¿Puedo echar a mi inquilino antes de los 5 años? Los casos que permite la ley en 2026

No puedes echar a tu inquilino antes de los 5 años solo porque quieras el piso, porque alguien te ofrezca más renta o porque vayas a venderlo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) garantiza al inquilino de vivienda habitual una duración mínima de cinco años (siete si el propietario es una persona jurídica), y solo permite recuperar la vivienda alquilada antes en casos tasados, como la necesidad del propietario, el impago u otro incumplimiento, el acuerdo entre las partes o la salida voluntaria del inquilino. Te explicamos cada caso, sus requisitos y los errores que salen caros.

¿Por qué no puedes echar al inquilino antes de los 5 años?

Porque así lo establece el artículo 9.1 de la LAU. Puedes firmar un contrato de un año, pero si al vencer el inquilino quiere seguir, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Esa prórroga es un derecho del inquilino: él puede no renovar avisando con al menos 30 días de antelación, pero tú no puedes impedirla.

Este plazo rige para los contratos de vivienda habitual firmados desde el 6 de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019), y una cláusula que lo acorte en perjuicio del inquilino es nula (art. 6 de la LAU). Al cumplirse los cinco años, además, hay que avisar con antelación y, en 2026, entran en juego las prórrogas de los decretos de vivienda: lo vemos en cómo funcionan los 5+3 años de prórroga.

¿En qué casos puedes recuperar la vivienda alquilada antes de tiempo?

Las causas las fija la ley. Estos son los principales supuestos que permiten terminar el contrato antes de los cinco años:

Fuera de los casos que prevé la ley, no hay atajos. No son causas para dar por terminado el contrato querer subir la renta, vender el piso, hacer una reforma o que la relación con el inquilino se haya estropeado. Si unas obras de conservación dejan la vivienda inhabitable, es el inquilino quien elige entre suspender el contrato o desistir (art. 26 de la LAU), no el propietario.

Recuperar el piso para ti o para tu familia (art. 9.3 LAU)

Es la vía que más se intenta y la que más falla. El artículo 9.3 de la LAU exige que se cumplan a la vez todos estos requisitos:

• Que seas persona física: una sociedad no puede invocarla.
• Que la necesidad conste de forma expresa en el contrato. Sin esa cláusula, aunque la necesidad sea real, el inquilino puede seguir hasta cumplir los cinco años.
• Que haya pasado el primer año de contrato.
• Que la vivienda vaya a ser la vivienda permanente tuya, de tus hijos o padres (primer grado de consanguinidad o por adopción) o de tu cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
• Que se lo comuniques al inquilino al menos dos meses antes de la fecha en que necesitas la vivienda, mejor por burofax con certificación de contenido, como explicamos en cuándo y cómo enviar un burofax al inquilino.

Si en los tres meses siguientes a la extinción del contrato o al desalojo no ocupas la vivienda (tú o el familiar indicado), salvo fuerza mayor, el inquilino puede elegir entre volver a ella por un nuevo periodo de hasta cinco años, con las mismas condiciones y la indemnización de los gastos del desalojo, o cobrar una mensualidad por cada año que quedara hasta completar los cinco.

Ejemplo práctico. Alquilaste el piso el 1 de marzo de 2025 por 1.100 € al mes, con la cláusula de necesidad en el contrato. Desde el 1 de marzo de 2026 ya puedes invocarla. Si quieres el piso para tu hijo el 1 de marzo de 2027, el burofax tiene que llegar como tarde el 1 de enero de 2027, y mejor con margen. Si el inquilino se va ese día y tu hijo no se instala en los tres meses siguientes, sin fuerza mayor, quedaban tres años para completar los cinco: si el inquilino opta por la indemnización y la renta sigue siendo de 1.100 €, podrá reclamarte 3 × 1.100 € = 3.300 €.

Tienes todos los matices, incluida la redacción de la cláusula, en nuestra guía para recuperar la vivienda alquilada por necesidad.

Impago y otros incumplimientos: cómo resolver el contrato de alquiler

El artículo 27 de la LAU permite resolver el contrato de alquiler si el inquilino incumple sus obligaciones. Además del impago de la renta, su apartado 2 recoge la falta de pago de la fianza, el subarriendo o la cesión sin tu consentimiento, los daños dolosos y las obras no consentidas, las actividades molestas o ilícitas (lo vemos en cómo resolver el contrato con un inquilino molesto) y que la vivienda deje de ser su vivienda habitual sin que vivan en ella su cónyuge o sus hijos dependientes.

Que exista la causa no te permite echarlo por tu cuenta: si no se va de forma voluntaria, quien resuelve el contrato y ordena el desalojo es un juez (o un árbitro, si el contrato somete los conflictos a arbitraje). En el impago, el cauce es el juicio de desahucio por falta de pago. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar antes un acuerdo (negociación, mediación, conciliación u oferta vinculante), y un requerimiento fehaciente de pago enviado al menos 30 días antes de demandar impide, como regla general, que el inquilino pare el desahucio pagando. Lo explicamos paso a paso en la guía del desahucio por impago en Madrid.

Ojo a 2026: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación, añade reglas para los desahucios de inquilinos vulnerables. En los de impago, si se acredita su vulnerabilidad económica, el procedimiento se suspende hasta dos meses para que la Administración ofrezca una alternativa habitacional o pague la deuda; si no lo hace, se subroga en la posición del inquilino y el contrato sigue. Hay matices según quién sea el propietario, que repasamos en el nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

¿Puedo echar al inquilino si vendo el piso?

No. Vender no extingue el alquiler. Según el artículo 14 de la LAU, el comprador se subroga en tu posición durante los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador anterior era persona jurídica), aunque haya comprado de buena fe y confiando en lo que dice el Registro de la Propiedad. El inquilino seguirá en el piso con su contrato y su renta.

Puedes vender el piso con el inquilino dentro, sabiendo que interesará sobre todo a compradores que buscan una inversión, o pactar con él su salida antes de la venta. Además, al vender tendrás que respetar su derecho de adquisición preferente (art. 25 de la LAU). Si el contrato se firmó antes del 8 de octubre de 2026, puede que el inquilino renunciara a él de forma válida; en los firmados desde esa fecha, el Real Decreto-ley 29/2026 ya no permite pactar esa renuncia. Te lo contamos en cómo vender una vivienda alquilada sin sorpresas.

Salida pactada: cómo acordar que el inquilino se vaya antes

Cuando el inquilino está dispuesto, la vía más rápida y segura es un acuerdo de resolución anticipada, con una fecha de salida y, si os interesa a los dos, una compensación. Ponlo por escrito, firmado por todos, con la fecha de entrega de llaves y el estado de la vivienda; si hay compensación, vincula su pago a la entrega de las llaves con el piso vacío. Devuelve la fianza a tiempo: el saldo pendiente genera el interés legal pasado un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4 de la LAU). Y cierra con un finiquito del alquiler sin disputas. Si el inquilino no quiere irse, hay que respetarlo.

Lo que nunca debes hacer para que el inquilino se vaya

• Cambiar la cerradura, cortar los suministros o entrar sin permiso. Aunque te deba dinero, puede ser un delito de coacciones, de realización arbitraria del propio derecho o de allanamiento de morada. Lo explicamos en los riesgos de cambiar la cerradura si el inquilino no paga.
• Hacerle la vida imposible. Los actos hostiles reiterados para que deje la vivienda pueden constituir acoso inmobiliario (art. 173.1 del Código Penal).
• Disfrazar el contrato de temporada. En los firmados desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler temporal exige una causa real y, como regla general, no puede superar doce meses; si no se justifica, se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (arts. 7 y 9 bis de la LAU). Lo vemos en alquiler de temporada o vivienda habitual.

¿Qué cambia en Hacienda cuando recuperas el piso?

Recuperar la vivienda también cambia tu declaración de la renta:

• El año en que termina el alquiler declaras los ingresos y los gastos solo por el periodo en que estuvo alquilado; los gastos anuales, como el IBI, se prorratean por días. Lo explicamos en cómo se declara un piso alquilado solo parte del año.
• Si pasa a ser tu vivienda habitual, no hay imputación de rentas. Si lo cedes gratis a un familiar o se queda vacío, tendrás que declarar la imputación de rentas inmobiliarias por esos días, calculada sobre su valor catastral, como vemos en el piso vacío en el IRPF.
• Si el inquilino se va dejando rentas sin pagar, puedes deducirlas como saldo de dudoso cobro cuando el deudor esté en concurso o pasen más de seis meses entre tu primera gestión de cobro y el final del año sin que se haya renovado el crédito (art. 13 del Reglamento del IRPF).

Recuperar tu piso en la Comunidad de Madrid

Si el inquilino no se va pese a existir causa, la demanda se presenta en el tribunal de instancia (sección civil) del partido judicial donde está la vivienda. Si alquilaste con el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid, tu contrato incluye el sometimiento al Consejo Arbitral para el Alquiler, que resuelve los conflictos por arbitraje. Y cuando recuperes el piso, recuerda que la fianza está depositada en la Agencia de Vivienda Social: tienes que solicitar su devolución para entregársela al inquilino o aplicarla a lo que te deba, como explicamos en cómo recuperar el depósito de la fianza con el modelo 254.

Preguntas frecuentes

¿Puedo echar a mi inquilino si necesito el piso para mi hijo?

Sí, si eres persona física, la necesidad consta de forma expresa en el contrato, ha pasado el primer año y avisas con al menos dos meses de antelación. Tu hijo tiene que vivir allí de forma permanente: si no se instala en tres meses, salvo fuerza mayor, el inquilino puede volver o reclamarte una indemnización.

¿Puedo echar al inquilino si vendo el piso?

No. El comprador se subroga en el contrato durante los cinco primeros años (siete si el arrendador era persona jurídica), aunque haya comprado de buena fe, según el artículo 14 de la LAU. Puedes vender con el inquilino dentro o pactar con él su salida antes.

¿Cuántos meses de impago hacen falta para echar a un inquilino?

La ley permite reclamar desde el primer impago. Antes de demandar hay que intentar un acuerdo, como exige la Ley Orgánica 1/2025, y conviene enviar un requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de la demanda.

¿Puedo poner en el contrato que el inquilino se irá cuando yo quiera?

No. En el alquiler de vivienda habitual, las cláusulas que reducen en perjuicio del inquilino el plazo mínimo de cinco años son nulas (art. 6 de la LAU). Solo es válida la cláusula de necesidad del artículo 9.3, con todos sus requisitos.

¿Cuánto tengo que pagar al inquilino para que se vaya antes?

La ley no fija ninguna cantidad: si os ponéis de acuerdo, la compensación es la que pactéis. Déjala por escrito y vincula el pago a la entrega de las llaves con la vivienda vacía.

Conclusión

Antes de los cinco años, el inquilino tiene derecho a seguir en la vivienda, y solo la recuperas por las vías que marca la ley, sobre todo la necesidad pactada, el incumplimiento declarado por un juez o un árbitro, el acuerdo o su propia salida. La mejor defensa se prepara al firmar: cláusula de necesidad bien redactada, inquilino solvente y un contrato completo.

En Rubirent preparamos contratos con esa previsión y te acompañamos si surge un problema. En nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, y en nuestros planes de gestión del alquiler eliges hasta dónde llegamos.