Alquilar tu piso en San Sebastián de los Reyes en 2026: precio de referencia, IBI, tasa de basuras y trámites

Si vas a alquilar tu piso en San Sebastián de los Reyes, noviembre es buen momento para repasar las cuentas: el IBI y la tasa de basuras de 2026 se pagan hasta el día 30. Aquí tienes lo que se paga de alquiler en el municipio según los datos oficiales, cuánto suponen esos dos recibos, cuál puedes cobrar al inquilino y qué tribunal llevaría un impago.

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en San Sebastián de los Reyes?

La referencia oficial es el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, basado en las rentas declaradas a Hacienda. Su último año publicado es 2024. Para los pisos en edificios de viviendas, estas son las cifras del municipio frente a sus vecinos y la capital:

La mitad central de los contratos (del percentil 25 al 75) tenía una renta de 700 a unos 993 €, y la mediana por metro cuadrado ha pasado de 10,62 € en 2022 a 11,48 € en 2024, alrededor de un 8 % en dos años. Las viviendas unifamiliares son otro mercado: el Ministerio tiene datos de 333, con una renta mediana de 1.597,50 € al mes.

Estas cifras recogen todos los contratos en vigor, también los firmados hace años, y no distinguen entre barrios. Por eso suelen quedar por debajo de lo que se pide hoy en un contrato nuevo. Para fijar tu precio, sigue el método de cómo fijar el precio de alquiler de tu piso en Madrid o calcula el precio del alquiler de tu piso con nosotros.

¿Es San Sebastián de los Reyes zona tensionada?

No. A 4 de noviembre de 2026, la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, así que, por regla general, la renta de un contrato nuevo la pactan libremente las partes. Hay excepciones, como las viviendas protegidas, y las explicamos en zonas tensionadas en Madrid: ¿hay tope al alquiler en 2026?

En los contratos en curso sí se aplica el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y, a 4 de noviembre, pendiente de convalidación por el Congreso. En las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo pacto, la subida no puede superar el 2 %, y no cabe ninguna si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de referencia. Puedes comprobarlo con la calculadora del alquiler del Ministerio de Vivienda.

¿Cuánto es el IBI en San Sebastián de los Reyes en 2026?

El artículo 10 de la ordenanza fiscal n.º 3, en vigor desde el 1 de enero de 2026, fija para los inmuebles urbanos un tipo del 0,547 % del valor catastral. El tipo diferenciado del 0,616 % se reserva a determinados usos no residenciales, así que no afecta a las viviendas. El 0,547 % es más alto que el 0,40 % de la vecina Alcobendas, como contamos en la guía para alquilar tu piso en Alcobendas: con un valor catastral de 130.000 €, la diferencia es de 191,10 € al año. Si tu recibo muestra una base liquidable distinta del valor catastral, el tipo se aplica sobre esa base.

• Familia numerosa: la bonificación llega al 90 %, con un máximo de 600 €, pero solo para la residencia habitual de la familia (art. 11.4). En un piso alquilado a terceros no se aplica.
• Energía solar: un 50 % de bonificación, hasta 400 € al año y durante un máximo de ocho periodos impositivos. Se pide antes del 1 de marzo del año en que deba surtir efecto (art. 11.5).
• Vivienda vacía: la ordenanza vigente en 2026 no incluye un recargo por vivienda desocupada. Los cambios legales previstos desde 2027 (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación) están en nuestra guía sobre el recargo del IBI por vivienda vacía.

Tasa de basuras en San Sebastián de los Reyes: cuánto se paga

La tasa por el servicio de gestión de residuos está regulada en la ordenanza fiscal n.º 9. La cuota no depende de los metros ni de cuántas personas vivan en el piso, sino del tramo de valor catastral (art. 29):

Para valores más altos hay cuotas mayores, de hasta 20.000 €, y la ordenanza prevé corregir los tramos cada año, así que comprueba tu recibo. La tasa se devenga el 1 de enero y cubre el año natural. No pagan los solares ni los inmuebles de uso residencial cuya modalidad constructiva sea la de garaje o trastero (art. 26). Quien sea contribuyente de la tasa, cobre el Ingreso Mínimo Vital o la Renta Mínima de Inserción y esté empadronado en el inmueble a 1 de enero tiene una reducción del 100 %, que se pide antes del 1 de marzo (art. 30). Más dudas, en nuestra guía sobre la tasa de basuras en el alquiler de Madrid.

¿Cuándo se pagan los recibos y qué descuento tiene domiciliarlos?

En 2026, el IBI y la tasa de basuras se pagan del 1 de septiembre al 30 de noviembre, ambos incluidos, según el edicto del BOCM de 2 de junio de 2026 y el calendario del contribuyente. Después, la deuda pasa al periodo ejecutivo: recargo del 5, del 10 o del 20 % según el momento del pago (art. 28 de la Ley General Tributaria), además de intereses de demora y costas, cuando procedan.

La ordenanza general n.º 1 premia la domiciliación (art. 17). Si no domiciliaste los recibos de 2026, tenlo en cuenta para los próximos años:

• 3 %, hasta 100 €: recibo domiciliado y pagado de una vez en el periodo ordinario.
• 4 %, hasta 100 €: pago fraccionado en tres cargos domiciliados, los días 10 de mayo, julio y octubre. Se pide hasta el 21 de enero del año del recibo.
• 5 %, hasta 200 €: recibo domiciliado con pago anticipado a petición del contribuyente, con la antelación que exige la ordenanza.

¿Puedes cobrar el IBI y la tasa de basuras al inquilino?

Depende del tributo y de la fecha del contrato. Tras el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, el artículo 20.1 de la LAU establece que «en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario».

• IBI: el obligado es el propietario, así que, con la redacción vigente, no puede trasladarse al inquilino. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan, salvo en prórrogas y actualización de la renta, el régimen vigente al celebrarse (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en la redacción de ese decreto). Para los firmados entre esa fecha y el 7 de octubre de 2026 que ya pactaban repercutirlo, el decreto no trae una regla expresa: si es tu caso, revisa la cláusula antes de seguir cobrándolo.
• Tasa de basuras: la ordenanza considera contribuyentes a quienes se benefician del servicio, y el propietario es sustituto, con la posibilidad de repercutir la cuota a los ocupantes (art. 2 de la ordenanza n.º 9). El inquilino que ya vive en el piso a 1 de enero, fecha del devengo, encajaría, en principio, en la excepción del artículo 20.1, siempre que lo pactéis por escrito y el contrato determine el importe anual a la fecha de la firma.

Ejemplo con números: un piso de 77 m²

Tomemos un piso de 77 m² (la superficie mediana del municipio), con un valor catastral supuesto de 130.000 € y alquilado por 1.000 € al mes:

• IBI 2026: 130.000 € × 0,547 % = 711,10 €, o 689,77 € con la bonificación del 3 % por domiciliar.
• Tasa de basuras 2026: 54,18 €, o 52,55 € si está domiciliada.
• Peso sobre la renta: 765,28 € al año sin bonificaciones, alrededor del 6,4 % de los 12.000 € de renta anual.

Cuando los pagas tú, ambos recibos son gastos deducibles del rendimiento del alquiler en el IRPF, como tributos no estatales del artículo 23.1 de la Ley del IRPF, en proporción a los días del año en que el piso esté alquilado. Sobre el rendimiento neto positivo de un alquiler de vivienda habitual puede aplicarse, además, la reducción por alquiler de vivienda, que depende de la fecha del contrato y de cada caso: la explicamos en la reducción del IRPF por alquiler de vivienda en 2026.

Fianza, seguro, padrón y entrega de llaves

• Fianza: una mensualidad de renta, obligatoria (art. 36.1 LAU), que se deposita en la Comunidad de Madrid, no en el Ayuntamiento. Te lo contamos en cómo depositar la fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid.
• Seguro de impago: desde el 8 de octubre (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación), no se le puede exigir al inquilino que lo contrate (art. 36.5 LAU); si quieres esa protección, la contratas tú.
• Padrón: el inquilino se empadrona en el Ayuntamiento con su contrato, sin necesidad de tu permiso, y el padrón no le da ningún derecho sobre la vivienda. Más detalle en empadronamiento del inquilino: ¿necesita tu permiso?
• Entrega de llaves: el nuevo artículo 36.7 LAU (mismo decreto, pendiente de convalidación) obliga a firmar, al acabar el contrato, un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se devolvió en buen estado.

¿Qué juzgado lleva un desahucio en San Sebastián de los Reyes?

El municipio no tiene partido judicial propio: según la Comunidad de Madrid, pertenece al de Alcobendas. Por eso, un desahucio por impago se presenta ante el Tribunal de Instancia de Alcobendas, en su sección civil, con sedes en la calle Joaquín Rodrigo, 3, y en la calle Blas de Otero, 13. Los tribunales de instancia han sustituido a los antiguos juzgados de primera instancia con la Ley Orgánica 1/2025. El procedimiento está en nuestra guía sobre el desahucio por impago en Madrid en 2026.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta alquilar un piso en San Sebastián de los Reyes?

Según el Ministerio de Vivienda, la renta mediana declarada de un piso fue de 825 € al mes en 2024 (11,48 €/m²), con una superficie mediana de 77 m². Son medianas de todos los contratos en vigor, así que los contratos nuevos suelen firmarse por encima.

¿Cuándo se paga el IBI en San Sebastián de los Reyes?

En 2026, el periodo voluntario va del 1 de septiembre al 30 de noviembre, ambos incluidos, igual que el de la tasa de basuras. Pasado ese plazo, la deuda entra en periodo ejecutivo, con recargo.

¿Cuánto es el IBI en San Sebastián de los Reyes en 2026?

El tipo para las viviendas es del 0,547 % del valor catastral. Si la base liquidable coincide con un valor catastral de 130.000 €, el piso paga 711,10 € al año, o 689,77 € con la bonificación del 3 % por domiciliar el recibo.

¿Cuánto se paga de tasa de basuras en San Sebastián de los Reyes?

Depende del tramo de valor catastral: por ejemplo, 27,10 € de 18.396,01 a 82.271 €, 54,18 € hasta 166.075 €, 81,31 € hasta 306.600 € y 108,41 € hasta 615.000 €.

¿Quién paga la tasa de basuras si el piso está alquilado?

El propietario es sustituto del contribuyente y la ordenanza le permite repercutir la cuota a los ocupantes. En principio, podría cobrársela al inquilino que ya viva en el piso a 1 de enero si se pacta por escrito en el contrato, con su importe anual, porque el nuevo artículo 20.1 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación) admite repercutir los tributos en los que la parte arrendataria es obligado tributario.

Conclusión

Alquilar un piso en San Sebastián de los Reyes tiene sus propias cifras: una renta mediana de 825 € al mes, un IBI del 0,547 % (más alto que el de Alcobendas), una tasa de basuras por tramos y un plazo de pago que acaba el 30 de noviembre. Rubirent da servicio en toda la Comunidad de Madrid: buscamos al inquilino, estudiamos su solvencia, preparamos el contrato y depositamos la fianza. Si lo eliges, seguimos con la gestión hasta el finiquito, como explicamos en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid. Consulta nuestros planes de gestión del alquiler y elige el que mejor encaje con tu vivienda.