Mi inquilino me quiere comprar el piso: cómo vendérselo, qué impuestos pagas y qué pasa con la fianza

Tu inquilino lleva años en el piso, está a gusto y un día te lo plantea: quiere comprarlo. Vender el piso al inquilino es perfectamente legal y suele ser la venta más sencilla: no hay visitas, el comprador ya conoce la vivienda y no tienes que esperar a que termine el contrato. Eso sí, hay que hacerlo bien, porque el alquiler se extingue con la compra, la fianza hay que liquidarla y Hacienda mira el precio.

¿Puedo vender el piso a mi inquilino?

Sí. Como regla general, ninguna norma lo impide ni exige requisitos especiales: el inquilino es un comprador más y la operación se rige por las reglas generales de la compraventa. La excepción son las viviendas con protección pública, que pueden tener un precio máximo de venta y requisitos de autorización según su calificación. Para el propietario tiene ventajas claras:

• Sin visitas ni anuncios. El comprador ya vive en la vivienda y conoce su estado, así que es raro que aparezcan sorpresas a última hora.
• Sin meses vacíos. Sigues cobrando la renta hasta el día de la firma.
• Sin esperar al fin del contrato. Si quisieras venderlo vacío a otra persona, tendrías que esperar a que el contrato te lo permitiera.

La alternativa es vender el piso con el inquilino dentro a un tercero, que hereda el contrato tal como está (artículo 14 de la LAU) y lo tendrá en cuenta al negociar el precio. Lo explicamos desde el otro lado en nuestra guía sobre comprar un piso con inquilino y qué debes saber antes.

Un matiz importante: si vuestro contrato es un alquiler con opción a compra, el precio, el plazo y la parte de la renta que se descuenta son los que fija esa cláusula. Si no lo es, las rentas que ha pagado el inquilino no se restan del precio, salvo que lo pactéis expresamente.

¿Qué pasa con el contrato de alquiler y la fianza?

Cuando el inquilino compra, la misma persona pasa a ser propietaria y arrendataria de la vivienda, y el alquiler se extingue por confusión (artículo 1192 del Código Civil). No hace falta resolverlo aparte, pero conviene que la escritura diga que el arrendamiento queda extinguido y que las partes se dan por liquidadas en todo lo que dejéis cerrado. Si firmaron el alquiler varios inquilinos y no compran todos, el contrato no se extingue sin más: dejad resuelto en la escritura qué pasa con él. Antes de firmar, repasad estos puntos:

• Renta. Se paga hasta la fecha de la escritura; la del último mes, en proporción a los días.
• Fianza. Tienes que devolvérsela (artículo 36 de la LAU) o descontarla del precio, y dejarlo por escrito. Si había garantía adicional, igual.
• Suministros y gastos repercutidos. Lectura de contadores y cierre de lo que el inquilino te debiera abonar.
• IBI del año. El recibo lo paga quien es propietario el 1 de enero, pero podéis pactar cómo repartirlo; te lo contamos en quién paga el IBI al vender un piso en Madrid.
• Seguros. Comunica la venta a tus aseguradoras: el seguro de impago deja de tener objeto y el de hogar, por regla general, pasa al comprador, salvo que él o la aseguradora lo rescindan (artículos 34 y 35 de la Ley de Contrato de Seguro).

¿Hay que notificar el tanteo y retracto?

No, cuando el comprador es el propio inquilino. El derecho de adquisición preferente del artículo 25 de la LAU protege al arrendatario frente a la venta a otra persona; si el que compra es él, no hay nada que notificarle.

Distinto es que la negociación se rompa y acabes vendiendo a un tercero. Entonces debes comunicarle de forma fehaciente el precio y las condiciones para que pueda ejercer el tanteo y, si no se lo notificas bien, podría ejercer el retracto después de la venta. Desde el 8 de octubre de 2026, además, el nuevo artículo 25.8 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, en vigor y, a 11 de noviembre de 2026, pendiente de convalidación) impide pactar que el inquilino renuncie a este derecho. Si tu contrato es anterior y ya incluía esa renuncia, la redacción previa solo obligaba a avisarle de la venta con 30 días de antelación; consulta antes de vender cómo te afecta. Tienes el detalle en nuestra guía de tanteo y retracto al vender una vivienda alquilada.

¿Qué impuestos pagas al vender el piso al inquilino?

Los mismos que en cualquier venta. Que el comprador sea tu inquilino no cambia la fiscalidad:

En el IRPF, el valor de adquisición se reduce con las amortizaciones del alquiler, al menos con la amortización mínima, aunque no te la hayas deducido (artículo 35 de la Ley del IRPF). Por eso vender un piso que ha estado alquilado suele dar más ganancia de la que parece; lo vemos en cómo afecta la amortización al vender un piso alquilado. Las rentas cobradas hasta la firma se declaran como siempre, como rendimiento del capital inmobiliario. Si no eres residente fiscal en España, la ganancia no va al IRPF sino al Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda.

Cuidado con el «precio de amigo»

Es tentador rebajar el precio a un inquilino que siempre ha pagado bien. Puedes hacerlo, pero con dos límites. Para tu IRPF, si el precio es inferior al normal de mercado, prevalece este (artículo 35.2 de la Ley del IRPF). Y para el inquilino, el ITP se calcula sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor que el precio de la escritura. Una rebaja fuerte puede no ahorrar impuestos a ninguno de los dos.

Ejemplo: cuánto pagas a Hacienda si vendes por 300.000 €

Lucía compró un piso en 2012 por 180.000 € y pagó 12.000 € de impuestos y gastos de compra. Lo tiene alquilado desde 2016 y, entre deducidas y mínimas, acumula 25.000 € de amortizaciones. En 2026 se lo vende a su inquilino por 300.000 €, con 3.500 € de gastos de venta (plusvalía municipal incluida). Son cifras de ejemplo:

• Valor de transmisión: 300.000 − 3.500 = 296.500 €.
• Valor de adquisición: 180.000 + 12.000 − 25.000 = 167.000 €.
• Ganancia patrimonial: 296.500 − 167.000 = 129.500 €.
• IRPF, si no tiene otras rentas del ahorro: 6.000 € al 19 % (1.140 €) + 44.000 € al 21 % (9.240 €) + 79.500 € al 23 % (18.285 €) = 28.665 €.

Lo declarará en la renta de 2026, que se presenta en 2027. Como el piso no es su vivienda habitual, no puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. El inquilino, por su parte, pagará 18.000 € de ITP (el 6 % general sobre 300.000 €) si el valor de referencia no supera el precio. Si quieres repasar la fórmula completa, la tienes en cómo tributa la venta de un piso en el IRPF.

Cómo vender el piso al inquilino paso a paso

1. Fija el precio con datos. Pide una tasación o valoración y consulta el valor de referencia del piso en la Sede Electrónica del Catastro.
2. Comprueba que puede pagarlo. Si necesita hipoteca, que te enseñe la aprobación del banco antes de comprometerte.
3. Firma un contrato de arras con plazo para escriturar, y deja escrito que la renta se sigue pagando hasta entonces y qué pasa con la fianza.
4. Reúne la documentación: nota simple, certificado de eficiencia energética, último recibo del IBI y certificado de la comunidad de estar al corriente de pago.
5. Firma ante notario con la liquidación del alquiler incluida en la escritura.
6. Cierra los trámites: recupera el depósito de la fianza, presenta la plusvalía municipal en plazo y declara la ganancia en tu próxima renta.

Vender el piso al inquilino en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, la fianza no la guardas tú: debe estar depositada en la Agencia de Vivienda Social. Tras la venta, como arrendador, pides su devolución con el modelo 254 (fianzas de arrendamiento); te lo explicamos en cómo recuperar el depósito con el modelo 254. El inquilino paga el ITP al 6 % con carácter general (al 4 % si es familia numerosa y cumple los requisitos) y, si es su vivienda habitual y vale hasta 250.000 €, tiene una bonificación del 10 % de la cuota, que sube al 100 % si es menor de 35 años y el municipio tiene menos de 2.500 habitantes (Decreto Legislativo 1/2010, artículos 28, 29 y 30 bis). Lo detallamos en el ITP al comprar un piso en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Mi inquilino tiene preferencia para comprar el piso?

Si vendes a otra persona, por regla general sí: tiene derecho de tanteo y retracto (artículo 25 de la LAU) y debes notificarle el precio y las condiciones. Si el contrato es anterior al 8 de octubre de 2026 e incluía una renuncia a ese derecho, revisa antes cómo te afecta. Si el comprador es él, no hace falta ninguna notificación.

¿Se descuentan del precio las rentas que ha pagado el inquilino?

No, salvo que el contrato sea un alquiler con opción a compra que lo prevea o que lo pactéis. Si lo pactáis, recuerda que un precio por debajo del de mercado puede tener efectos fiscales para los dos.

¿Qué pasa con la fianza si vendo el piso al inquilino?

El alquiler se extingue con la compra y tienes que devolverle la fianza o descontarla del precio, dejándolo reflejado en la escritura. En la Comunidad de Madrid, después recuperas el depósito con el modelo 254.

¿Puedo venderle el piso más barato a mi inquilino?

Puedes, pero en tu IRPF prevalece el valor de mercado si el precio es inferior (artículo 35.2 de la Ley del IRPF). Y el inquilino paga el ITP sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor que el precio.

¿Quién paga la notaría si vendo el piso a mi inquilino?

Salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y lo posterior a la venta, como la inscripción en el Registro (artículo 1455 del Código Civil). Podéis acordar otro reparto.

Conclusión

Que tu inquilino quiera comprar el piso suele ser una buena noticia: venta rápida, sin visitas y con un comprador que conoce la casa. La clave está en fijar un precio de mercado, liquidar bien el alquiler y la fianza en la escritura y tener calculado el IRPF antes de firmar. Si prefieres seguir alquilando y no vender, en Rubirent, gestión de alquileres en Madrid, nos ocupamos de todo: mira nuestros planes de gestión del alquiler y elige el que encaje contigo.