Mi inquilino no paga el alquiler: qué hacer en los primeros 30 días (paso a paso 2026)

El día 8 miras la cuenta y la transferencia no ha llegado. Escribes y no hay respuesta. Si tu inquilino no paga el alquiler, lo que hagas en las primeras semanas pesa más que todo lo que venga después: un requerimiento bien hecho a tiempo, la revisión de las garantías del contrato y una decisión clara 30 días después del burofax te ahorran meses de juzgado. Esta guía explica qué hacer si el inquilino no paga, paso a paso y con las reglas de 2026.

¿Cuándo hay impago de verdad?

Antes de mover ficha, confirma que el impago es real. Salvo que el contrato diga otra cosa, la renta se paga por meses y dentro de los siete primeros días del mes, como fija el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si tu contrato marca otro día o forma de pago, manda lo pactado.

Descarta también lo obvio: un recibo devuelto por un error del banco, un cambio de cuenta que el inquilino no conocía o una transferencia que tarda un día más en llegar. Un mensaje cordial ese mismo día («no me consta el pago de este mes, ¿ha habido algún problema?») resuelve muchos casos y te sirve después como primera prueba de que reclamaste. Guárdalo, igual que su respuesta.

Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler: los primeros 30 días

La ley no te obliga a esperar varios meses: puedes reclamar desde el primer impago. Lo que sí conviene es seguir un orden, porque cada paso prepara el siguiente.

¿Qué debes revisar en el contrato antes de reclamar?

En esa primera semana, saca el contrato y busca cuatro cosas:

• Avalista. Si hay un aval personal solidario, con renuncia a los beneficios de excusión, división y orden, puedes reclamarle la deuda a la vez que al inquilino. Si el aval no es solidario ni hay renuncia, el avalista puede pedir que antes se cobre de los bienes del inquilino (beneficio de excusión, arts. 1830 a 1834 del Código Civil). Lo explicamos en hasta dónde responde el avalista en el alquiler.
• Varios inquilinos. Si firmaron varias personas, la cláusula de solidaridad entre inquilinos te permite exigir toda la renta a cualquiera de ellos; sin ella, en principio cada uno responde solo de su parte (arts. 1137 y 1138 del Código Civil).
• Garantías. La fianza legal y la garantía adicional, si la pactaste, responden de lo que se deba cuando termine el contrato. Anota cuánto tienes para saber qué parte de la deuda podrás cubrir con ellas.
• Seguro de impago. Si tienes póliza, lee ya el plazo y la forma de comunicar el impago: cada aseguradora fija los suyos y retrasarte puede complicarte el cobro. Repasa qué cubre un seguro de impago de alquiler.

¿Cómo reclamar el pago para que cuente después?

El mensaje de WhatsApp sirve para el primer contacto, pero la reclamación que de verdad te protege es el requerimiento fehaciente de pago. Lo habitual es un burofax al inquilino con acuse de recibo y certificación de contenido. Conviene que identifique el contrato y la vivienda, detalle las mensualidades e importes que se deben, indique la cuenta donde pagar y conceda un plazo.

Su gran valor está en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): si requieres el pago por un medio fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino sigue sin pagar cuando la presentas, ya no podrá enervar el desahucio, es decir, pararlo pagando lo que debe. Sin ese requerimiento, puede ponerse al día después de recibir la demanda y el desahucio termina ahí (salvo que ya lo hubiera hecho en un desahucio anterior). Ojo a la excepción nueva: desde el 8 de octubre de 2026, si el inquilino acredita que es vulnerable, la Administración debe ofrecerle una alternativa habitacional o pagar la deuda para enervar el desahucio, aunque le hayas enviado el burofax, y mientras tanto el procedimiento se suspende hasta dos meses (art. 22.6 LEC, añadido por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).

Además, desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar un acuerdo antes de demandar (negociación, mediación, conciliación u oferta vinculante). Un requerimiento bien redactado, que proponga una solución, puede servir también para este trámite; que lo revise tu abogado antes de enviarlo.

¿Conviene un acuerdo o un plan de pagos?

A menudo, sí. Si el inquilino ha tenido un imprevisto y quiere pagar, un plan de pagos por escrito puede ser más rápido y barato que cualquier juicio. Recógelo en un documento firmado por los dos con la deuda que reconoce, las fechas e importes de cada pago y una cláusula según la cual, si incumple un plazo, podrás reclamar todo lo pendiente de una vez.

Si no puede pagar, la mejor salida suele ser la entrega voluntaria de las llaves: pactáis una fecha, firmáis un documento de entrega con el estado del piso (te ayuda un buen inventario y acta de entrega de la vivienda) y la deuda que quede se descuenta de la fianza al liquidarla o se reclama aparte. Recuperar el piso en unas semanas suele compensar más que esperar a un lanzamiento.

Si te paga solo una parte, cóbrala, pero déjale constancia por escrito de que no renuncias a reclamar el resto.

Lo que no debes hacer aunque te deba varios meses

• Cambiar la cerradura, cortar los suministros o entrar en el piso. Aunque la deuda sea real, puede ser delito de coacciones o de allanamiento de morada. Lo explicamos en si puedes cambiar la cerradura cuando el inquilino no paga.
• Dejar pasar los meses. Cada mes de espera es una renta más que quizá no cobres y un paso del procedimiento que aún no has dado.
• Dar por hecho que la fianza lo cubre. En vivienda, la fianza legal es una mensualidad y se liquida al final del contrato; no es un saldo para ir cubriendo los meses impagados.
• Reclamar de más. Si en el requerimiento sumas cantidades que el contrato no permite repercutir, das argumentos al inquilino. Reclama solo lo que se debe, con su detalle.

Pasados los 30 días: ¿desahucio o monitorio?

Si el requerimiento no da fruto y no hay acuerdo, toca decidir con tu abogado qué quieres conseguir:

En el desahucio, si el inquilino no paga, no desaloja ni se opone en los diez días hábiles que le da el juzgado, el lanzamiento se hace en la fecha ya señalada, sin vista. Si está en situación de vulnerabilidad, el procedimiento y el lanzamiento pueden suspenderse y, con el Real Decreto-ley 29/2026, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar la deuda; si no hace ninguna de las dos cosas, queda como deudora en lugar del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad. En 2026 estas reglas han cambiado varias veces; tienes el estado actual en el nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026. El procedimiento completo está en nuestra guía del desahucio por impago en Madrid en 2026, y la vía de cobro, en cómo reclamar rentas impagadas con el juicio monitorio.

¿Tienes que declarar en el IRPF el alquiler que no cobras?

Sí, y es un error fiscal muy habitual en un impago. En el IRPF, la renta del alquiler se declara en el ejercicio en que es exigible, la cobres o no. A cambio, la deuda puede deducirse como saldo de dudoso cobro cuando el inquilino está en concurso o cuando, entre tu primera gestión de cobro y el 31 de diciembre, han pasado más de seis meses sin que se haya renovado el crédito (artículo 13 del Reglamento del IRPF). Por eso importa reclamar por escrito y pronto: esa fecha pone en marcha el reloj.

Ejemplo con números. Alquilas por 1.000 € al mes. El inquilino deja de pagar en noviembre de 2026; le reclamas por burofax la renta de noviembre el día 12 y la de diciembre, el día 10 de ese mes. En la renta de 2026 declaras los 12.000 € del año, porque eran exigibles. A 31 de diciembre de 2026 no han pasado seis meses desde ninguna de las dos reclamaciones, así que esos 2.000 € no se deducen todavía. Si a 31 de diciembre de 2027 siguen sin cobrarse, los deduces como gasto en la renta de 2027. Y si algún día los cobras, los declaras como ingreso del año en que entren. Lo detallamos en el alquiler impagado en el IRPF.

Impago del alquiler en la Comunidad de Madrid: lo que cambia aquí

Si alquilaste con el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid, avisa del impago cuanto antes por el cauce del programa: el programa incluye un seguro de impago gratuito los tres primeros años, con un límite de 1.200 € de renta al mes, y una cláusula de sometimiento al Consejo Arbitral para el Alquiler, que es quien resuelve el conflicto. Fuera del plan, la demanda se presenta en el tribunal de instancia del partido judicial donde está la vivienda. Y recuerda que aquí la fianza debe estar depositada en la Agencia de Vivienda Social: al recuperar el piso, pide su devolución y aplícala a la deuda. Te lo contamos en el Plan Alquila para propietarios.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses tiene que deber el inquilino para desahuciarlo?

Basta con una mensualidad: la ley permite reclamar desde el primer impago. Antes de demandar hay que intentar un acuerdo, como exige la Ley Orgánica 1/2025, y conviene enviar un requerimiento fehaciente de pago al menos 30 días antes de la demanda para que el inquilino no pueda pararla pagando (salvo la enervación por la Administración si es vulnerable).

¿Puedo cobrarme los meses impagados con la fianza?

No mientras dure el contrato. La fianza garantiza el cumplimiento y se liquida al final: cuando el inquilino deja la vivienda, puedes descontar de ella las rentas pendientes y los daños que se acrediten. Tampoco el inquilino puede imponer que se «pague» con ella el último mes.

¿Puedo reclamar la deuda directamente al avalista?

Sí, si el aval es solidario o el avalista renunció a los beneficios de excusión, división y orden; si le requeriste el pago y no pagó, puedes incluso reclamarle las rentas en el mismo juicio de desahucio (art. 437.4 LEC). Si el aval no es solidario ni hay renuncia, el avalista puede pedir que antes se cobre de los bienes del inquilino. En los dos casos, envíale también a él el requerimiento de pago.

¿Qué pasa si el inquilino paga solo una parte?

Lo que pague reduce la deuda, pero no la cancela. Cóbralo y déjale constancia por escrito de que no renuncias a reclamar el resto. Para parar el desahucio, si todavía puede enervarlo, el inquilino tendría que pagar todo lo reclamado y lo que deba en ese momento.

¿Cuánto tarda en resolverse un impago por la vía judicial?

Depende de la carga del juzgado y de lo que haga el inquilino. Si no se opone y no hay vulnerabilidad, es el escenario más rápido; si se opone, hay vista y sentencia, y el plazo se alarga. Un requerimiento previo bien hecho y una demanda completa son lo que más acorta los tiempos.

Conclusión

Un impago no se arregla solo, pero casi siempre se encauza si actúas en el primer mes: confirma, habla, revisa las garantías, reclama por burofax y, 30 días después, decide entre el acuerdo y la demanda. Y no olvides la parte de Hacienda. Lo que más protege, aun así, es lo que pasa antes de firmar: seleccionar un inquilino solvente y asegurar la renta. Si prefieres delegarlo, lee la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid o consulta nuestros planes de gestión del alquiler: en Rubirent gestionamos alquileres en la Comunidad de Madrid y te acompañamos también cuando surge un impago.