Enervación del desahucio: cuándo puede pararlo el inquilino

Has iniciado un desahucio por impago y, cuando ya casi veías la vivienda recuperada, el inquilino paga lo que debe y el proceso se detiene en seco. Eso es la enervación del desahucio, una facultad que la ley reconoce al arrendatario y que puede echar por tierra meses de espera. La buena noticia para el propietario en Madrid es que se puede bloquear si actúas bien desde el primer impago. Te explicamos qué es, cuándo procede y cómo evitarla.

Qué es la enervación del desahucio

La enervación es el derecho del inquilino a paralizar el desahucio por falta de pago abonando todo lo que adeuda. Está recogida en el artículo 22.4 de la [Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323). Si el arrendatario paga o pone a disposición del propietario (o del juzgado) el importe de las rentas reclamadas y las que se hayan ido acumulando hasta ese momento, el desahucio queda sin efecto y el contrato continúa como si nada hubiera pasado.

En la práctica es un mecanismo de segunda oportunidad: la ley prefiere que el inquilino se ponga al día y conserve su vivienda antes que dejarlo sin ella. Para el propietario, en cambio, significa que el proceso se detiene y el inquilino sigue dentro.

Qué cantidades tiene que pagar el inquilino

No basta con abonar la renta reclamada en la demanda. Para enervar, el inquilino debe pagar todas las rentas y cantidades asimiladas (por ejemplo, los suministros o gastos que le correspondan) vencidas hasta el momento del pago, incluidas las que hayan vencido después de presentar la demanda. Si debía tres mensualidades cuando presentaste la demanda y han transcurrido otras dos hasta la vista, tendrá que abonar las cinco.

Ten en cuenta que la enervación cubre las rentas, pero no siempre las costas del procedimiento, que el juez puede imponer al inquilino. Aun así, para muchos propietarios el verdadero problema es el tiempo perdido y la incertidumbre.

Cuándo no puede enervar el inquilino

Aquí está la clave para el propietario. El artículo 22.4 LEC impide la enervación en dos supuestos:

• Cuando ya enervó una vez. El inquilino solo puede enervar el desahucio en una ocasión a lo largo del contrato. Si en un impago anterior ya pagó para frenar el proceso, la segunda vez no dispone de esa opción.

• Cuando hubo requerimiento previo de pago. Si antes de presentar la demanda le requeriste fehacientemente el pago con al menos 30 días naturales de antelación y no pagó en ese plazo, pierde el derecho a enervar.

Si concurre cualquiera de las dos circunstancias, el inquilino ya no puede parar el desahucio pagando: tendrá que abandonar la vivienda.

El requerimiento previo: tu mejor herramienta

El segundo supuesto es el que está en tu mano. Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, enviado antes de demandar y reclamando las rentas impagadas, es la vía habitual para dejar sin enervación al inquilino moroso. Conviene cuidar estos requisitos:

• Medio fehaciente. Debe poder acreditarse que el requerimiento llegó a conocimiento del inquilino. El burofax es el estándar; un simple correo electrónico o un mensaje de móvil no ofrecen la misma garantía.

• Contenido claro. Ha de exigir el pago de las rentas concretas ya vencidas. No se pueden sumar rentas futuras que aún no se deben.

• Plazo de 30 días naturales. Entre el requerimiento y la presentación de la demanda deben mediar al menos 30 días, contados como días naturales. Si demandas antes, el requerimiento no surte efecto para bloquear la enervación.

Hilar fino en este punto marca la diferencia entre un desahucio que se resuelve y otro que se alarga durante meses. Si tienes dudas sobre los plazos o la forma, apóyate en un profesional.

Cómo encaja en el proceso de desahucio

La enervación aparece en el desahucio por impago, no en el que se basa en la expiración del plazo. Si tu problema es que el inquilino no se marcha al terminar el contrato, ese es un camino distinto. Cuando el motivo es la falta de pago, además del desahucio puedes reclamar las rentas adeudadas por la vía del juicio monitorio para intentar cobrar la deuda.

Prevenir casi siempre sale más barato que litigar. Un buen estudio de solvencia del inquilino y un seguro de impago de alquiler reducen de forma drástica la probabilidad de llegar a este punto.

Conclusión

La enervación del desahucio protege al inquilino que se pone al día, pero no es un cheque en blanco: solo puede usarla una vez y desaparece si el propietario ha requerido el pago con 30 días de antelación por un medio fehaciente. Actuar con orden desde el primer impago —burofax bien redactado, plazos respetados y asesoramiento— es lo que decide si recuperas tu vivienda o encadenas meses de espera.

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