Caldera en un piso alquilado: quién paga la avería, la revisión y la caldera nueva en 2026

Llega el frío, el inquilino enciende la calefacción y la caldera no arranca. La duda del propietario es inmediata: con la caldera de un piso alquilado, ¿quién paga el arreglo? La respuesta corta: la avería por desgaste o antigüedad es tuya, y las pequeñas reparaciones del uso diario y los daños por mal uso, del inquilino. Pero en 2026 conviene saber dos cosas: el nuevo plazo de 15 días para responder cuando el inquilino te pide la reparación por escrito y cómo desgravar la caldera nueva en el IRPF.

¿Quién paga la caldera en un piso alquilado?

El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a hacer, sin subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Un piso que se queda sin agua caliente ni calefacción en invierno difícilmente las cumple, así que la caldera que se estropea por el paso del tiempo es, como regla general, cosa del propietario: el técnico, las piezas y, si ya no tiene arreglo, la caldera nueva.

Hay dos excepciones. La primera, las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario (art. 21.4), que paga el inquilino: rellenar la presión del circuito, purgar los radiadores o cambiar las pilas del termostato. La segunda, los daños que cause él por mal uso o negligencia, como manipular la caldera o no avisar de una fuga que acaba empeorando. Además, el inquilino debe comunicarte la avería «en el plazo más breve posible» (art. 21.3). Repasamos el resto de averías en nuestra guía de reparaciones en el alquiler según el artículo 21 de la LAU.

En el alquiler de vivienda habitual, estas reglas no se pueden cambiar en el contrato en perjuicio del inquilino: el artículo 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que lo hagan, salvo que la ley lo permita. Una cláusula que le cargue cualquier avería de la caldera no te protege; lo explicamos en cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.

¿Quién paga la revisión de la caldera?

Aquí la LAU no dice nada. El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE, Real Decreto 1027/2007) hace responsables del mantenimiento al titular o al usuario de la instalación y exige que lo haga una empresa mantenedora habilitada. Para una caldera mural de gas de hasta 70 kW en una vivienda, la periodicidad mínima es de una revisión cada dos años, salvo que el fabricante pida más.

En la práctica, lo habitual es que el contrato atribuya la revisión periódica al inquilino, que es quien usa la caldera a diario, porque se trata de mantenimiento ordinario y no de una reparación. Si el contrato no dice nada, no hay un criterio único en los juzgados, así que lo mejor es dejarlo por escrito. Pague quien pague, guarda copia de cada certificado de revisión: es tu prueba si mañana hay que discutir la causa de una avería.

No confundas esa revisión con la inspección periódica de la instalación de gas, que es de seguridad y se hace cada cinco años. En el gas canalizado la gestiona la distribuidora y su coste suele llegar en la factura del gas, así que lo asume quien tenga el contrato de suministro a su nombre, normalmente el inquilino. Si la inspección detecta defectos de la instalación por antigüedad, corregirlos suele corresponder al propietario como obra de conservación, salvo que los haya causado el inquilino.

Avería, revisión o caldera nueva: quién paga cada cosa

En los casos dudosos decide la prueba: el estado de la caldera documentado al inicio y el informe del técnico que la repara, que debe decir si la avería se debe al desgaste o a un mal uso.

¿Cuánto tiempo tienes para arreglarla? El plazo de 15 días de 2026

Hasta ahora, la LAU no fijaba un plazo. Lo que ya existía, y sigue vigente, es que el inquilino puede hacer él mismo las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, avisándote antes, y exigirte después su importe (art. 21.3). Una caldera parada en pleno invierno suele entrar en ese supuesto.

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, añade un apartado 5 al artículo 21 con este procedimiento:

1. El inquilino te pide la reparación por escrito y adjunta un presupuesto razonable.
2. Tienes 15 días naturales desde que lo recibes para aceptar ese presupuesto, proponer una reparación alternativa o hacerla tú directamente.
3. Si no respondes o te niegas sin justificación, el inquilino puede encargar la reparación y descontar su importe de las rentas futuras. El coste tiene que ser razonable y estar acreditado con documentos.

En los alquileres de vivienda temporal (los antiguos de temporada) firmados desde el 8 de octubre, la regla es más exigente: el nuevo artículo 21 bis te obliga a responder en cinco días hábiles, pone a tu cargo incluso las pequeñas reparaciones y, si no contestas, el inquilino puede repararlo y exigirte el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente. Los contratos de temporada firmados antes siguen con su régimen anterior hasta que terminen. Para el plazo de 15 días, en cambio, el decreto no aclara cómo afecta a los contratos firmados antes del 8 de octubre. Y si el decreto no se convalida, estos cambios decaerán. Lo prudente es contestar siempre por escrito y en plazo. Repasamos el resto de novedades en el nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

¿Desgrava cambiar la caldera del piso alquilado?

Sí. El Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria incluye entre los gastos de conservación y reparación deducibles «los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción». Cambiar una caldera vieja por otra nueva que cumple la misma función se deduce como gasto el mismo año; no hace falta amortizarla.

Hay dos matices. Primero, la ampliación o mejora no es gasto: instalar calefacción donde no la había o ampliar la instalación aumenta el valor de la vivienda y se recupera por la vía de la amortización, al 3 % anual. Lo explicamos en deducir la reforma del piso alquilado: gasto o amortización. Segundo, los gastos de reparación y conservación, sumados a los intereses de la financiación, no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite.

Necesitas la factura a tu nombre con el detalle del trabajo: sin ella, Hacienda puede rechazar el gasto. Tienes el resto de partidas en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Ejemplo con números: una caldera nueva de 2.400 €

Lucía alquila su piso como vivienda habitual por 900 € al mes (10.800 € al año). En noviembre de 2026 la caldera, de 2009, deja de funcionar y el técnico desaconseja repararla. Lucía instala una caldera nueva que sustituye a la anterior por 2.400 €, con factura a su nombre e IVA incluido. Ese año paga, además, 1.300 € de intereses de la hipoteca del piso.

• Límite conjunto: 2.400 + 1.300 = 3.700 €, por debajo de los 10.800 € de ingresos, así que deduce la caldera entera en la Renta de 2026.
• Efecto en el IRPF: su rendimiento neto baja 2.400 €. Si su contrato es de los firmados desde el 26 de mayo de 2023 y le corresponde la reducción general del 50 %, la parte que tributa baja 1.200 € (con un contrato anterior, del 60 %, bajaría 960 €).
• Si fuera una mejora (por ejemplo, instalar calefacción por primera vez), esos 2.400 € se amortizarían al 3 %: 72 € al año.

Para hacer tus propios números, usa la calculadora del IRPF del alquiler.

Cómo dejarlo atado antes de que llegue el invierno

• Antes de alquilar: revisión al día y certificado en mano. Anota en el inventario la marca, el modelo y el año de la caldera, con fotos; te lo explicamos en la guía de inventario y acta de entrega.
• En el contrato: quién paga la revisión periódica, un canal de aviso por escrito y un técnico de referencia. Mira qué más incluir en las cláusulas del contrato de alquiler de vivienda.
• Cuando llegue el aviso: contesta por escrito cuanto antes, manda al técnico y pídele un informe que diga si la causa es desgaste o mal uso.
• Si toca caldera nueva: factura a tu nombre, guardada con el informe del técnico para la Renta.
• Seguro: revisa si tu póliza de hogar incluye asistencia o reparación de averías de la caldera; algunas la ofrecen como garantía opcional. Lo vemos en seguro de hogar en el alquiler.

Si gestionas tu piso con Rubirent, los avisos del inquilino nos llegan a nosotros: respondemos en plazo, coordinamos al técnico y te mantenemos informado. Lo contamos en nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid.

La caldera de tu piso alquilado en la Comunidad de Madrid

Si tienes tu residencia fiscal en la Comunidad de Madrid, la caldera nueva tiene premio doble. Además de restarla como gasto del alquiler, la deducción autonómica por gastos derivados del arrendamiento de viviendas permite descontar de la cuota el 10 % de lo pagado en reparación y conservación, con un máximo de 154,65 € en la Renta 2025. Exige el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social (así se deposita la fianza en la Comunidad de Madrid). Si Lucía reside en la Comunidad de Madrid, tiene la fianza depositada y el límite no cambia en la Renta 2026, el 10 % de su caldera (240 €) supera el tope, así que le correspondería el máximo. La Comunidad de Madrid recuerda, además, que la inspección de seguridad del gas se hace cada cinco años.

Preguntas frecuentes

¿Puede el inquilino descontar de la renta el arreglo de la caldera?

Sí, en dos supuestos nuevos, vigentes desde el 8 de octubre de 2026 y pendientes de convalidación. El del artículo 21.5 de la LAU: si te pidió la reparación por escrito con un presupuesto razonable y no respondiste en 15 días naturales o te negaste sin justificación, puede descontarlo de las rentas futuras. Y el del artículo 21 bis, en el alquiler de vivienda temporal firmado desde esa fecha: si no respondes en cinco días hábiles, puede repararlo y, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente. En una reparación urgente del artículo 21.3 puede exigirte el importe, pero ese artículo no le permite descontarlo por su cuenta.

¿Cuánto tiempo tiene el casero para arreglar la caldera?

La LAU no fija un plazo para terminar la reparación, pero desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación) tienes 15 días naturales para responder al requerimiento escrito del inquilino (cinco días hábiles en el alquiler de vivienda temporal firmado desde esa fecha). Con una caldera parada en invierno, conviene actuar en uno o dos días.

¿Quién paga la revisión de la caldera en un piso de alquiler?

La LAU no lo dice. El RITE hace responsable al titular o al usuario, y lo habitual es que el contrato la atribuya al inquilino como mantenimiento ordinario. Si el contrato no dice nada, hay criterios distintos, así que conviene pactarlo por escrito.

¿Se desgrava la caldera nueva de un piso alquilado?

Sí. Sustituir la instalación de calefacción es un gasto de conservación y reparación deducible el mismo año, con un límite conjunto con los intereses: no puede superar los ingresos del inmueble, y el exceso pasa a los cuatro años siguientes. Si es una mejora, como instalar calefacción donde no la había, se amortiza.

¿Y si la caldera se rompe por no haber hecho la revisión?

Si el contrato atribuía la revisión al inquilino y la avería se debe a esa falta de mantenimiento, puede tener que pagarla él. Lo decide la prueba: el informe del técnico sobre la causa y los certificados de revisión. Sin ellos, lo normal es que la avería se trate como desgaste y la pague el propietario.

Conclusión

La regla es sencilla: la caldera que se estropea con los años es del propietario; las pequeñas reparaciones del día a día y los daños por mal uso, del inquilino; y la revisión, de quien diga el contrato. Lo que ha cambiado en 2026 es la prisa: si el inquilino te pide la reparación por escrito, tienes 15 días naturales para responder (el decreto está pendiente de convalidación). Y si toca cambiarla, la factura te ayuda en la Renta.

Si prefieres que alguien conteste por ti a tiempo y coordine al técnico, mira nuestros planes de gestión del alquiler: con Cobertura total nos ocupamos de las incidencias del piso de principio a fin.