Humedad en un piso alquilado: quién paga la reparación, el moho y la pintura en 2026

Una mancha oscura en la esquina del dormitorio, pintura que se abomba o un olor a cerrado que no se va: con el frío, las humedades en el piso alquilado son una de las quejas que más llegan al propietario. ¿Quién paga la reparación? Depende del origen. Si viene de una filtración, de una avería o de un defecto del edificio, la paga el propietario o la comunidad; si es condensación por el uso, puede pagarla el inquilino. Y desde octubre de 2026 hay un plazo nuevo para responderle.

¿Quién paga la humedad en un piso alquilado?

El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a hacer, sin subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Una pared con moho que crece, una filtración que moja el techo o un salitre que levanta el zócalo afectan a esa habitabilidad y, como regla general, son cosa del propietario. Es la misma regla que vale para la avería de la caldera del piso alquilado o para los electrodomésticos que se estropean con el uso.

Hay dos excepciones. El inquilino paga las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario (art. 21.4) y responde de los daños que cause él: el Código Civil le obliga a usar la vivienda con diligencia (art. 1555) y le hace responsable del deterioro, salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya (art. 1563). Ahí entra la condensación que nace del uso: no ventilar nunca, secar la ropa dentro con todo cerrado o tapar las rejillas de ventilación. Además, debe avisarte «en el plazo más breve posible» (art. 21.3 LAU).

En el alquiler de vivienda habitual, estas reglas no se pueden cambiar en perjuicio del inquilino (art. 6 LAU): una cláusula que le cargue «cualquier humedad» no te protege. Tienes el reparto completo en nuestra guía de reparaciones en el alquiler según el artículo 21 de la LAU.

Condensación, filtración o capilaridad: cómo saber de dónde viene

• Condensación. El vapor de agua de la casa se condensa en las superficies frías. Aparece sobre todo en invierno, en esquinas, detrás de los armarios y junto a las ventanas, con puntos negros de moho y cristales empañados. Mejora al ventilar y calentar la casa.
• Filtración. El agua entra desde fuera o desde otra vivienda: fachada, cubierta, terraza, carpintería mal sellada, una bajante o la tubería del vecino. La mancha suele tener cerco, crece al llover o al usar un baño concreto y aparece aunque se ventile.
• Capilaridad. El agua del terreno sube por los muros. Es propia de bajos y semisótanos: salitre (un polvo blanco) en el zócalo y pintura que se desprende a poca altura.
• Fuga en una tubería del piso. Deja una mancha que no depende de la lluvia ni de la ventilación; suele delatarla el contador, que sigue girando con los grifos cerrados.

Ojo: la condensación no siempre es culpa del inquilino. Un piso con ventanas antiguas, sin aislamiento o con puentes térmicos puede condensar aunque se ventile a diario. En los casos dudosos decide la prueba: el informe de un técnico, las mediciones de humedad y el estado de las paredes documentado en el inventario y acta de entrega.

Quién paga cada humedad: tabla resumen

¿Y si la humedad viene de la comunidad o del vecino?

Para el inquilino, el responsable eres tú: su contrato es contigo. Él te avisa a ti, y tú gestionas la reparación y reclamas a quien corresponda.

• Elementos comunes. Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias para conservar el edificio y sus instalaciones comunes son obligatorias para la comunidad. Comunícalo al presidente o al administrador por escrito, con fotos. Si acaba en derrama, mira si la derrama de la comunidad se puede deducir en el IRPF.
• El vecino de arriba. Cada propietario debe mantener sus instalaciones privativas sin perjudicar a los demás y responde de los daños que cause (art. 9.1 b LPH). Lo habitual es que lo resuelvan los seguros de hogar de las dos viviendas.
• Las cosas del inquilino. Si la humedad estropea sus muebles o su ropa, puede reclamar a quien la causó o a su propio seguro, si cubre el contenido. Lo vemos en seguro de hogar en el alquiler: quién lo paga.

¿Cuánto tiempo tienes para arreglarla? El plazo de 15 días

El artículo 21.3 ya permitía al inquilino hacer las reparaciones urgentes, avisándote antes, y exigirte después su importe. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso, añade un apartado 5 al artículo 21 para los daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, y una pared con moho entra de lleno:

1. El inquilino te pide la reparación por escrito y adjunta un presupuesto razonable.
2. Tienes 15 días naturales desde que lo recibes para aceptarlo, proponer una reparación alternativa o hacerla tú.
3. Si no respondes o te niegas sin justificación, puede hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras, con un coste razonable y acreditado con documentos.

Si crees que es condensación por su uso, no basta con callar: contesta en plazo y por escrito, explicando por qué no te corresponde y, mejor, con el informe de un técnico (si quieres dejar constancia formal, mira cuándo conviene un burofax al inquilino). En los alquileres de vivienda temporal firmados desde el 8 de octubre, el nuevo artículo 21 bis te da cinco días hábiles y pone a tu cargo incluso las pequeñas reparaciones. Para el plazo de 15 días, el decreto no aclara cómo afecta a los contratos anteriores, y si no se convalida, estos cambios decaerán. Lo repasamos en el nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

Dos reglas más de la LAU: si la obra dura más de 20 días, la renta baja en proporción a la parte de la vivienda que el inquilino no puede usar (art. 21.2); y si no haces las reparaciones del artículo 21, puede resolver el contrato (art. 27.3). Si gestionas tu piso con Rubirent, los avisos nos llegan a nosotros y coordinamos el diagnóstico y la obra; lo contamos en nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid.

¿Se desgrava la reparación de humedades en el IRPF?

Sí. El Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria considera deducibles los gastos de conservación y reparación, como «el pintado, revoco o arreglo de instalaciones». Arreglar una fuga, sanear la pared, tratar el moho y pintar se deducen, por regla general, el mismo año.

No ocurre lo mismo con la ampliación o mejora: si para acabar con la condensación aíslas los muros por primera vez o instalas una ventilación que no existía, lo prudente es tratarlo como mejora y recuperarlo con la amortización, al 3 % anual. Lo explicamos en deducir la reforma del piso alquilado: gasto o amortización.

Los gastos de reparación y conservación, sumados a los intereses de la financiación, no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble en el año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite. Necesitas la factura a tu nombre, y si el seguro o la comunidad pagan la obra directamente, no hay gasto tuyo que deducir. Tienes el resto en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Ejemplo con números: una fuga de 1.800 €

Marta alquila su piso como vivienda habitual por 1.000 € al mes (12.000 € al año). En noviembre de 2026 el inquilino le avisa por escrito de una mancha en el techo del baño. El fontanero encuentra una fuga en una tubería empotrada del piso, desgastada por los años: cambiar el tramo, abrir y cerrar la pared, tratar el moho y pintar cuesta 1.800 €, con factura a su nombre e IVA incluido. Ese año paga, además, 900 € de intereses de la hipoteca del piso.

• Quién paga: Marta, porque es una avería por desgaste de una instalación del piso (art. 21.1 LAU).
• Límite conjunto: 1.800 + 900 = 2.700 €, por debajo de los 12.000 € de ingresos, así que deduce los 1.800 € en la Renta de 2026.
• Efecto en el IRPF: su rendimiento neto baja 1.800 €. Si su contrato es de los firmados desde el 26 de mayo de 2023 y le corresponde la reducción general del 50 %, la parte que tributa baja 900 € (con un contrato anterior, con reducción del 60 %, bajaría 720 €).

Para hacer tus propios números, usa la calculadora del IRPF del alquiler.

Humedades en un piso alquilado en la Comunidad de Madrid

Si tienes tu residencia fiscal en la Comunidad de Madrid, la reparación tiene un segundo premio. La deducción autonómica por gastos derivados del arrendamiento de viviendas permite restar de la cuota el 10 % de lo pagado en reparación y conservación, con un máximo de 154,65 € en la Renta 2025, sea cual sea el número de pisos alquilados. Exige el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social (así se deposita la fianza en la Comunidad de Madrid). En el ejemplo de Marta, el 10 % de 1.800 € son 180 €, por encima del tope: si reside en la Comunidad de Madrid, cumple los requisitos y el límite no cambia en la Renta 2026, le correspondería el máximo.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el moho por condensación en un piso alquilado?

Si la condensación se debe al uso, como no ventilar o tender la ropa dentro con todo cerrado, responde el inquilino, pero hay que poder probarlo. Si el piso condensa por un defecto, como ventanas antiguas o falta de aislamiento, la reparación corresponde al propietario.

¿Puede el inquilino dejar de pagar el alquiler por humedades?

No puede dejar de pagar por su cuenta. Desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación), si te pidió la reparación por escrito con un presupuesto razonable y no respondiste en 15 días naturales o te negaste sin justificación, puede hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras.

¿Quién paga la humedad que viene del piso de arriba?

El propietario del piso de arriba, o su seguro, si nace en sus instalaciones privativas; la comunidad, si viene de una bajante general, de la fachada o de la cubierta. El inquilino te reclama a ti, y tú reclamas a quien corresponda.

¿Cubre el seguro de hogar las humedades?

Depende de la póliza. Los daños por agua de una fuga o de una filtración repentina suelen estar cubiertos, pero muchas pólizas excluyen la condensación y las humedades por falta de mantenimiento. Revisa las condiciones y da el parte en cuanto recibas el aviso.

¿Se desgrava la reparación de humedades del piso alquilado?

Sí. Arreglar la fuga, sanear la pared, tratar el moho y pintar son gastos de conservación y reparación deducibles el mismo año, con un límite conjunto con los intereses: los ingresos del inmueble. Si haces una mejora, como aislar los muros por primera vez, se amortiza.

Conclusión

Con la humedad, la pregunta no es solo quién paga, sino de dónde viene. Las filtraciones, la capilaridad y las averías del piso son del propietario o de la comunidad; la condensación por mal uso, del inquilino, si se puede probar. Lo nuevo en 2026 es el reloj: si el inquilino te pide la reparación por escrito, tienes 15 días naturales para responder (el decreto está pendiente de convalidación). Y la factura de la reparación cuenta en tu Renta.

Si prefieres que alguien conteste por ti a tiempo y coordine la obra, mira nuestros planes de gestión del alquiler: con Cobertura total nos ocupamos de las incidencias del piso de principio a fin.