Qué necesito para alquilar mi piso en 2026: documentos y obligaciones del propietario

Antes de poner el anuncio conviene tener claro qué necesito para alquilar mi piso sin dejarme nada por el camino. La respuesta cabe en una lista: unos pocos documentos para alquilar un piso (el certificado energético es el único imprescindible antes de anunciarlo), un contrato bien redactado y varias obligaciones del propietario al alquilar que llegan después de la firma, como depositar la fianza o declarar la renta. Te lo ordenamos paso a paso con los cambios que ha traído 2026.

¿Qué documentos necesito para alquilar mi piso?

Esta es la lista que conviene tener reunida antes de enseñar la vivienda. Si buscas el proceso completo, desde fijar el precio hasta entregar las llaves, lo tienes en nuestra guía quiero alquilar mi piso de Madrid: cómo lo hago; aquí nos centramos en los papeles y las obligaciones.

El certificado energético es el que más se olvida y el que antes se exige: debe estar emitido por un técnico y registrado antes de publicar el anuncio. Te contamos los detalles en las obligaciones del certificado energético en el alquiler.

¿Qué tengo que comprobar antes de anunciarlo?

Además de los papeles, hay cinco comprobaciones que evitan sorpresas cuando ya tienes candidato:

• Quién puede alquilar. Si el piso es de varios (por ejemplo, tras una herencia) o hay un usufructo, el contrato lo debe firmar quien tiene derecho a ceder el uso, y conviene que todos los copropietarios estén de acuerdo por escrito.
• La hipoteca. Por lo general, alquilar no requiere permiso del banco, pero revisa la escritura por si tiene cláusulas sobre el arrendamiento. Lo explicamos en alquilar un piso con hipoteca.
• La comunidad de propietarios. Con carácter general, no puede impedirte el alquiler de larga duración; las limitaciones afectan, sobre todo, al alquiler turístico. Repasa los estatutos y comprueba que estás al corriente de las cuotas.
• Si es vivienda protegida, sus reglas propias (precio máximo o autorización previa) mandan sobre las generales.
• El estado de la vivienda. Debes entregarla en condiciones de habitabilidad: instalaciones de agua, luz y saneamiento operativas y sin desperfectos que impidan vivir en ella.

¿Qué debe incluir el contrato de alquiler en 2026?

El contrato es la pieza central de los requisitos para alquilar un piso. Lo básico: identificación de las partes y de la vivienda, duración, renta y forma de pago, fianza, reparto de gastos e inventario. Tienes el detalle cláusula a cláusula en contrato de alquiler de vivienda: qué cláusulas incluir. En 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación, ha cambiado varios puntos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Junto con las reglas que ya existían, esto es lo que debes tener en cuenta en un contrato nuevo:

• Duración. En la vivienda habitual, aunque se firme por menos, el inquilino puede prorrogar hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica (artículo 9 de la LAU).
• Actualización de la renta. Solo si se pacta, y nunca por encima de la variación del IRAV. Además, en todos los contratos de vivienda, no solo en los nuevos, la subida de las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027 no puede superar el 2 % sin un nuevo pacto, y no cabe ninguna si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026). Lo explicamos en la guía de la actualización de la renta en 2026.
• Gastos. Puedes pactar por escrito que el inquilino pague los gastos de comunidad, con su importe anual. Pero los tributos de la vivienda, como el IBI, ya no pueden imponérsele, salvo que él sea el obligado tributario (artículo 20.1). Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino de ninguna forma (artículo 20.2).
• Alquiler temporal. Si el contrato no es de vivienda habitual, debe expresar una causa real y acreditable; sin ella, se trata como vivienda habitual. Lo vemos en el alquiler de temporada con la nueva ley de 2026.

¿Qué puedo pedir al inquilino y qué no?

Puedes pedir la documentación que acredite su solvencia (DNI o NIE, nóminas, contrato de trabajo o declaración de la renta), siempre la necesaria y con la información que exige la protección de datos. Lo desarrollamos en cómo seleccionar un buen inquilino. En cuanto a las garantías:

• Fianza: una mensualidad de renta en la vivienda (artículo 36.1 de la LAU).
• Garantía adicional: como máximo, dos mensualidades en los contratos de vivienda habitual de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y una en los temporales.
• Seguro de impago: en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no puedes exigir que lo contrate el inquilino; si lo quieres, lo contratas tú. Te explicamos qué documentación pide la aseguradora en requisitos del seguro de impago.

Obligaciones después de firmar

Con el contrato firmado empieza la parte que más se descuida:

1. Depositar la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma y dentro de su plazo.
2. Entregar la vivienda con inventario, el acta de entrega firmada y una copia del certificado energético. Tienes un modelo de cómo hacerlo en el inventario y el acta de entrega del piso.
3. Cambiar o revisar la titularidad de los suministros, para que las facturas no acaben a tu nombre. Lo detallamos en suministros en el alquiler.
4. Dar recibo de cada pago, salvo que se haya pactado el pago por transferencia u otro medio que deje constancia (artículo 17.4 de la LAU).
5. Hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo las pequeñas por el desgaste del uso diario, que en la vivienda habitual corresponden al inquilino (artículo 21 de la LAU). En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino te pide por escrito, con un presupuesto, una reparación que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, tienes 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla; si no respondes o te niegas sin justificación, podrá hacerla él y descontarla de la renta (nuevo artículo 21.5 de la LAU).
6. Al terminar el contrato, firmar con el inquilino un documento de finalización con el estado de la vivienda (nuevo artículo 36.7 de la LAU, en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026; en los anteriores, conviene hacerlo igual). Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado.

¿Qué pide Hacienda al propietario que alquila?

Menos de lo que se suele pensar. Un particular que alquila una vivienda no tiene que darse de alta en Hacienda ni como autónomo, y el alquiler de vivienda está, con carácter general, exento de IVA: lo contamos en si hay que darse de alta en Hacienda para alquilar. Lo que sí debes hacer:

• Declarar las rentas en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, restando los gastos deducibles (intereses, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y amortización, entre otros). Tienes la lista en gastos deducibles del alquiler en el IRPF.
• Aplicar la reducción por alquiler de vivienda sobre el rendimiento neto positivo (artículo 23.2 de la Ley del IRPF): con carácter general, el 50 % en los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026, con porcentajes mayores en casos concretos, y el 60 % en los anteriores. El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, prevé una escala nueva para los contratos posteriores al 1 de diciembre de 2026. Lo detallamos en la reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026.
• Guardar las facturas y justificantes de cada gasto que deduzcas, durante al menos el plazo de prescripción de cuatro años.

El ITP no es cosa tuya en un alquiler de vivienda habitual: el contrato está exento y, en todo caso, el sujeto pasivo sería el inquilino.

Ejemplo práctico: un piso de 1.100 € al mes

Ana alquila su piso como vivienda habitual por 1.100 € al mes en un contrato firmado en noviembre de 2026, antes del 1 de diciembre:

• Fianza: 1.100 €, que deposita en el organismo de su comunidad autónoma.
• Garantía adicional: como máximo, 2.200 € (dos mensualidades).
• IBI: lo paga ella, porque el contrato es posterior al 8 de octubre de 2026 y, con el Real Decreto-ley 29/2026 en vigor, no puede imponérselo al inquilino.
• IRPF de un año completo: ingresos de 13.200 € y gastos deducibles de 4.200 € (comunidad, IBI, seguros y amortización) dan un rendimiento neto de 9.000 €. Con la reducción general del 50 %, tributa por 4.500 €.

Para hacer tus propios números, usa la calculadora del IRPF del alquiler.

Requisitos para alquilar un piso en la Comunidad de Madrid

En Madrid, la fianza se deposita en la Agencia de Vivienda Social en 30 días hábiles desde la firma, según la ficha oficial de la Comunidad de Madrid; lo explicamos paso a paso en cómo depositar la fianza en la Comunidad de Madrid. No necesitas cédula de habitabilidad, porque se suprimió en 2018 (te lo contamos aquí), y el certificado energético se inscribe en el registro autonómico. A 7 de octubre de 2026, ningún municipio madrileño figuraba como zona tensionada. Y si tienes tu residencia fiscal aquí, la deducción autonómica por gastos del arrendamiento exige el resguardo de ese depósito.

Preguntas frecuentes

¿Qué papeles necesito para alquilar mi piso?

El certificado de eficiencia energética registrado, tu DNI o NIE (y el de los copropietarios), los datos del inmueble (referencia catastral) y el contrato por escrito. Después de firmar, el resguardo del depósito de la fianza. La nota simple y el inventario no son obligatorios, pero te protegen.

¿Puedo alquilar mi piso sin certificado energético?

No. El Real Decreto 390/2021 obliga a tenerlo antes de ofrecer la vivienda en alquiler, a mostrar la calificación en el anuncio y a entregar una copia al inquilino. No tenerlo puede acarrear multas.

¿Tengo que darme de alta en Hacienda para alquilar un piso?

No. Si eres un particular y alquilas una vivienda, no te das de alta como autónomo ni presentas declaraciones trimestrales. Declaras las rentas una vez al año en tu declaración del IRPF.

¿Puedo cobrar al inquilino el IBI y la comunidad?

Los gastos de comunidad, sí, si se pacta por escrito con su importe anual. Los tributos de la vivienda, como el IBI, no pueden imponerse al inquilino en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación), salvo que él sea el obligado tributario.

¿Cuánta fianza puedo pedir al alquilar mi piso?

Una mensualidad de renta como fianza legal. Además, puedes pedir una garantía adicional de hasta dos mensualidades en los contratos de vivienda habitual de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).

Conclusión

Saber qué necesitas para alquilar tu piso es, sobre todo, cuestión de orden: certificado energético antes del anuncio, un contrato al día con los cambios de 2026, la fianza depositada en plazo y la renta declarada cada año. Con esa lista cumplida, alquilar es mucho más tranquilo.

Si prefieres no ocuparte de cada paso, en Rubirent lo hacemos por ti: mira nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid o nuestros planes de gestión del alquiler.