Avería de la comunidad en un piso alquilado: filtraciones, bajantes y fachada, qué hacer y quién paga

Una mancha en el techo después de llover, agua que baja por la pared del baño o una bajante que gotea en la cocina: cuando hay una avería de la comunidad en un piso alquilado, la duda es siempre la misma. ¿Quién la arregla, quién paga los daños de dentro del piso y qué tiene que hacer cada uno? Todo depende de dónde está el origen.

¿La avería es de la comunidad o de tu piso?

El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes de un edificio en propiedad horizontal. Entre ellos están las cubiertas y la estructura; las fachadas, «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas»; los patios y las escaleras, y las conducciones de desagüe y de suministro de agua, gas o electricidad. La lista de instalaciones se cierra con una precisión importante: «todas ellas hasta la entrada al espacio privativo».

Si el agua entra por la fachada, por el tejado o por una tubería general, el origen es común. Si sale de una tubería o un aparato de tu propio piso, es privativo y lo resuelves tú como propietario, con las reglas de las reparaciones del artículo 21 de la LAU.

Para lo común, el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es claro: las obras necesarias para el «deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes» son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta. Reparar una filtración de la fachada o de la cubierta entra de lleno ahí.

Bajante comunitaria o privativa: dónde está el límite

La bajante general, la tubería vertical que recoge el agua de todos los pisos, es un elemento común. El ramal que va desde tu baño o tu cocina hasta ella sirve solo a tu vivienda, y por eso con frecuencia se trata como privativo.

Pero no hay una regla única para todos los edificios. El artículo 5 de la LPH permite que el título constitutivo y los estatutos incluyan reglas sobre «conservación y reparaciones», así que lo primero es mirar qué dicen los tuyos. Si no dicen nada, encarga a un técnico que localice la rotura y guarda su informe: es la prueba clave para aclarar quién paga, ante la comunidad y ante los seguros.

Filtración de agua del vecino de arriba

Si el agua viene del piso de arriba (una lavadora, una tubería de su baño, una ducha mal sellada), el problema no es de la comunidad, sino del propietario de ese piso. El artículo 9.1.b de la LPH le obliga a mantener en buen estado su piso e instalaciones, «resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder». Y el artículo 1.902 del Código Civil recoge la regla general: quien causa un daño por culpa o negligencia está obligado a repararlo.

En la práctica, se suele resolver entre los seguros de hogar de los dos pisos; te explicamos los pasos en cómo dar el parte al seguro de hogar en un piso alquilado. Mientras tanto, avisa al vecino cuanto antes para que corte el agua: cada día que pasa, el daño crece.

Quién arregla cada avería

Las reparaciones comunes se pagan con los fondos de la comunidad o con una derrama, y en ambos casos contribuyen los propietarios según su cuota de participación o lo que fijen los estatutos (art. 9.1.e LPH), también tú. Cómo se reparten con el inquilino lo vemos en gastos de comunidad en el alquiler y en la derrama de la comunidad en el alquiler.

Qué tiene que hacer el inquilino

El inquilino no tiene que averiguar si la avería es común o privativa ni reclamar a la comunidad: su interlocutor es el propietario. El artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) le obliga a comunicarla «en el plazo más breve posible» y a facilitar que la vean el propietario o sus técnicos.

1. Avisar cuanto antes y por escrito, con fotos o un vídeo y la fecha en que apareció.
2. Evitar que vaya a más: retirar muebles, poner un cubo o cortar la luz de la zona si el agua llega a un enchufe.
3. Dejar entrar al técnico, al perito del seguro o al administrador cuando se acuerde la visita.

El detalle de cómo dar ese aviso para que quede constancia está en cómo avisar de una avería en un piso de alquiler.

Qué tiene que hacer el propietario

Eres tú quien mueve el asunto con la comunidad. La LPH lo pide: si adviertes la necesidad de reparaciones urgentes en el resto del inmueble, debes «comunicarlo sin dilación al administrador» (art. 7.1). Y al administrador le corresponde atender a la conservación de la casa y disponer las reparaciones urgentes, dando cuenta al presidente (art. 20.c).

1. Avisa por escrito al administrador o, si no lo hay, al presidente, con fotos y el informe del técnico si lo tienes.
2. Da el parte a tu seguro de hogar y pregunta si la comunidad tiene seguro: la LPH le permite contratarlo con el fondo de reserva (art. 9.1.f), pero no la obliga.
3. Documenta todo: fechas, fotos, correos, presupuestos y facturas.
4. Mantén informado al inquilino de cada paso y de cuándo irá cada técnico.

Los propietarios que gestionan con Rubirent lo siguen desde Mi Rubirent, la app de incidencias para nuestros clientes de gestión: cuando la avería le toca a la comunidad, la marcamos así, el propietario ve que la reparación no la paga él, sino la comunidad, y el inquilino recibe las indicaciones de qué tiene que hacer. Si aún no tenemos el contacto del administrador, se lo pedimos al propietario y lo movemos nosotros.

Los daños dentro del piso y la renta

Si el origen es común, a la comunidad le toca repararlo y, por lo general, responder también de los daños que haya causado dentro de tu vivienda (pintura, techo, suelo), algo que suele tramitarse con su seguro.

Ahora bien, frente a tu inquilino nada cambia: el artículo 21.1 de la LAU te obliga a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable. Que la culpa sea de la comunidad o del vecino no te libra; lo que haces es reclamar después a quien corresponda. Además, desde el 8 de octubre de 2026 el inquilino puede requerirte por escrito la reparación con un presupuesto razonable. Desde que recibes el requerimiento tienes quince días naturales para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla; si no respondes o te niegas sin justificación, puede hacer la obra y descontar su importe de las rentas futuras (art. 21.5 LAU, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026). En los contratos firmados antes de esa fecha, su aplicación no está clara.

Si la obra no puede esperar al final del contrato, el inquilino tiene que soportarla, pero si dura más de veinte días la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado (art. 21.2 LAU). Si la avería deja humedades, en humedad en un piso alquilado: quién paga te contamos cómo distinguir su origen.

Edificios antiguos en Madrid: el IEE

En la ciudad de Madrid, los edificios de viviendas colectivas de más de cincuenta años tienen que presentar el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) en un plazo máximo de cinco años desde que alcanzan esa antigüedad, según el Ayuntamiento de Madrid. Un IEE completo vale hasta el 31 de diciembre del décimo año desde su presentación.

Si tu edificio tiene filtraciones repetidas por la fachada o la cubierta, pregunta al administrador qué dice su último informe. Las obras de conservación que impone la Administración son obligatorias para la comunidad sin acuerdo previo de la junta (art. 10.1 LPH).

Preguntas frecuentes

¿Quién paga una filtración de la fachada en un piso alquilado?

La reparación de la fachada corresponde a la comunidad de propietarios, porque es un elemento común. De los daños dentro del piso responde, por lo general, la comunidad o su seguro, y los reclama el propietario; el inquilino no paga nada si no ha causado el daño.

¿La bajante es comunitaria o privativa?

La bajante general es común. Para el tramo que va de tu vivienda hasta ella no hay una regla única: hay que mirar el título constitutivo y los estatutos y, si no lo regulan, el límite del artículo 396 del Código Civil («hasta la entrada al espacio privativo»). Conviene un informe técnico que localice la rotura antes de discutir quién paga.

¿Puede el inquilino reclamar directamente a la comunidad?

No le corresponde reclamar. Su obligación es avisar al propietario cuanto antes (art. 21.3 LAU) y dejar que se revise la vivienda. Puede avisar también al administrador para ganar tiempo, pero quien reclama a la comunidad y a los seguros es el propietario.

¿Qué pasa si la filtración viene del vecino de arriba?

Responde el propietario de ese piso, que tiene que mantener sus instalaciones y resarcir los daños que cause por su descuido (art. 9.1.b LPH), normalmente a través de su seguro.

¿Se rebaja el alquiler mientras se arregla la avería?

La LAU prevé la rebaja cuando la obra no puede esperar al final del contrato y dura más de veinte días: la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se ve privado (art. 21.2 LAU).

¿La comunidad necesita aprobar en junta la reparación?

No, si es una obra necesaria para conservar el edificio o sus instalaciones comunes: es obligatoria y no requiere acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a LPH).

Conclusión

Ante una avería de la comunidad en un piso alquilado, lo importante es localizar el origen, avisar por escrito y documentarlo todo. La comunidad arregla lo común, el vecino responde de lo suyo y tú, como propietario, respondes ante tu inquilino y reclamas a los demás. Si la avería es de un aparato del piso, mira quién paga las averías de los electrodomésticos. Y si prefieres no perseguir al administrador ni a los seguros, en Rubirent lo hacemos por ti: con Cobertura total nos ocupamos de las incidencias de principio a fin. Consulta nuestros planes de gestión del alquiler.