¿Se puede vivir en un trastero o alquilarlo como vivienda? Lo que dice la normativa en Madrid

No: por regla general, no se puede vivir en un trastero ni alquilarlo como vivienda, aunque tenga luz, una cama y una puerta con llave. Un trastero es un espacio para guardar cosas y, para vivir en él legalmente, habría que convertirlo antes en vivienda, algo que en Madrid pocas veces es posible. Te explicamos qué dice la normativa, qué riesgos asumes como propietario y qué alternativas legales tienes.

¿Es legal vivir en un trastero?

Lo que decide no es lo bien acondicionado que esté, sino si ese espacio tiene reconocido el uso de vivienda. Lo habitual es que no: en la escritura y en el Registro de la Propiedad suele figurar como trastero, a menudo como anejo de un piso. Sin ese uso, vivir en él puede chocar en tres frentes:

• El urbanismo. El ayuntamiento puede actuar contra un uso que no tenga el título urbanístico necesario o que sea incompatible con el planeamiento.
• La comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.2) impide desarrollar en el inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• El contrato. Un trastero de self-storage se contrata para guardar cosas. En los nuestros, el contrato de uso del trastero los limita al almacenamiento de bienes y no admite personas ni animales. Antes de contratar uno, repasa cómo elegir un trastero en Madrid.

¿Puedo alquilar un trastero como vivienda?

Si no tiene uso de vivienda, no deberías hacerlo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 2) define el arrendamiento de vivienda como el que recae sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino. Escribir «estudio» o «apartamento» en el contrato no cambia lo que es el inmueble. Si lo cedes así, estos son los riesgos que asumes:

• Frente al inquilino. Puede discutir la validez del contrato y reclamarte lo pagado y los daños que haya sufrido.
• Frente al ayuntamiento. Puedes acabar respondiendo tú como propietario, además de quien viva allí, como vemos más abajo.
• Frente al seguro. La Ley de Contrato de Seguro (art. 11) obliga a comunicar lo que agrave el riesgo. Si no lo haces y hay un siniestro, la aseguradora puede reducir la indemnización o, si hubo mala fe, quedar liberada de pagar (art. 12). Y si hay un incendio o una intoxicación, podrías responder civilmente e incluso, según el caso, penalmente.
• Para recuperarlo. Aunque el espacio no sea legal como vivienda, si alguien vive allí puede ser su domicilio. No retires sus cosas ni cambies la cerradura por tu cuenta: hay que acudir a la vía legal.

¿Se puede convertir un trastero en vivienda?

Solo si cumple la normativa urbanística de tu municipio y tramitas el cambio de uso. Cada ayuntamiento tiene su plan general, así que los requisitos cambian de uno a otro. En Madrid capital, las Normas Urbanísticas del Plan General ponen el listón alto:

• Superficie: con carácter general, la vivienda mínima es de 40 m² útiles, con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, aunque puede ser diáfana salvo el baño (art. 7.3.4).
• Luz y ventilación: las piezas habitables deben ser exteriores, con al menos un hueco en fachada a la vía o espacio público, a un espacio libre privado o a un patio que cumpla las condiciones exigidas; solo en plantas bajo cubierta puede abrirse ese hueco en la cubierta (art. 7.3.8.1).
• Situación: ninguna vivienda de nueva creación puede tener el suelo por debajo del terreno en contacto con ella ni piezas en plantas inferiores a la baja, salvo en vivienda unifamiliar (art. 7.3.8.3), y la misma regla se recoge para transformar locales de uso no residencial (art. 7.3.13.3). Muchos trasteros están precisamente en esas plantas.

Con estas exigencias, la mayoría de los trasteros no llega. Si el tuyo es grande, tiene huecos al exterior y su suelo queda por encima del terreno, pide consejo a un arquitecto antes de gastar nada. Además del trámite municipal (declaración responsable o licencia, según el caso), tendrás que revisar los estatutos y el título constitutivo de la comunidad, porque puede hacer falta un acuerdo de la junta, y actualizar la descripción en el Registro.

¿Empadronarse en un trastero lo hace legal?

No. El padrón refleja dónde vive realmente cada vecino, y las instrucciones técnicas del padrón (apartado 3.3) señalan que la inscripción es independiente de las circunstancias físicas o higiénico-sanitarias del domicilio. Incluso las infraviviendas pueden figurar como domicilios válidos. Por eso alguien podría acabar empadronado en un trastero, pero el empadronamiento no da uso de vivienda al trastero ni legaliza el contrato. Si te surgen dudas con un inquilino, repasa si el empadronamiento necesita tu permiso.

Qué puedes hacer legalmente con tu trastero

Si tienes un trastero que no usas, hay formas legales de sacarle partido:

Lo explicamos paso a paso en ¿Puedo alquilar mi trastero?, con un ejemplo en euros. Conviene dejar claro el uso permitido, como vemos en la guía sobre qué revisar en el contrato de alquiler de un trastero.

Ojo con Hacienda: lo que cobras por alquilar el inmueble se declara, aunque el contrato sea discutible. Y no des por hecha la reducción del IRPF por alquiler de vivienda (art. 23.2) ni la exención de IVA (art. 20.Uno.23.º b), porque ambas parten de que el inmueble se destina a vivienda. Si lo alquilas por separado para guardar cosas, ya sabes que un trastero lleva IVA.

¿Qué multa hay por vivir en un trastero en la Comunidad de Madrid?

No hay una multa específica: depende del caso. Según la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, el alcalde debe suspender un uso sin título y, si en dos meses no se solicita la legalización o esta se deniega, el ayuntamiento impedirá ese uso definitivamente (arts. 193 y 194). Las multas van de 600 a 30.000 € en las infracciones leves, de 30.001 a 600.000 € en las graves, como los usos incompatibles con la ordenación urbanística, y de 600.001 a 3.000.000 € en las muy graves, como incumplir una medida cautelar (arts. 204 y 207). La ley extiende la responsabilidad al propietario del suelo que conoce el uso infractor, y presume, salvo prueba en contrario, ese conocimiento si cedió el uso para ese fin (art. 205.2). Que ya no exista la cédula de habitabilidad en Madrid no cambia nada de esto.

Preguntas frecuentes

¿Se puede dormir en un trastero alquilado?

No, un trastero alquilado es para guardar cosas y no está pensado para que duerman personas. En el self-storage, además, lo habitual es que el contrato lo limite al almacenamiento, de modo que pernoctar supondría incumplirlo.

¿Un trastero con luz, agua y ventana ya es una vivienda?

No. Tener instalaciones no le da uso de vivienda: tiene que cumplir la normativa urbanística de su municipio y contar con el título municipal correspondiente. En Madrid capital, además, la vivienda mínima es, con carácter general, de 40 m² útiles.

¿Puedo legalizar un trastero como vivienda?

Solo si cumple los requisitos urbanísticos de tu municipio y tramitas el cambio de uso ante el ayuntamiento. También tendrás que revisar los estatutos de la comunidad y actualizar el Registro. Pide antes un informe a un arquitecto, porque muchos trasteros no pueden legalizarse.

¿Puedo empadronarme en un trastero?

El padrón debe reflejar dónde vive realmente cada vecino, con independencia de las condiciones del domicilio, así que, si vives allí de verdad, la inscripción es posible. Pero estar empadronado no convierte el trastero en vivienda ni evita las actuaciones urbanísticas que correspondan.

¿Qué hago si alguien vive en el trastero que le alquilé para guardar cosas?

Requiérele por escrito, con un medio que deje constancia, que cese en ese uso y consulta a un abogado para reclamar por la vía legal. No cambies la cerradura ni saques sus cosas por tu cuenta, porque puede ser su domicilio.

Conclusión

Un trastero sirve para guardar cosas, no para vivir. Cederlo como vivienda te expone a multas, reclamaciones y problemas con el seguro por una renta que no compensa. Si no lo usas, lo más seguro es alquilarlo para almacenamiento, con contrato y con las cuentas claras ante Hacienda.

Si lo que necesitas es espacio, echa un vistazo a nuestros trasteros en Madrid. Y si además tienes un piso en alquiler, en Rubirent nos encargamos de la gestión: consulta nuestros planes de gestión del alquiler.