Alquilar un piso con hipoteca en Madrid: ¿necesitas permiso del banco?

Muchos propietarios se plantean alquilar su vivienda cuando cambian de casa, se mudan por trabajo o simplemente quieren que el piso se pague solo. La duda aparece enseguida: ¿se puede alquilar un piso con hipoteca sin pedir permiso al banco? La respuesta corta es que, con carácter general, sí. Pero antes de firmar con el inquilino conviene revisar la escritura del préstamo, entender qué pasa con la deducción por vivienda habitual y saber cómo tributa en el IRPF un piso alquilado que todavía tiene hipoteca. Te lo contamos paso a paso.

¿Necesitas permiso del banco para alquilar un piso con hipoteca?

La hipoteca es una garantía sobre el inmueble, no una limitación de su uso: sigues siendo el propietario y, como tal, puedes alquilarlo. Por eso, en la mayoría de los casos no hace falta una autorización expresa del banco para firmar un contrato de alquiler.

Ahora bien, cada préstamo es un mundo y lo que manda es lo que firmaste. Antes de publicar el anuncio, revisa la escritura y fíjate en estos puntos:

• Cláusulas sobre el arrendamiento: algunas escrituras obligan a comunicar al banco que la vivienda se alquila o fijan condiciones para hacerlo. Si existen, cúmplelas y deja constancia por escrito.
• Bonificaciones ligadas a la vivienda habitual: si el tipo de interés se rebajó a cambio de que el piso fuera tu residencia, o de domiciliar la nómina y contratar seguros, comprueba si alquilarlo afecta a esas condiciones.
• Seguros vinculados: comunica a tu aseguradora que la vivienda pasa a estar alquilada. Una póliza pensada para quien vive en la casa puede no cubrir igual cuando la ocupa un inquilino.

Si alguna cláusula no te queda clara, pregunta al banco por escrito antes de firmar el contrato. Es mucho más sencillo aclararlo al principio que discutirlo después.

¿Qué pasa con el inquilino si no pagas la hipoteca?

Es una duda habitual de los inquilinos, y el propietario también debe conocer la respuesta. Si el banco ejecuta la hipoteca y la vivienda se adjudica a un tercero, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos protege al arrendatario: tiene derecho a seguir en la vivienda hasta completar los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es una persona jurídica). Dicho de otro modo, el préstamo es responsabilidad tuya y el inquilino no se ve perjudicado por un impago de la hipoteca durante ese periodo. Una razón más para hacer bien los números antes de alquilar y contar con un colchón para imprevistos.

La deducción por vivienda habitual: lo que puedes perder

Este es el punto fiscal que más sorprende. Si compraste tu vivienda antes del 1 de enero de 2013 y venías aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual, puedes seguir haciéndolo gracias al régimen transitorio de la Ley del IRPF, pero solo mientras el piso siga siendo tu residencia habitual.

En cuanto te vas a vivir a otra casa y alquilas la anterior, esa vivienda deja de ser la habitual y pierdes el derecho a seguir deduciendo por las cuotas de la hipoteca que pagues a partir de entonces. Y hay un riesgo adicional: si no llegaste a vivir en ella al menos tres años continuados y no concurre ninguna de las circunstancias que admite la normativa —como un traslado laboral, un matrimonio o una separación—, Hacienda puede considerar que nunca fue tu vivienda habitual. En ese caso tendrías que devolver lo deducido en años anteriores, más intereses de demora. Antes de alquilar, revisa las fechas con calma o consulta a un asesor.

Cómo tributa el alquiler de un piso hipotecado en el IRPF

La cara amable: cuando el piso pasa a estar alquilado, las rentas que cobras son rendimiento del capital inmobiliario y la hipoteca empieza a jugar a tu favor de otra forma. Los intereses del préstamo y demás gastos de financiación son gasto deducible del alquiler, aunque, sumados a las reparaciones, no pueden superar los ingresos del piso; el exceso se aprovecha en los cuatro años siguientes. Te lo explicamos con ejemplos en nuestro artículo sobre cómo deducir los intereses de la hipoteca del piso alquilado.

Recuerda que solo se deducen los intereses, no la parte de capital que devuelves cada mes. A ellos se suman el IBI, la comunidad, el seguro o la amortización del inmueble. Y si alquilas como vivienda habitual del inquilino, sobre el rendimiento neto positivo puedes aplicar la reducción del IRPF por alquiler de vivienda, siempre que lo declares correctamente.

Si más adelante quieres vender

Alquilar tu antigua vivienda habitual también puede tener efectos en una futura venta. La exención por reinversión exige que lo que vendas sea tu vivienda habitual, y la normativa solo mantiene esa consideración si la vendes dentro de los dos años siguientes a dejar de vivir en ella. Si tu plan es alquilar unos años y después vender para comprar otra casa, echa cuentas: te lo contamos en nuestra guía sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.

Lista de comprobación antes de alquilar tu piso hipotecado

1. Lee la escritura del préstamo y localiza cualquier cláusula sobre el alquiler o sobre bonificaciones.
2. Comunica el cambio de uso a tu aseguradora y, si la escritura lo exige, también al banco.
3. Revisa si aplicabas la deducción por vivienda habitual y desde cuándo vives en el piso.
4. Calcula si la renta cubre la cuota, los gastos y un margen para imprevistos.
5. Selecciona un inquilino solvente y valora un seguro de impago del alquiler: una mensualidad sin cobrar pesa más cuando hay hipoteca.

Conclusión

Alquilar un piso con hipoteca es perfectamente posible y, bien planteado, puede ayudarte a pagar el préstamo mientras conservas el inmueble. La clave está en revisar lo que firmaste con el banco, tener claras las consecuencias fiscales y no dejar nada al azar en la selección del inquilino.

En Rubirent te acompañamos en todo el proceso: fijamos la renta adecuada, buscamos un inquilino solvente y nos ocupamos de la gestión para que cobres cada mes sin sobresaltos. Descubre nuestros planes de gestión del alquiler y alquila tu piso con tranquilidad.