¿Puedo alquilar mi trastero? Lo que permite la comunidad, qué contrato firmar y qué pide Hacienda

Sí: en general, puedes alquilar tu trastero a un vecino o a cualquier otra persona, aunque esté vinculado a tu piso como anejo. Lo que conviene revisar antes son tres cosas: los estatutos de la comunidad, el contrato de alquiler del trastero y lo que te pide Hacienda, porque un trastero suelto no tributa como una vivienda. Te lo explicamos paso a paso, con un ejemplo numérico.

¿Puedo alquilar mi trastero si es anejo de mi piso?

En la mayoría de los edificios, el trastero figura en la escritura y en el Registro de la Propiedad de una de estas dos formas:

• Como finca independiente, con su propia referencia catastral y, a menudo, su propio recibo del IBI. Puedes alquilarlo e incluso venderlo por separado.
• Como anejo del piso (vinculado a la vivienda). En ese caso no puedes venderlo por separado sin modificar antes la descripción registral, pero alquilarlo sí puedes: el alquiler no te quita la propiedad, solo cede su uso durante un tiempo.

Si tu piso es de protección oficial, revisa antes las limitaciones de su calificación, porque pueden afectar también a los anejos. Y si en tu escritura no figura el trastero, sino solo el derecho a usar un espacio común del edificio, revisa el título constitutivo o pregunta al administrador antes de alquilarlo, porque ese espacio sigue siendo de la comunidad.

Un caso distinto es alquilar el trastero a tu propio inquilino. Lo más sencillo es incluirlo en el mismo contrato que el piso: la Ley de Arrendamientos Urbanos asimila a la vivienda los trasteros arrendados junto con ella por el mismo arrendador (art. 2.2) y, en el IVA, el trastero sigue la exención del piso. Si vas a preparar ese contrato, en nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo lo trabajamos.

¿Puede la comunidad impedir que alquile mi trastero?

Si el trastero es tuyo (finca independiente o anejo de tu piso), es un elemento privativo y, como regla general, la comunidad no puede impedirte alquilarlo. Hay dos matices que conviene revisar:

• Estatutos inscritos. La Ley de Propiedad Horizontal permite que los estatutos regulen el uso de los elementos privativos, y su artículo 7.2 impide desarrollar en el inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si tus estatutos limitan el uso de los trasteros, el inquilino tendrá que respetarlo.
• Normas de régimen interior. Pueden regular el uso de las zonas comunes: horarios de acceso, mandos del garaje, llaves del portal. Infórmate antes de entregar llaves a alguien que no vive en el edificio.

Avisar al administrador de que el trastero estará alquilado y a quién es una buena práctica: evita malentendidos con los vecinos y deja claro quién responde si algo pasa.

¿Qué contrato firmo para alquilar mi trastero?

Un trastero alquilado por separado no es una vivienda, así que no se le aplican la duración mínima de cinco años ni las reglas de actualización de la renta del alquiler de vivienda. Sobre qué norma lo regula no hay un criterio unánime: puede considerarse un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3 de la LAU) o regirse por el Código Civil. En ambos casos manda, sobre todo, lo que pactéis, así que el contrato por escrito es tu mejor protección. Incluye al menos:

1. Identificación del trastero: número, planta, metros y referencia catastral si la tiene.
2. Renta, IVA y forma de pago, mejor por transferencia, para tener justificante de cada cobro.
3. Duración, prórroga y preaviso para darlo por terminado, igual para las dos partes.
4. Uso permitido y lista de prohibidos: nada inflamable, explosivo, perecedero ni ilícito, y ninguna actividad dentro. Te sirve de guía nuestro artículo sobre qué se puede guardar en un trastero.
5. Acceso al edificio: qué llaves o mandos entregas, en qué horario y obligación de devolverlos al terminar.
6. Fianza y qué ocurre con lo que quede dentro si el inquilino no lo vacía al acabar. Si deja de pagar, no cambies la cerradura ni retires sus cosas por tu cuenta: hay que reclamar por la vía legal.
7. Seguro y responsabilidad: aclara que tu seguro no cubre los bienes del inquilino y que él responde de lo que guarda.

Para fijar la renta, compara con lo que se paga en tu zona: en cuánto cuesta alquilar un trastero en Madrid tienes referencias orientativas por tamaño. Y si quieres ver el contrato desde el lado del inquilino, repasa qué revisar en el contrato de alquiler de un trastero.

Qué impuestos pagas al alquilar tu trastero

Aquí está la parte que más sorprende. La Ley del IVA exime el alquiler de vivienda y de sus anexos alquilados con ella, pero no el de un trastero suelto, que lleva un 21 % de IVA, aunque solo tengas ese trastero y se lo alquiles a un vecino. Lo detallamos en ¿alquilar un trastero lleva IVA?; este es el resumen:

En el IRPF declaras la renta sin IVA y restas los gastos del trastero: IBI, cuota de comunidad, seguro, reparaciones y la amortización. Lo explicamos en cómo se calcula el rendimiento del capital inmobiliario. La reducción por alquiler de vivienda no se aplica a un trastero alquilado por separado.

Ejemplo práctico: trastero alquilado a 60 € al mes

Marta tiene un trastero con referencia catastral propia, que compró por 6.000 €; según su recibo del IBI, el 40 % del valor catastral corresponde al suelo. Se lo alquila a un vecino, un particular, por 60 € al mes más IVA:

El vecino paga 72,60 € al mes. Los 151,20 € de IVA no son de Marta: los ingresa en Hacienda a lo largo del año. Los 529 € se suman a sus demás rentas y tributan a su tipo del IRPF. Como el inquilino es un particular, no hay retención. La amortización se calcula sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, siempre sin el suelo; aquí suponemos que el mayor es el precio de compra.

Alquilar tu trastero en la Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid, el arrendador debe depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social, también en los alquileres de uso distinto del de vivienda, en los que el depósito es de dos mensualidades de renta. Entre las excepciones que la Comunidad recoge de forma expresa están los contratos de menos de un mes y la plaza de garaje alquilada en exclusiva; el trastero suelto no figura entre ellas. Si tu contrato se rige por la LAU como uso distinto, deposítala; ante la duda, consúltalo con la Agencia antes de firmar. Tienes los plazos y recargos en nuestra guía de la fianza del alquiler en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi trastero a un vecino?

Sí, si el trastero es tuyo (finca independiente o anejo de tu piso): puedes ceder su uso a un vecino o a cualquier otra persona. Solo tienes que respetar lo que digan los estatutos inscritos de la comunidad y firmar un contrato por escrito.

¿Hay que pagar IVA por alquilar mi trastero?

Sí, si lo alquilas por separado: lleva un 21 % de IVA, con factura y modelo 303 trimestral. Solo queda exento cuando se alquila junto con la vivienda al mismo inquilino y el alquiler del piso está exento.

¿Puede la comunidad de vecinos prohibirme alquilar el trastero?

Como regla general, no, si el trastero es un elemento privativo (finca independiente o anejo de tu piso). Pueden limitar su uso los estatutos inscritos, y las normas de régimen interior pueden regular el acceso a las zonas comunes, como horarios o mandos del garaje.

¿Cómo se declara en la renta el alquiler de un trastero?

Como rendimiento del capital inmobiliario. Declaras lo cobrado sin IVA y restas los gastos del trastero: IBI, comunidad, seguro, reparaciones y amortización. No se aplica la reducción por alquiler de vivienda.

¿Qué fianza pido por alquilar un trastero?

Si el contrato se rige por la LAU como uso distinto del de vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades de renta. Si se rige por el Código Civil, la fianza es la que pactéis.

Conclusión

Alquilar un trastero que no usas es un ingreso extra sencillo si lo haces bien: comprueba los estatutos, firma un contrato claro y cumple con Hacienda desde el primer mes, también con el IVA si lo alquilas por separado. Así evitas sorpresas con los vecinos y con la declaración de la renta.

Si lo que necesitas es espacio, echa un vistazo a nuestros trasteros en Madrid. Y si además tienes un piso en alquiler, en Rubirent nos encargamos de la gestión: consulta nuestros planes de gestión del alquiler.