Rendimiento negativo del alquiler: cómo compensar las pérdidas en el IRPF

Hay años en los que el piso da más disgustos que alegrías: una reforma importante, varios meses vacío, una derrama o una hipoteca cara pueden dejar las cuentas del alquiler en números rojos. La buena noticia es que el rendimiento negativo del alquiler no se pierde: el IRPF permite compensar esas pérdidas con otras rentas y, si no hay suficientes, arrastrarlas a ejercicios siguientes. Ahora bien, el artículo 23 de la Ley del IRPF impone límites muy concretos que conviene conocer antes de hacer la declaración, sobre todo si tienes una vivienda alquilada en Madrid.

Cuándo el alquiler de un piso sale negativo

El rendimiento del capital inmobiliario se calcula restando a los ingresos íntegros del año todos los gastos deducibles. Que el resultado sea negativo no es raro y suele deberse a alguna de estas situaciones:

• Una reforma o reparación importante: pintura, fontanería, sustitución de la caldera o de las ventanas, concentradas en un solo ejercicio.
• Meses sin inquilino, en los que hay gastos fijos, pero no entra renta.
• Una hipoteca con intereses elevados sobre una vivienda cuyo alquiler es moderado.
• Una derrama extraordinaria de la comunidad o un impago que se ha podido considerar saldo de dudoso cobro.

El primer paso siempre es el mismo: tener bien identificados los gastos deducibles del alquiler en el IRPF, porque no todos se comportan igual a la hora de generar pérdidas.

El límite del artículo 23.1: intereses y reparaciones

Esta es la regla que más sorpresas da. La Ley del IRPF establece que, para cada inmueble, la suma de los intereses de los capitales ajenos invertidos en su adquisición o mejora y de los gastos de reparación y conservación no puede superar la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble en el año.

Dicho de otro modo: esos dos gastos, por sí solos, nunca pueden dejarte el rendimiento en negativo. Como mucho lo dejan a cero. Si un año cobras 9.000 euros de renta y entre intereses y reparaciones acumulas 13.000, solo podrás deducir 9.000 en ese ejercicio.

Lo importante es que el exceso no se pierde: los 4.000 euros restantes se pueden deducir en los cuatro años siguientes, aplicando en cada uno de ellos el mismo límite conjunto. Es un aplazamiento, no una renuncia. Puedes ampliar este punto en nuestros artículos sobre cómo deducir los intereses de la hipoteca del piso alquilado y sobre la diferencia entre reforma como gasto y como amortización.

Los gastos que sí pueden dejarte en negativo

El límite anterior afecta únicamente a intereses y a reparación y conservación. El resto de gastos deducibles no tiene ese tope y, por tanto, sí puede generar un rendimiento neto negativo:

• El IBI, la tasa de basuras y otros tributos no estatales.
• Los gastos de comunidad y las derramas que no sean mejora.
• El seguro del hogar y el seguro de impago.
• Los gastos de formalización del contrato, gestión, defensa jurídica y honorarios profesionales.
• Los saldos de dudoso cobro, cuando se cumplen los requisitos reglamentarios.
• La amortización del inmueble y de los muebles.

La amortización suele ser la partida decisiva, porque es un gasto que se deduce sin desembolso real. Se calcula aplicando el 3 % anual sobre el mayor de dos importes —el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral—, siempre sin incluir el valor del suelo. Te lo detallamos en la guía de amortización del alquiler en el IRPF.

Cómo se compensa el rendimiento negativo

El rendimiento neto negativo del capital inmobiliario forma parte de la base imponible general del IRPF. Eso significa que primero se compensa, sin límite, con el resto de rentas que integran esa base: tu nómina, los rendimientos de actividades económicas, otros alquileres con resultado positivo o las imputaciones de rentas inmobiliarias.

Si, aun así, el saldo de la base general sigue siendo negativo, la ley permite compensarlo con el saldo positivo de ganancias y pérdidas patrimoniales de la base general con un límite del 25 % de dicho saldo. Y lo que quede sin compensar se puede trasladar a los cuatro ejercicios siguientes. Puedes consultar el texto vigente en el BOE y las reglas de cumplimentación en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

Cuidado: la reducción solo se aplica a rendimientos positivos

La reducción por arrendamiento de vivienda habitual del artículo 23.2 se aplica exclusivamente sobre rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente. Si tu resultado es negativo, sencillamente no hay nada que reducir: el negativo se traslada entero, sin recorte. Y cuando vuelva a ser positivo, recuerda que la reducción del IRPF por alquiler de vivienda exige que lo declares tú, antes de cualquier comprobación de Hacienda.

Dos errores frecuentes que conviene evitar

1. Deducir los gastos de los meses en que el piso estuvo vacío. Solo son deducibles los gastos del periodo en que la vivienda estuvo arrendada o en expectativa razonable de alquiler; por los días vacíos corresponde declarar la imputación de rentas inmobiliarias.
2. Confundir una mejora con una reparación. Cambiar una instalación averiada es conservación y se deduce en el año, con el límite visto; ampliar o mejorar el inmueble se amortiza a lo largo del tiempo. La clasificación errónea es uno de los motivos de comprobación más habituales.

Y, en cualquier caso, guarda facturas, justificantes bancarios y el contrato: el rendimiento negativo se acepta si está documentado.

Conclusión

Un año en pérdidas no es un año perdido desde el punto de vista fiscal. Bien declarado, el rendimiento negativo del alquiler reduce tu factura del IRPF ahora o en los cuatro ejercicios siguientes; mal declarado, se convierte en una comprobación incómoda. Si prefieres no pelearte con límites, prorrateos y justificantes, en Rubirent llevamos el alquiler de principio a fin, con la documentación impecable para cuando llegue la renta. Descubre nuestros planes de gestión del alquiler o calcula antes cuánto puede rentar tu piso con nuestra herramienta para calcular el precio del alquiler.