Gastos de inmobiliaria deducibles en el IRPF: qué puedes desgravar si alquilas o vendes tu piso

Si has pagado a una agencia por encontrarte inquilino, por gestionar tu alquiler o por vender tu piso, esa factura cuenta en tu declaración. Los gastos de inmobiliaria son deducibles en el IRPF, pero no siempre de la misma manera: al alquilar se restan de la renta del año y, al vender, rebajan la ganancia. Te explicamos cuándo y cómo, con la norma en la mano y un ejemplo con números.

¿Son deducibles los gastos de inmobiliaria en el alquiler?

Sí. Las rentas del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario y, para calcularlos, puedes restar todos los gastos necesarios para obtenerlas, como dice el artículo 23.1 de la Ley del IRPF. El artículo 13 del Reglamento del IRPF concreta esa lista y recoge expresamente dos gastos que encajan con lo que cobra una inmobiliaria:

• Los ocasionados por la formalización del arrendamiento (letra d): la comisión por buscar inquilino, preparar y firmar el contrato o renovarlo, y también los de defensa jurídica relacionados con el piso o con las rentas.
• Las cantidades devengadas por terceros por servicios personales, «tales como los de administración, vigilancia, portería o similares» (letra c): la cuota que pagas a una empresa que te gestiona el alquiler.

En el alquiler de vivienda habitual, además, estos honorarios corren a cargo del propietario. Desde la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del arrendador, y la redacción actual del artículo 20 de la LAU prohíbe repercutirlos al inquilino, ni directa ni indirectamente. Solo un servicio que no sea esencial para firmar el contrato puede correr a cargo del inquilino si él lo pide por escrito, después de saber que es opcional y cuánto cuesta. Lo explicamos en quién paga la comisión de la agencia tras la Ley de Vivienda. La parte buena es que, como el gasto es tuyo, también es tuya la deducción.

Qué honorarios cuentan como gasto del alquiler

Siempre que los pagues tú y estén ligados al piso alquilado, entran como gasto deducible del rendimiento:

• Captación y selección del inquilino, con su estudio de solvencia.
• Redacción y firma del contrato, el inventario y el acta de entrega.
• Gestión durante el contrato: cobro de la renta, incidencias, suministros y finiquito.
• Abogado y procurador para reclamar rentas o recuperar la vivienda, si los pagas tú.

Si contratas un plan que cubre todo el alquiler, como nuestros planes de gestión del alquiler, la cuota que pagas por ese piso es gasto de su rendimiento. Lo que no puedes deducir es lo que no has soportado: por ejemplo, los honorarios del abogado que paga directamente la aseguradora de impago. Si quieres ver el resto de partidas (IBI, comunidad, seguros, suministros o amortización), las tienes en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

¿Tienen el límite de los ingresos del alquiler?

No, y es el detalle que más dinero mueve. La ley solo pone tope a dos gastos: los intereses de la financiación y los de reparación y conservación, que juntos no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año. Lo que sobra se arrastra a los cuatro años siguientes. Lo contamos en cómo deducir los intereses de la hipoteca del piso alquilado.

Los honorarios de la agencia no forman parte de ese grupo. Se restan enteros aunque ese año el piso dé poco, y pueden dejar el rendimiento en negativo. En ese caso, la reducción por alquiler de vivienda no se aplica (solo opera sobre rendimientos positivos), y el negativo se compensa con el resto de rentas de la base general, como explicamos en cómo compensar las pérdidas del alquiler en el IRPF.

Alquilar, comprar o vender: cómo cuenta cada honorario

Cada honorario cuenta según para qué lo pagaste:

¿Son deducibles los gastos de inmobiliaria al vender un piso?

Sí, pero no como gasto del año. Cuando vendes, tributas por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. El artículo 35.2 de la Ley del IRPF establece que del valor de transmisión se deducen los gastos y tributos inherentes a la venta «en cuanto resulten satisfechos por el transmitente». La comisión de la agencia que vende tu piso es uno de ellos, igual que la plusvalía municipal que pagas como vendedor.

Con los de la compra ocurre lo contrario: la comisión que pagaste al comprar se suma al valor de adquisición (letra b del artículo 35.1 de la Ley del IRPF). Y si ese piso lo alquilas, forma parte del coste de adquisición, que es la base de la amortización del 3 % del alquiler cuando supera al valor catastral (en los dos casos, sin contar el valor del suelo). Ten en cuenta que, al vender un piso que has alquilado, el valor de adquisición se reduce en las amortizaciones que correspondan: la mínima se resta siempre, aunque no la hayas deducido (artículo 40 del Reglamento del IRPF). Lo tienes completo en cómo tributa la venta de un piso en el IRPF.

Un ejemplo con números

Lucía firma un contrato de vivienda habitual el 2 de enero de 2026 por 1.100 € al mes. La agencia que le busca inquilino le cobra una mensualidad más IVA: 1.100 € + 231 € de IVA = 1.331 €. Como el alquiler de vivienda está exento de IVA, Lucía no puede recuperar ese IVA, así que el gasto deducible es la factura completa.

Sin la factura de la agencia, el rendimiento neto sería de 7.290 €. Si su contrato tiene derecho a la reducción del 50 % por alquiler de vivienda, tributará por 2.979,50 € en lugar de 3.645 €. Con un tipo marginal hipotético del 30 %, esos honorarios le ahorran unos 200 € de cuota. Las cifras son ilustrativas: tu ahorro depende de tu tipo marginal y de la reducción que te corresponda.

Requisitos para deducir los honorarios sin sustos

1. Factura a tu nombre. El artículo 106.4 de la Ley General Tributaria exige justificar estos gastos, de forma prioritaria, con la factura del profesional. Si el piso es de varios propietarios, cada uno deduce según su porcentaje.
2. Pago acreditado. Paga por transferencia o tarjeta y guarda el justificante junto al contrato.
3. Ligado al piso alquilado. Si tienes varios inmuebles, asigna cada factura al suyo.
4. En el año que corresponde. El gasto se imputa al año en que se devenga: por regla general, la comisión de un contrato firmado en 2026 va en la declaración de 2026, que se presenta en 2027.

Si en años anteriores te olvidaste de deducirla, todavía puedes rectificar la declaración de la renta del alquiler mientras el ejercicio no haya prescrito.

La deducción del 10 % en la Comunidad de Madrid

Si el piso está en la Comunidad de Madrid, la comisión por formalizar el contrato tiene un segundo efecto. Además de restarla como gasto, la deducción autonómica por gastos derivados del arrendamiento de viviendas permite descontar de la cuota autonómica el 10 % de lo pagado por formalizar contratos de alquiler de vivienda, junto con reparaciones, seguros de daños e impagos y certificado energético, con un máximo de 154,65 € al año, según el manual de la Renta 2025 de la Agencia Tributaria. Requisito: conservar el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social. Si prefieres no pagar agencia, el Plan Alquila intermedia sin coste; te contamos sus condiciones en nuestra guía del Plan Alquila para propietarios.

Preguntas frecuentes

¿Se puede desgravar la comisión de la inmobiliaria en el alquiler?

Sí. Los honorarios por buscar inquilino y formalizar el contrato son gasto deducible del rendimiento del alquiler según el artículo 13 del Reglamento del IRPF. Por regla general, se restan en el año en que se firma el contrato y no tienen el tope de ingresos que se aplica a intereses y reparaciones.

¿Puedo deducir los honorarios si los pagó el inquilino?

No. Solo deduces lo que pagas tú. Además, en el alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario desde la Ley 12/2023, y el artículo 20 de la LAU prohíbe repercutirlos al inquilino.

¿Los gastos de la inmobiliaria al vender un piso se deducen en la renta?

Sí, pero no como gasto del año. La comisión que pagas como vendedor se resta del valor de transmisión y reduce la ganancia patrimonial, según el artículo 35.2 de la Ley del IRPF.

¿El IVA de la factura de la agencia también se deduce?

Si alquilas vivienda, sí: como el alquiler de vivienda está exento de IVA, no recuperas ese impuesto y deduces la factura completa en el IRPF. Si alquilas un local y repercutes IVA, el IVA soportado se deduce en tu declaración de IVA, y en el IRPF solo cuenta la base.

¿Y si el piso solo estuvo alquilado parte del año?

Los honorarios ligados directamente al contrato se deducen enteros, sin prorratear. Lo que se prorratea son los gastos generales del año, como el IBI o la comunidad. Lo explicamos en cómo declarar un piso alquilado solo parte del año.

¿Hay alguna deducción extra en Madrid por la comisión de la agencia?

Sí. Si alquilas una vivienda en la Comunidad de Madrid, la deducción autonómica por gastos derivados del arrendamiento permite restar de la cuota autonómica el 10 % de los gastos de formalización del contrato, con un máximo de 154,65 € al año entre todos los conceptos incluidos. Necesitas el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social.

Conclusión

Los gastos de inmobiliaria son deducibles, pero cada uno va por su sitio: los del alquiler se restan del rendimiento del año sin tope, y los de la compraventa ajustan la ganancia cuando vendes. Pide siempre factura a tu nombre y guarda el justificante. Si estás valorando con quién alquilar, repasa antes las preguntas que conviene hacer a una empresa de gestión de alquileres y nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid. En Rubirent te emitimos la factura a tu nombre, lista para tu declaración, y nos ocupamos del inquilino, el contrato y el día a día del alquiler.