Sociedad patrimonial para alquilar pisos en Madrid: ¿merece la pena?

Cuando un propietario acumula varios inmuebles en alquiler y ve que buena parte de la renta se le va en el IRPF, surge casi siempre la misma pregunta: ¿y si meto los pisos en una sociedad? Constituir una sociedad patrimonial para alquilar pisos en Madrid es una opción legítima que puede ahorrar impuestos en algunos casos, pero está lejos de ser la fórmula mágica que a veces se vende. Antes de dar el paso conviene entender cómo tributa realmente y qué peajes tiene, porque para un solo piso casi nunca compensa.

Qué es una sociedad patrimonial

Una sociedad patrimonial es, a efectos fiscales, aquella en la que más de la mitad de su activo no está afecto a una actividad económica: básicamente, una sociedad cuyo patrimonio son inmuebles, acciones o dinero que generan rentas pasivas. Así lo define el artículo 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. El simple hecho de alquilar viviendas a través de una sociedad no la convierte en «empresa» a ojos de Hacienda: para que el arrendamiento se considere actividad económica, la ley exige contar al menos con una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Sin ese empleado, la sociedad es patrimonial, y eso tiene consecuencias.

IRPF frente a Impuesto sobre Sociedades

El atractivo es aritmético. Si eres propietario persona física, la renta del alquiler se integra en la base general del IRPF y tributa a tu tipo marginal, que en los tramos altos puede superar el 45 %. Una sociedad, en cambio, paga el Impuesto sobre Sociedades a un tipo general del 25 %. Sobre el papel, la diferencia parece enorme.

El problema es que la comparación no acaba ahí. Ese 25 % es lo que paga la sociedad; para que ese dinero llegue a tu bolsillo tendrás que repartir dividendos, que vuelven a tributar en tu IRPF, esta vez en la base del ahorro (entre el 19 % y el 30 % según el importe). Es la llamada doble imposición: primero paga la sociedad y después pagas tú al sacar el dinero. Solo si reinviertes los beneficios dentro de la sociedad —para comprar más inmuebles, por ejemplo— el diferimiento del 25 % resulta ventajoso.

Lo que pierdes al ser patrimonial

La etiqueta de sociedad patrimonial cierra varias puertas fiscales que sí disfrutan las empresas reales:

• No aplica la reducción del alquiler de vivienda. La rebaja del 50 % o superior sobre el rendimiento neto solo existe en el IRPF; en el Impuesto sobre Sociedades no hay equivalente. Te lo contamos en detalle en nuestra guía sobre la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.
• No accede a los tipos reducidos. El tipo del 23 % para empresas de menor tamaño y el 15 % para sociedades de nueva creación no se aplican a las entidades patrimoniales: pagan el 25 % general.
• Sin incentivos de empresa. Quedan fuera la reserva de capitalización, la libertad de amortización y los beneficios del régimen de empresas de reducida dimensión.

El coste de meter los pisos en la sociedad

Aportar una vivienda ya tuya a una sociedad no es gratis. La operación puede generar una ganancia patrimonial en tu IRPF por la diferencia entre el valor de aportación y el de adquisición, y suele conllevar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o del IVA, además de notaría, registro y la plusvalía municipal. A eso se añaden los costes recurrentes: contabilidad, presentación del Impuesto sobre Sociedades, cuentas anuales en el Registro Mercantil y, en su caso, la cuota de autónomo del administrador. Para uno o dos pisos, ese peaje se come el ahorro con facilidad.

Ojo al Impuesto sobre el Patrimonio

Muchos creen que una sociedad «esconde» el patrimonio de cara a Hacienda, y es al revés. Las participaciones de una sociedad patrimonial no gozan de la exención por empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio, precisamente por no desarrollar actividad económica. Si tu patrimonio es elevado, esto puede importar; lo vemos en el artículo sobre el Impuesto sobre el Patrimonio para propietarios en Madrid.

¿Cuándo compensa entonces?

Como regla orientativa, la sociedad empieza a tener sentido cuando se cumplen varias condiciones a la vez: un volumen de inmuebles alto, la intención de reinvertir los beneficios en comprar más propiedades en lugar de repartirlos, y una planificación sucesoria a largo plazo, ya que repartir participaciones entre los hijos resulta más ágil que trocear inmuebles. Para el propietario con uno, dos o tres pisos que quiere vivir de las rentas, casi siempre sale más a cuenta declarar en el IRPF y aprovechar la reducción y los gastos deducibles del alquiler.

Conclusión

La sociedad patrimonial no es ni un truco ni una trampa: es una herramienta que encaja en carteras grandes y con vocación de crecer, y que rara vez compensa para un patrimonio pequeño. Antes de constituirla, haz números con un asesor teniendo en cuenta la doble imposición y los costes fijos. Y si lo que buscas es rentabilizar tus pisos sin complicarte, en Rubirent te ayudamos a fijar la renta, encontrar inquilinos solventes y llevar toda la gestión: descubre nuestros planes de gestión del alquiler.