¿Quién paga los arreglos en un piso de alquiler?
- info5004612
- 19 nov 2024
- 5 Min. de lectura
Hoy abordamos un tema que frecuentemente genera disputas entre inquilinos y propietarios y que representa uno de los aspectos más controvertidos del contrato de alquiler: la responsabilidad de las reparaciones en la vivienda.
En este artículo, examinamos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), proporcionamos consejos prácticos para evitar malentendidos, inquilinos no deseados y clarificamos las obligaciones de cada parte.
¿Qué paga el propietario?
Las condiciones de habitabilidad en el piso
En base al Artículo 21.1 de la LAU, se establece que el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar la renta por estas reparaciones, a menos que el deterioro sea imputable al inquilino.
Pero, ¿a qué hacen referencia estas reparaciones? Estas obras incluyen la conservación del techo, suelo y paredes para prevenir filtraciones de agua, así como la reparación, renovación o sustitución parcial de los elementos de las instalaciones de agua y desagüe (como tuberías o calefacción). Por tanto, es el propietario quien debe cubrir el costo de estas reparaciones en la vivienda alquilada.
Esto aplica siempre y cuando las reparaciones sean necesarias debido al paso del tiempo, el desgaste natural, un evento fortuito o por causas de fuerza mayor, como un desastre natural.
En cambio, si el inquilino ha causado daños deliberadamente a las instalaciones, o ha hecho un uso indebido de las mismas, deberá asumir el costo de las reparaciones.
Obras de mejora
Hay casos en los que la comunidad de vecinos o el ayuntamiento pueden exigir las llamadas “obras de mejora” en la vivienda. Por ejemplo, el arreglo de la fachada o de zonas comunes en la finca. En este caso será el propietario quien deba pagar por estas reparaciones y no podrá en ningún caso elevar por ello el precio del alquiler. Tal y como expone el Artículo 21.1 de la LAU.
El inquilino por su parte, según recoge el Artículo 21.2, deberá soportar estas obras aunque le sean molestas o le priven de utilizar una parte de la vivienda mientras se llevan a cabo. Eso sí, si la obra durase más de veinte días, el propietario debe disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.
¿Qué paga el inquilino?
Pequeñas reparaciones y mantenimiento habitual en el piso
El Artículo 21.4 de la ley expresa que las pequeñas reparaciones que sea necesarios por el uso ordinario de la vivienda, serán responsabilidad del inquilino.
Por ejemplo, si se rompe una persiana, se funde una bombilla, o se estropea la red eléctrica por una sobrecarga derivada del mal uso; será el inquilino quien pague estas reparaciones en el piso de alquiler.
En el caso de los electrodomésticos existen muchas casuísticas. Por ejemplo, un desperfecto que requiera su reparación, o la necesidad de sustituir el equipo debido a su antigüedad u obsolescencia.
Lo que habrá que tener en cuenta siempre es que todo aquello que no implique mal uso o una intención de dañar por parte del inquilino, correrá por cuenta del propietario. En caso contrario, será el inquilino quien deba afrontar los costes.
Obras del inquilino
El inquilino no está autorizado a realizar modificaciones que alteren la configuración del inmueble o sus elementos accesorios sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Tampoco está permitido llevar a cabo obras que comprometan la estabilidad o seguridad del inmueble (Artículo 23.1).
Si este requisito no se cumple, el propietario tiene el derecho a rescindir el contrato de alquiler de forma unilateral y optar por una de las siguientes opciones: solicitar al inquilino que devuelva el inmueble a su estado original, o mantener las modificaciones sin necesidad de compensar al inquilino.
Una excepción importante según la ley es en el caso de inquilinos con discapacidad. Aquí, el Artículo 24 de la ley establece:
“El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años…”
Esta excepción también se aplica al inquilino, su cónyuge, familiares o personas con las que conviva de manera permanente en una relación afectiva similar, independientemente de su orientación sexual.
El contrato de alquiler residencial
En la mayoría de las situaciones, las disputas sobre quién debe asumir el costo de las reparaciones en un piso de alquiler surgen debido a la ambigüedad en el contrato. Es aconsejable que el contrato establezca claramente las responsabilidades de cada parte para evitar malentendidos.
Una relación armoniosa entre propietarios e inquilinos es necesaria ya que un conflicto puede escalar hasta llegar a instancias legales, resultando en estrés, pérdida de tiempo y gastos innecesarios.
Plazo de notificación por desperfectos
En todos los contratos de alquiler debe incluirse una cláusula que establezca el plazo máximo en el que el inquilino puede verificar que todo en la vivienda funciona correctamente y notificar cualquier problema al propietario. Esta cláusula es crucial para determinar quién es responsable de las reparaciones.
La ley no define un período específico, sino que se refiere al "plazo más breve posible", que generalmente oscila entre 15 y 30 días, dependiendo del acuerdo entre las partes.
Recomendaciones para Inquilinos:
Desde la primera visita al piso, presta atención a todos los detalles: enciende luces, abre grifos y pregunta sobre cualquier duda que surja.
Los agentes inmobiliarios están bien informados sobre la vivienda, así que no dudes en hacer preguntas.
Al Mudarse:
No esperes hasta el último día para probar todo: verifica el agua caliente, los enchufes, los electrodomésticos...
Comunica cualquier problema al propietario o a la empresa de gestión a la mayor brevedad.
Valoración del inquilino
Si eres propietario y te preocupa en manos de quién dejas tu piso y que no te pague el alquiler mes a mes, lo primero es llevar a cabo un exhaustivo proceso de selección de inquilinos. Cada aspecto es importante. Limitarse a considerar únicamente la viabilidad económica del inquilino es un error que se puede pagar caro. Para alquilar tu piso con tranquilidad, es esencial adoptar un enfoque global y a su vez detallado.
En Rubirent, años de experiencia nos han demostrado que debes conocer a la persona trás el inquilino. Nuestro proceso es efectivo y transparente:
Registro de morosidad: revisamos en múltiples bases de datos de inquilinos morosos, que el inquilino no tenga antecedentes de impago.
Nóminas: Solicitamos las últimas tres nóminas para verificar su solvencia económica. Es importante que el alquiler no supere el 35% de sus ingresos.
Carta de recomendación de RRHH o responsable de departamento: Solicitamos, voluntariamente, una carta de recomendación que verifique la fiabilidad y el comportamiento del inquilino en su lugar de trabajo.
Declaración de la renta: Para autónomos, comúnmente solicitamos la declaración de la renta del último año o los dos últimos modelos del formulario 130 del IRPF.
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