 21.3 LAU). En lo demás, avisa y deja que el propietario organice la reparación; si no responde, puedes requerírsela por escrito con un presupuesto y, pasados 15 días naturales sin respuesta, hacer la obra y descontarla de las rentas futuras (art. 21.5 LAU). En un contrato de vivienda temporal, el plazo es de cinco días hábiles (art. 21 bis).

¿Me pueden bajar el alquiler si la obra dura mucho?

Sí. Si una obra de conservación dura más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que te veas privado (art. 21.2 LAU).

Conclusión

Ante una avería en un piso de alquiler, lo que más ayuda es avisar pronto, por escrito y con fotos, contener el daño y dejar que se compruebe. Si es urgente, puedes actuar tú avisando antes; si pides la reparación por escrito con un presupuesto, el propietario tiene 15 días naturales para responder y, si no lo hace, puedes hacer la obra y descontarla de las rentas futuras. Si eres propietario y prefieres que alguien conteste a tiempo por ti, en Rubirent lo hacemos: con Cobertura total nos ocupamos de las incidencias de tu piso de principio a fin. Consulta nuestros planes de gestión del alquiler.