Electrodomésticos en un piso alquilado: quién paga la avería y cómo se deducen en el IRPF

Se estropea la lavadora, el frigorífico deja de enfriar o el horno no calienta, y el inquilino te llama. La pregunta es siempre la misma: ¿quién paga los electrodomésticos en un piso alquilado? Por regla general, si el aparato venía con la vivienda y falla por el uso normal o por los años, la avería es del propietario; si se rompe por mal uso, del inquilino. Te explicamos qué dice la LAU, qué ha cambiado en octubre de 2026 y cómo se deduce el gasto en el IRPF.

¿Quién paga la avería de un electrodoméstico en un piso alquilado?

El punto de partida es el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: el arrendador debe hacer, sin elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Y el artículo 2.2 de la misma ley aplica las normas del arrendamiento de vivienda también al mobiliario y a los servicios cedidos como accesorios por el mismo arrendador.

En la práctica, si la lavadora, la nevera, el horno o el lavavajillas estaban en el piso cuando lo alquilaste (y mejor aún si figuran en el inventario), forman parte de lo que alquilas. Cuando fallan por el uso normal o porque han llegado al final de su vida útil, el arreglo te corresponde a ti. Y si no tienen arreglo, lo razonable es sustituirlos por otros de prestaciones equivalentes: no tienes que poner un modelo mejor, pero el piso debe seguir sirviendo para el uso pactado.

Esta regla vale para cualquier avería de la vivienda, no solo para los electrodomésticos. La tienes completa en nuestra guía sobre qué reparaciones paga el propietario y cuáles el inquilino.

¿Qué averías paga el inquilino?

Hay tres casos en los que el gasto es del inquilino:

• Pequeñas reparaciones por el uso ordinario. El artículo 21.4 de la LAU las pone a su cargo: limpiar el filtro de la lavadora, cambiar la bombilla del frigorífico o del horno, o desatascar el desagüe del lavavajillas. La ley no fija un importe; lo que cuenta es que sea algo menor y derivado del uso diario. En el alquiler de vivienda temporal firmado desde el 8 de octubre de 2026, en cambio, también corren a cargo del propietario (lo vemos más abajo).
• Daños por mal uso o negligencia. Un golpe, una sobrecarga o un aparato que nunca se limpia. El artículo 1.563 del Código Civil hace responder al inquilino del deterioro de lo arrendado, salvo que pruebe que se produjo sin culpa suya, y el 1.564 añade el que causen las personas de su casa.
• Los aparatos que son suyos. Si el electrodoméstico lo compró el inquilino, la reparación es cosa suya, y se lo lleva al irse.

Cuidado con las cláusulas que cargan al inquilino todas las averías de los electrodomésticos. En el alquiler de vivienda habitual, el artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas de su título II, salvo que la propia ley lo autorice, y el deber de conservación del artículo 21 está en ese título. Una cláusula así puede tenerse por no puesta. Lo explicamos en cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.

Quién paga cada avería: tabla resumen

En los casos dudosos decide la prueba: el estado del aparato documentado al entrar y el informe del técnico, que debe indicar si la avería viene del desgaste o de un mal uso. Es el mismo criterio que explicamos para la caldera del piso alquilado.

¿Qué pasa si el propietario no lo arregla?

El inquilino debe avisarte de la avería en el plazo más breve posible y puede hacer por su cuenta las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigirte de inmediato su importe (art. 21.3 LAU). A eso, el Real Decreto-ley 29/2026 ha añadido dos reglas, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y, a 31 de octubre, pendientes de convalidación en el Congreso (si no se convalida, quedarán derogadas):

• Nuevo artículo 21.5 de la LAU. Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o, en general, hacen falta reparaciones del artículo 21.1, el inquilino puede pedírtelas por escrito con un presupuesto razonable. Tienes 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla tú. Si no respondes o te niegas sin justificación, puede encargar la reparación y descontar su importe de las rentas futuras. Una nevera o una lavadora que no funcionan pueden entrar en ese supuesto.
• Nuevo artículo 21 bis, para el alquiler de vivienda temporal. En estos contratos, la conservación es siempre del propietario, incluidas las pequeñas reparaciones del uso ordinario. Tienes cinco días hábiles para responder; si no lo haces, el inquilino puede hacer la reparación y exigirte el importe o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen anterior hasta que terminen.

El decreto no aclara cómo afecta el plazo de 15 días a los contratos firmados antes de su entrada en vigor. Lo prudente, en cualquier contrato, es contestar siempre por escrito y dentro de plazo. Tienes el resto de cambios en el nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

¿Cómo se deducen los electrodomésticos en el IRPF?

Aquí está el matiz que más se confunde en la declaración, y depende de si reparas o compras:

Los bienes muebles que se ceden con la vivienda y se pueden usar más de un año se deducen por amortización, aplicando el coeficiente de la tabla de amortización simplificada; para «instalaciones, mobiliario y enseres» es como máximo del 10 %, según el manual de la Renta 2025 de la Agencia Tributaria. La Dirección General de Tributos ha aplicado este criterio a los electrodomésticos de pisos alquilados. La reparación, en cambio, entra en los gastos de conservación y reparación del año.

En los dos casos necesitas la factura a tu nombre. El resto de partidas (IBI, comunidad, seguro o la amortización del propio piso) las tienes en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF, y la diferencia entre reparar y mejorar, en cómo deducir la reforma del piso alquilado.

Un ejemplo con números

Marta tiene alquilado su piso todo 2026. A principios de enero, el frigorífico deja de funcionar y no tiene arreglo: compra uno nuevo por 726 € (600 € más 126 € de IVA). En marzo, un técnico arregla el lavavajillas por 145,20 € (120 € más 24,20 € de IVA). Para simplificar, contamos el frigorífico como en uso el año completo.

Los 653,40 € que quedan del frigorífico los irá deduciendo, a 72,60 € al año, en los nueve ejercicios siguientes mientras el piso siga alquilado. Si metiera los 726 € enteros como reparación en 2026, estaría deduciendo de más y se expondría a una regularización de Hacienda. Las cifras son ilustrativas.

Cómo evitar discusiones con el inquilino

1. Inventario con marca, modelo y estado de cada aparato, con fotos, firmado al entregar las llaves. Te contamos cómo hacerlo en el inventario y el acta de entrega del piso.
2. Facturas y garantías a mano. Si el aparato sigue en garantía, la reparación puede salirte gratis: reclámala al vendedor con la factura de compra.
3. Un canal de aviso por escrito fijado en el contrato y respuesta rápida, sobre todo con los nuevos plazos del decreto.
4. El informe del técnico. Si la avería fue por mal uso, puedes reclamarle el coste al inquilino y, si no lo paga, descontarlo de la fianza al final del contrato. Lo explicamos en qué se puede descontar de la fianza.
5. Revisa tu seguro de hogar. Algunas pólizas cubren los daños eléctricos en los electrodomésticos; mira qué incluye la tuya.

Si prefieres no estar pendiente de cada avería, con el plan Cobertura total de nuestros planes de gestión del alquiler nos ocupamos también de las incidencias y averías del piso durante el contrato. Tienes el detalle en nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid.

La deducción por reparaciones en la Comunidad de Madrid

Si tienes tu residencia fiscal en la Comunidad de Madrid, la reparación del electrodoméstico tiene un premio extra. La deducción autonómica por gastos derivados del arrendamiento de viviendas permite restar de la cuota autonómica el 10 % de lo pagado en el año por reparación y conservación, formalización del contrato, seguros de daños e impagos y certificado energético, con un máximo de 154,65 € al año, según el manual de la Renta 2025 de la Agencia Tributaria. En el ejemplo, si Marta reside en la Comunidad de Madrid, tiene la fianza depositada y la deducción no cambia en la Renta 2026, la reparación del lavavajillas daría 14,52 €. El requisito clave es tener el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social; lo explicamos en cómo depositar la fianza en la Comunidad de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Tiene el casero que cambiar la lavadora si se estropea?

Si venía con el piso y se ha averiado por el uso normal o por antigüedad, sí: debe repararla o, si no tiene arreglo, sustituirla por otra equivalente (art. 21.1 de la LAU). Si la rompió el inquilino por mal uso, le toca pagarla a él.

¿Está obligado el propietario a alquilar el piso con electrodomésticos?

No. La LAU no obliga a incluirlos; manda lo que se pacte y conste en el contrato y en el inventario. Pero si los incluyes, forman parte de lo alquilado y debes mantenerlos en uso mientras dure el contrato.

¿Quién paga la bombilla del horno o el filtro de la lavadora?

El inquilino, porque son pequeñas reparaciones del uso ordinario (art. 21.4 de la LAU). La excepción es el alquiler de vivienda temporal firmado desde el 8 de octubre de 2026, en el que también corren a cargo del propietario por el nuevo artículo 21 bis, pendiente de convalidación.

¿Se puede desgravar la compra de una nevera para el piso alquilado?

Sí, pero no de golpe. Un electrodoméstico nuevo se deduce por amortización, como máximo el 10 % de su coste cada año. La reparación de un aparato, en cambio, se deduce en el año como gasto de conservación, con el límite de los ingresos del inmueble.

¿Puede el inquilino descontar la reparación del alquiler?

Sin acuerdo contigo, solo en los supuestos nuevos del Real Decreto-ley 29/2026, pendientes de convalidación: si te la pidió por escrito con presupuesto y no respondiste en 15 días naturales o te negaste sin justificación (art. 21.5), o en el alquiler de vivienda temporal si no contestaste en cinco días hábiles (art. 21 bis). En una reparación urgente puede exigirte el importe, pero el artículo 21.3 no le permite descontarlo por su cuenta.

Conclusión

Si el electrodoméstico venía con el piso y se estropea por el uso, la avería es tuya; si la causa el inquilino, suya, y también las pequeñas reparaciones del día a día, salvo en el alquiler de vivienda temporal firmado desde el 8 de octubre de 2026. Responde siempre por escrito y rápido, porque desde octubre de 2026 los plazos cuentan, y guarda las facturas: la reparación desgrava en el año y el aparato nuevo, poco a poco. Si quieres alquilar tu piso en Madrid sin preocuparte de estas incidencias, en Rubirent te ayudamos a hacerlo con orden y con el inquilino adecuado.