ITP al comprar un piso en Madrid: cuánto se paga en 2026

Comprar un piso en Madrid —para vivir en él o para ponerlo en alquiler— no termina en el precio que pactas con el vendedor. Si la vivienda es de segunda mano, al firmar la escritura te espera un impuesto que conviene tener presupuestado desde el primer día: el ITP. Saber cuánto se paga de ITP al comprar un piso en Madrid, sobre qué base se calcula y quién lo abona evita sustos en el cierre de la operación. Te lo explicamos de forma clara y con las cifras vigentes en 2026.

Qué es el ITP y cuándo se paga

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, grava la compraventa de viviendas de segunda mano. Es el impuesto que sustituye al IVA cuando el inmueble no es de obra nueva. Lo paga siempre el comprador, y es un tributo cedido a las comunidades autónomas: por eso el tipo lo fija la Comunidad de Madrid y puede ser distinto al de otras regiones.

Si en lugar de un piso usado compras una vivienda nueva directamente al promotor, no pagas ITP: pagas IVA al 10 % más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es, con carácter general, del 0,75 %.

Cuánto se paga de ITP en Madrid: el 6 % general

En la Comunidad de Madrid, el tipo general del ITP para la compra de vivienda es del 6 %. Es uno de los más bajos de España. Sobre una vivienda con una base de 250.000 €, el impuesto asciende a 15.000 €; sobre 350.000 €, a 21.000 €. Conviene tenerlo en cuenta junto al resto de gastos de compra (notaría, registro y gestoría), porque marca la diferencia entre lo que crees que cuesta el piso y lo que realmente desembolsas.

Madrid contempla además algunas bonificaciones según la normativa vigente —por ejemplo, para la adquisición de vivienda habitual dentro de ciertos límites o para familias numerosas—. Como los requisitos son específicos y cambian, antes de liquidar conviene comprobar si tu caso encaja en alguna de ellas.

Sobre qué valor se calcula: el valor de referencia

Aquí está el punto que más sorprende. Desde 2022, la base imponible del ITP no es sin más el precio que aparece en la escritura, sino el valor de referencia de Catastro, salvo que el precio pagado sea superior, en cuyo caso se toma el mayor de los dos. Es decir, aunque compres barato, Hacienda puede exigir el 6 % sobre ese valor de referencia si es más alto que lo que pagaste.

Por eso, antes de cerrar la compra conviene consultar el valor de referencia del inmueble. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre el valor de referencia catastral en Madrid. Puedes obtenerlo en la Sede Electrónica del Catastro; si consideras que es superior al valor real de mercado, cabe impugnarlo.

Otros gastos de la compra, además del ITP

El ITP es el impuesto más importante, pero no el único desembolso al comprar. Conviene presupuestar el conjunto:

• Notaría: los honorarios por la escritura pública de compraventa, según arancel.
• Registro de la Propiedad: la inscripción de la vivienda a tu nombre.
• Gestoría: si delegas la tramitación del modelo 600 y la inscripción, sobre todo con hipoteca.
• Gastos de la hipoteca, en su caso: la tasación y los que legalmente correspondan a cada parte.

Sumados al 6 % del ITP, estos gastos suelen situar el coste total de la compra en torno a un 8-10 % por encima del precio del piso. Puedes estimarlo con la calculadora de gastos de compra que encontrarás más abajo.

Cómo y cuándo se liquida

El ITP se autoliquida con el modelo 600 ante la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid. El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública de compraventa. Presentarlo fuera de plazo conlleva recargos e intereses, así que es uno de los primeros trámites que hay que resolver tras firmar ante notario. En la práctica, muchas veces se encarga de ello la gestoría vinculada a la hipoteca, pero la responsabilidad última es del comprador.

El ITP en la compra para alquilar

Si compras el piso como inversión para alquilarlo, el ITP es un coste más de la operación que debes incorporar al cálculo de rentabilidad. No es un gasto deducible en el IRPF del alquiler año a año, pero sí forma parte del valor de adquisición del inmueble: sumará a tu coste el día que vendas, reduciendo la futura ganancia patrimonial, y sirve de base para calcular la tributación de una futura venta. Antes de comprar para alquilar, haz números con calma: al precio y al ITP hay que sumar notaría, registro y posibles reformas, y contrastarlo con la renta que podrás cobrar.

En resumen

Comprar una vivienda de segunda mano en Madrid supone pagar un ITP del 6 %, que abona el comprador, se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro y se liquida con el modelo 600 en 30 días hábiles. Tenerlo previsto desde el principio te permite negociar y presupuestar sin sorpresas.

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