Exención por reinversión en vivienda habitual: cómo no pagar IRPF al vender para comprar otra casa en Madrid

Vender la casa en la que vives para mudarte a otra es uno de los momentos en los que el IRPF puede darte un buen susto… o pasar de largo. La exención por reinversión en vivienda habitual permite que la ganancia obtenida al vender tu casa quede totalmente libre de impuestos si destinas ese dinero a comprar otra vivienda habitual. Bien planificada, es la vía legal para no pagar IRPF al vender la vivienda habitual, siempre que reinviertas en el plazo y con las condiciones que marca Hacienda. Te contamos cómo funciona, qué plazos manejas y los errores que te pueden costar caro.

Qué es la exención por reinversión

Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó, generas una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. La exención por reinversión, regulada en el artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF y en el artículo 41 de su reglamento, establece una excepción: si el inmueble que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en comprar otra vivienda habitual, esa ganancia no paga nada. Es, con diferencia, el mayor ahorro fiscal al alcance de quien cambia de casa.

Requisito 1: que sea tu vivienda habitual

No vale para una segunda residencia ni para un piso que tengas alquilado. Tanto la vivienda que vendes como la que compras deben ser vivienda habitual. Hacienda entiende por tal (artículo 41 bis del reglamento del IRPF) la que reúne dos condiciones:

• Que la hayas habitado de forma efectiva y permanente durante al menos tres años. Se admiten excepciones cuando concurren circunstancias que obligan a cambiar de casa (matrimonio, separación, traslado laboral u obtención de un empleo).
• Que la ocupes de forma efectiva en el plazo de doce meses desde la compra o el fin de las obras.

La casa nueva también tiene que convertirse en tu vivienda habitual con esos mismos requisitos; si la usas como inversión o la alquilas, pierdes la exención.

Requisito 2: reinvertir en dos años

El plazo es la pieza clave. Tienes que reinvertir en otra vivienda en un plazo de dos años, que se cuentan de fecha a fecha. Lo interesante es que el plazo funciona en las dos direcciones: puedes comprar la nueva casa hasta dos años antes o hasta dos años después de vender la anterior. Es decir, si ya compraste tu vivienda actual hace menos de dos años, la venta de la anterior todavía puede acogerse a la exención.

La reinversión puede materializarse en la compra de una vivienda ya terminada o en su construcción o rehabilitación, siempre dentro del plazo. Y debes dejar constancia de tu intención de reinvertir en la declaración de la renta del año en que vendes.

Exención total o parcial: cuánto tienes que reinvertir

Para que la ganancia quede totalmente exenta debes reinvertir el importe total obtenido con la venta. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional: quedará exenta la parte de la ganancia que corresponda a la cantidad reinvertida, y el resto tributará.

Un matiz importante si vendiste con hipoteca pendiente: cuando la vivienda transmitida se compró con financiación ajena, el importe que se considera obtenido es el precio de venta menos el capital del préstamo que canceles con ese dinero. Ese es el importe que debes reinvertir para lograr la exención completa.

Un ejemplo sencillo

Vendes tu piso en Madrid por 320.000 € y lo habías comprado por 200.000 €: la ganancia es de 120.000 €. Si compras otra vivienda habitual por 320.000 € o más dentro del plazo, esos 120.000 € de ganancia quedan exentos por completo. Si reinviertes solo 160.000 € (la mitad del importe obtenido), quedará exenta la mitad de la ganancia y la otra mitad tributará en la base del ahorro.

Qué no cubre la exención

La exención por reinversión afecta al IRPF, pero no a los demás impuestos de la operación. Al vender seguirás liquidando la plusvalía municipal con el ayuntamiento, y al comprar la nueva casa pagarás el ITP o el IVA que corresponda. Conviene tener esas cuentas presentes desde el principio para no llevarte sorpresas.

Casos especiales

Si tienes más de 65 años, hay una vía aún más directa: la ganancia por la venta de tu vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinvertir. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre cómo vender siendo mayor de 65 años sin pagar IRPF. Y si resides fuera de España pero dentro de la Unión Europea, también puedes acogerte a la exención por reinversión, aunque tributes por el impuesto de no residentes.

Antes de firmar, echa cuentas

La exención por reinversión es una de las mayores ventajas fiscales de nuestro sistema, pero un plazo mal calculado o una vivienda que no llega a ser habitual pueden hacerte perderla. Si estás valorando vender tu casa de Madrid y no tienes claro si te compensa venderla o rentabilizarla con el alquiler, en Rubirent te ayudamos a decidir con números sobre la mesa: consulta nuestros planes de gestión del alquiler y valora qué opción encaja mejor en tu caso. Puedes revisar la norma en la sede de la Agencia Tributaria y el texto legal en la Ley 35/2006 del IRPF.