Ley de Vivienda en Madrid en 2026: qué se aplica al propietario sin zonas tensionadas y qué no

La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) se aplica en Madrid, pero no entera. Es una ley estatal, así que rige en toda la Comunidad, aunque varias de sus medidas más conocidas solo se activan en las zonas de mercado residencial tensionado, y Madrid no ha declarado ninguna. Te contamos qué te afecta en 2026 si alquilas un piso aquí, qué no y qué han añadido los decretos de este otoño.

¿Se aplica la Ley de Vivienda en Madrid?

Sí. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda está en vigor desde el 26 de mayo de 2023 en toda España, y buena parte de su contenido son cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley del IRPF, que se aplican igual en Madrid que en cualquier otra comunidad.

La diferencia está en las medidas que dependen de una zona tensionada. Declararla corresponde a cada comunidad autónoma, y la Comunidad de Madrid no lo ha hecho. A la fecha de este artículo, ningún municipio de la región aparece en el listado del Ministerio de Vivienda, como explicamos en nuestra guía de zonas tensionadas en Madrid. Por eso, aquí la ley se queda en su parte general.

Lo que sí se aplica en Madrid

Estas reglas de la Ley 12/2023 no dependen de ninguna declaración autonómica y te afectan si alquilas en Madrid:

• La agencia la paga el propietario. En los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador (artículo 20.1 de la LAU). Lo detallamos en quién paga la comisión de la agencia tras la Ley de Vivienda.
• La definición de gran tenedor. Es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros (artículo 3.k de la ley). Desde el 8 de octubre de 2026, cada unidad de uso residencial de un edificio cuenta como un inmueble independiente aunque no haya división horizontal inscrita, y la condición se acredita con un certificado del Registro de la Propiedad (Real Decreto-ley 29/2026). En Madrid no se aplica el umbral reducido de cinco viviendas, porque solo opera dentro de una zona tensionada. Lo explicamos en qué es un gran tenedor de vivienda en Madrid.
• La prórroga de un año al inquilino vulnerable. Si el propietario es gran tenedor y el inquilino acredita su vulnerabilidad con un informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año, el propietario debe aceptar una prórroga extraordinaria de hasta un año, salvo que firmen un contrato nuevo (artículo 10.2 de la LAU).
• Los datos de la demanda de desahucio. Quien demanda para recuperar la vivienda debe indicar si es la vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor. Si declara que no lo es, aporta un certificado del Registro de la Propiedad con sus inmuebles (artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Afecta a cualquier propietario que demande.
• El recargo del IBI por vivienda vacía, si el ayuntamiento lo regula en su ordenanza. Fuera de las zonas tensionadas, solo afecta a viviendas vacías más de dos años sin causa justificada cuyo titular tenga cuatro o más inmuebles residenciales. Madrid capital no lo aplica en 2026; lo vemos en nuestra guía del recargo del IBI por vivienda vacía.

Lo que no se aplica mientras no haya zonas tensionadas

Estas medidas solo funcionan dentro de una zona tensionada declarada, así que hoy no rigen en la Comunidad de Madrid:

• Tope a la renta inicial. En una zona tensionada, el contrato nuevo no puede superar la renta del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada, salvo un 10 % más en casos tasados; y si el propietario es gran tenedor, tampoco el índice de referencia (artículos 17.6 y 17.7 de la LAU). En Madrid, la renta inicial la pactan libremente las partes.
• Prórroga de hasta tres años que el inquilino puede pedir al terminar la prórroga obligatoria o la tácita en una zona tensionada (artículo 10.3 de la LAU).
• Deber de informar a la Administración sobre el uso y el destino de las viviendas que los grandes tenedores tengan en esa zona (artículo 19 de la ley).
• Las reducciones del IRPF más altas. En los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026, el 90 % y el 70 % por inquilino joven exigen zona tensionada (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). En Madrid, lo habitual es el 50 %, o el 60 % si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores. El 70 % solo queda al alcance si alquilas a una Administración o a una entidad sin fines lucrativos que la destine al alquiler social, o si la vivienda está acogida a un programa público que limite la renta.

¿Qué se aplica y qué no? Tabla resumen

Así queda la Ley de Vivienda para el propietario que alquila en la Comunidad de Madrid, a 14 de noviembre de 2026:

Lo que añaden los decretos de 2026

A la Ley de Vivienda se suma el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y convalidado el 12 de noviembre (BOE-A-2026-23755). Sus medidas son estatales y no dependen de las zonas tensionadas, así que en Madrid se aplican igual:

• Tope del 2 % a la subida anual. En las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo pacto, la renta sube como máximo un 2 %, y no sube nada si supera el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia.
• Prórroga extraordinaria de hasta dos años para el inquilino al corriente de pago, si su contrato cumple las fechas del decreto.
• Alquiler de temporada solo con causa real y acreditable y, por regla general, hasta doce meses, en los contratos firmados desde el 8 de octubre.
• Nueva escala de reducciones del IRPF para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, en la que algunos tramos dependen de la zona tensionada y otros no.

El detalle está en nuestra guía del decreto de vivienda convalidado. El decreto que traía la renovación automática con indemnización, el Real Decreto-ley 28/2026, fue derogado y no llegó a aplicarse.

Ejemplo con números: un piso alquilado en Madrid

Tienes un piso en Madrid alquilado como vivienda habitual desde el 1 de marzo de 2024, por 1.100 euros al mes y con el IRAV como índice de actualización. Los índices son ilustrativos: en tu caso cuenta el último publicado en la fecha de la anualidad.

• Actualización del 1 de marzo de 2027. Si el IRAV fuera del 2,6 %, la renta pasaría a 1.128,60 euros, pero, sin un nuevo pacto, el tope la deja en 1.122 euros: 22 euros más al mes, 264 al año. Si tu renta superase el límite que el sistema de referencia da a tu vivienda, se quedaría en 1.100 euros.
• Si el inquilino se va y firmas un contrato nuevo. Como no hay zona tensionada, fijas la renta inicial según el mercado, aunque seas gran tenedor. Si contratas a una agencia, sus honorarios los pagas tú.
• Tu IRPF. Con un rendimiento neto de 6.000 euros al año, la reducción del 50 % te deja 3.000 euros en la base imponible. En una zona tensionada, un contrato firmado hasta el 1 de diciembre de 2026 con una renta más de un 5 % inferior a la anterior te permitiría reducir el 90 % y tributar solo por 600 euros; en Madrid esa opción no existe hoy. Para los contratos firmados después de esa fecha, la escala nueva tiene tramos de hasta el 100 % que no dependen de la zona tensionada, si no eres gran tenedor y la renta cumple los requisitos: lo vemos en las reducciones del IRPF por alquiler en 2026.

Para hacer tu cuenta con el índice de tu contrato, usa la calculadora de actualización de la renta, y para fijar la renta del próximo contrato, la de precio del alquiler de tu piso.

Cómo comprobar la situación de tu vivienda en la Comunidad de Madrid

Antes de firmar un contrato nuevo o de actualizar la renta, haz dos consultas oficiales. La primera, el listado de zonas de mercado residencial tensionado del Ministerio de Vivienda, para confirmar que tu municipio sigue sin declarar. La segunda, el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, que en Madrid ya no es solo orientativo: hasta el 31 de diciembre de 2027, decide si puedes subir la renta. Guarda el informe en PDF con la fecha. Y si tienes pisos vacíos en varios municipios, revisa la ordenanza de cada ayuntamiento; te ayuda nuestra guía del IBI por municipios en la Comunidad de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Se aplica la Ley de Vivienda en la Comunidad de Madrid?

Sí, porque es una ley estatal. Se aplican sus reglas generales, como los honorarios de la agencia a cargo del propietario o la prórroga de un año al inquilino vulnerable si el propietario es gran tenedor. Las medidas ligadas a las zonas tensionadas no rigen, porque la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna.

¿Hay tope al precio del alquiler en Madrid en 2026?

A la renta inicial, no: la pactan propietario e inquilino. A la subida anual, sí: en las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo pacto, el máximo es el 2 %, y no hay subida si la renta supera el límite del sistema estatal de índices de referencia (Real Decreto-ley 29/2026).

¿Quién paga la inmobiliaria al alquilar un piso en Madrid?

El propietario, en los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023. El artículo 20.1 de la LAU pone a su cargo los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato.

¿Qué pasa si soy gran tenedor en Madrid?

Debes aceptar la prórroga de hasta un año que te pida un inquilino que acredite su vulnerabilidad con un informe de los servicios sociales, salvo que firméis un contrato nuevo. El tope a la renta inicial y el deber de informar a la Administración no te afectan mientras Madrid no declare zonas tensionadas.

¿Puede Madrid declarar zonas tensionadas más adelante?

Sí. La declaración depende de la Comunidad de Madrid, que puede hacerla en cualquier momento por el procedimiento que fija la Ley 12/2023. Si ocurriera, entrarían en juego el tope a la renta inicial, la prórroga de tres años y las reducciones del IRPF ligadas a esas zonas. Por eso conviene revisar el listado del Ministerio antes de cada contrato nuevo.

Conclusión

En Madrid, la Ley de Vivienda se aplica en su parte general: la agencia la paga el propietario, el gran tenedor tiene obligaciones con el inquilino vulnerable y la demanda de desahucio exige datos nuevos. Sin zonas tensionadas, la renta inicial sigue siendo libre, pero, sin un nuevo pacto, la subida anual tiene un tope del 2 % en las anualidades que se cumplan hasta finales de 2027. Si prefieres que alguien vigile estos cambios por ti, en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid te contamos cómo trabajamos, en nuestros planes de gestión del alquiler verás qué incluye cada uno y en Rubirent para propietarios puedes empezar hoy mismo.