¿Alquilar un trastero lleva IVA? El 21 %, la retención y la excepción del trastero con vivienda

Sí: alquilar un trastero lleva IVA en la mayoría de los casos. El alquiler de un trastero suelto, igual que el de una plaza de garaje, tributa al 21 % en Madrid (como en el resto de la Península y en Baleares), tanto si lo contratas en un centro de trasteros como si alquilas el tuyo a un vecino. En Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica el IVA, sino sus impuestos propios. Solo hay una excepción importante: el trastero que se alquila junto con la vivienda. Te explicamos cuándo se aplica el IVA del alquiler de un trastero, qué te pide Hacienda si eres tú quien lo alquila y cuándo hay que practicar retención.

¿Lleva IVA el alquiler de un trastero?

La Ley 37/1992 del IVA declara exento el alquiler de edificios o partes de edificios destinados exclusivamente a vivienda (art. 20.Uno.23.º). Un trastero no es una vivienda: es un espacio para guardar cosas. Por eso, cuando se alquila por separado, queda fuera de esa exención y tributa al tipo general del 21 % (art. 90), como cualquier otro inmueble de uso no residencial.

Da igual quién lo alquile y quién sea el cliente:

• Centro de trasteros (self-storage): la cuota mensual lleva el 21 % de IVA. Muchos centros anuncian el precio con el IVA ya incluido; si no lo indican, pregunta antes de firmar.
• Particular que alquila su trastero: también debe repercutir el 21 % al inquilino, aunque solo tenga ese trastero y se lo alquile a un vecino.
• Trastero que se alquila con un local u oficina: sigue el régimen del local, que también lleva IVA.

Es la misma lógica que la del garaje, que explicamos en el alquiler de una plaza de garaje: IVA e IRPF, y la contraria a la del piso, que está exento, como verás en ¿el alquiler de vivienda lleva IVA?

¿Y si alquilas el trastero junto con el piso?

Aquí está la excepción. La propia Ley del IVA extiende la exención de la vivienda a «los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos». Si alquilas tu piso con su trastero al mismo inquilino, el trastero va en el mismo paquete: sin IVA, como la vivienda, siempre que el alquiler del piso esté exento (no lo está, por ejemplo, si se lo alquilas a una empresa para que lo subarriende).

Para no tener dudas, conviene que el trastero figure en el mismo contrato que la vivienda, identificado con su número y su planta. Si firmas un contrato aparte o alquilas el trastero a una persona distinta del inquilino del piso, Hacienda puede tratarlo como un alquiler independiente, con su IVA.

Si vas a alquilar tu piso con trastero y quieres que el contrato quede bien atado desde el principio, en nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo lo trabajamos.

Si alquilas tu trastero: qué te pide Hacienda

Muchos propietarios tienen un trastero que no usan y se plantean alquilarlo. Es perfectamente posible, pero conviene saber que, a efectos del IVA, quien alquila un inmueble pasa a tener la consideración de empresario (art. 5 de la Ley del IVA). En la práctica, eso supone:

1. Darte de alta en el censo de Hacienda con la declaración censal (modelo 036) antes de empezar a cobrar.
2. Emitir factura al inquilino por cada renta, con su número y fecha, tus datos y los del inquilino (nombre, NIF y domicilio), la base, el 21 % de IVA y el total.
3. Presentar el modelo 303 cada trimestre, con el IVA cobrado menos el IVA deducible de los gastos del trastero. Si tu única actividad es alquilar inmuebles urbanos y declaras por trimestres, por lo general no tienes que presentar el resumen anual (modelo 390): basta con completar la información anual en el 303 del cuarto trimestre.

En cambio, no pagas el IAE: las personas físicas están exentas de ese impuesto, como explicamos en ¿tengo que pagar el IAE por alquilar mis pisos? Tampoco tienes que hacer pagos a cuenta del IRPF con el modelo 130, porque, salvo que tengas a una persona con contrato laboral y a jornada completa para gestionar el alquiler, la renta del trastero no es una actividad económica, sino un rendimiento del capital inmobiliario. Y como el alquiler está sujeto a IVA, el contrato no paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, que es incompatible con el IVA.

¿Hay que aplicar retención del IRPF al alquiler del trastero?

Depende de quién sea el inquilino:

• Un particular que guarda sus cosas: no hay retención. Cobras la renta más el IVA.
• Una empresa o un autónomo que usa el trastero para su actividad (stock, archivo, herramientas): como regla general, debe retenerte el 19 % de la renta sin IVA, ingresarlo en Hacienda con su modelo 115 y darte un certificado anual. Te explicamos esa mecánica en el modelo 115 y la retención del alquiler.

Hay una excepción útil para los trasteros, que suelen tener rentas bajas: no hay obligación de retener cuando lo que paga un mismo inquilino a un mismo arrendador no supera 900 € al año, sin contar el IVA (art. 75.3.g del Reglamento del IRPF). Si tu trastero se alquila por 70 € al mes más IVA (840 € al año de renta), la empresa inquilina no tiene que retenerte; a 80 € al mes más IVA (960 € al año), sí.

Ejemplo práctico: trastero alquilado a 80 € al mes

Laura tiene un trastero en Madrid que no usa y se lo alquila a una pequeña empresa para guardar su archivo por 80 € al mes más IVA. Como la renta anual (960 €) supera los 900 €, la empresa debe practicarle la retención:

Los 201,60 € de IVA no son de Laura: los ingresa en Hacienda con sus modelos 303, restando el IVA de los gastos del trastero que pueda deducir. Los 182,40 € retenidos son un adelanto de su IRPF, que descuenta en la declaración de la renta. Y en el IRPF declara como ingreso 960 €, la renta sin IVA. Si alquilara el mismo trastero a un particular, facturaría 96,80 € al mes y cobraría esa cantidad íntegra, sin retención.

Cómo se declara en el IRPF el alquiler del trastero

La renta del trastero es rendimiento del capital inmobiliario, igual que la de un piso. En la declaración anual incluyes lo cobrado sin IVA, porque el IVA no es un ingreso tuyo, y restas los gastos deducibles: IBI y comunidad del trastero, seguro, reparaciones, intereses si lo financiaste y la amortización (el 3 % sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, sin contar el suelo). Lo detallamos en nuestra guía sobre cómo se calcula el rendimiento del capital inmobiliario.

Hay dos diferencias importantes con el alquiler de vivienda:

• No hay reducción por alquiler de vivienda. Esa reducción, del 50 % al 90 % según el contrato y el caso, solo se aplica a inmuebles destinados a vivienda. Un trastero alquilado por separado no la tiene; si va en el mismo contrato que la vivienda habitual del inquilino, sigue el régimen de esta.
• El IVA de los gastos (una reparación de la puerta, la gestoría) que puedas deducir se resta en el 303, no en el IRPF: en la renta solo entra la base de esos gastos. El IVA que no sea deducible sí cuenta como gasto en el IRPF.

Si eres tú quien alquila un trastero, ¿puedes deducir el IVA?

Si eres un particular, no: el IVA es un coste más y lo pagas dentro de la cuota. Por eso conviene comparar siempre precios con el IVA incluido; en cuánto cuesta alquilar un trastero en Madrid tienes referencias orientativas, y antes de firmar repasa también qué revisar en el contrato de un trastero.

Si eres autónomo o tienes una empresa y el trastero está afecto a tu actividad, el IVA soportado puede deducirse en tus declaraciones trimestrales y la cuota computa como gasto, siempre con factura completa a tu nombre. Lo explicamos paso a paso en nuestra guía del trastero para autónomos y empresas en Madrid.

En los trasteros de Rubirent en Madrid, el precio que ves ya lleva el IVA incluido, sin fianza ni permanencia (duración mínima de un mes y preaviso de 15 días para darlo de baja), y la contratación es 100 % online.

Preguntas frecuentes

¿Qué IVA lleva el alquiler de un trastero?

El tipo general del 21 %, porque un trastero alquilado por separado no es una vivienda y no entra en la exención del artículo 20 de la Ley del IVA. Solo queda exento si se alquila junto con la vivienda al mismo inquilino.

¿Tengo que darme de alta en Hacienda para alquilar mi trastero?

Sí. Al alquilar un inmueble sujeto a IVA, pasas a ser empresario a efectos de ese impuesto, así que debes presentar la declaración censal (modelo 036), emitir facturas y declarar el IVA con el modelo 303 cada trimestre. No tienes que pagar el IAE, porque las personas físicas están exentas.

¿El alquiler de un trastero tiene retención?

Solo si el inquilino es una empresa o un autónomo que lo usa para su actividad: en ese caso te retiene el 19 % de la renta sin IVA. No hay obligación de retener si la renta que paga ese inquilino, sin IVA, no supera 900 € al año, ni cuando el inquilino es un particular.

¿Puedo aplicar la reducción del 50 % al alquiler de un trastero?

No, si lo alquilas por separado: la reducción es solo para inmuebles destinados a vivienda. Si el trastero va en el mismo contrato que la vivienda habitual del inquilino, sigue el régimen de la vivienda.

¿Un particular puede deducirse el IVA de un trastero de alquiler?

No. Solo pueden deducirlo los autónomos y las empresas que lo usan para su actividad y tienen factura a su nombre. Para un particular, el IVA forma parte del precio.

¿Qué pasa si alquilo mi trastero sin declarar el IVA?

Hacienda puede reclamarte el IVA que no ingresaste, con intereses y, según el caso, recargos o sanciones, además de la renta no declarada en el IRPF. Si ya ha ocurrido, regularizar por tu cuenta antes de recibir un requerimiento suele salir bastante más barato.

Conclusión

Alquilar un trastero lleva IVA del 21 %, salvo que vaya unido a la vivienda en el mismo contrato. Si alquilas el tuyo, date de alta en Hacienda, factura con IVA, presenta el 303 y declara la renta en el IRPF sin la reducción de vivienda; y si el inquilino es una empresa o un autónomo, comprueba si toca retención. Con eso en orden, un trastero vacío puede ser un ingreso extra sin sustos.

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