Comprar un piso con inquilino: qué debes saber antes

Cada vez más compradores en Madrid se topan con una opción que genera dudas: comprar un piso con inquilino dentro. La vivienda está habitada, hay un contrato en vigor y la pregunta es siempre la misma: ¿qué me llevo exactamente y qué riesgos asumo? La buena noticia es que la ley es clara. Aquí te explicamos qué contrato heredas, qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre el inquilino y qué debes comprobar antes de firmar.

¿Se puede comprar un piso ocupado por un inquilino?

Sí, sin ningún problema. La compraventa y el arrendamiento son dos relaciones jurídicas distintas. Puedes adquirir una vivienda aunque tenga un arrendatario viviendo en ella; lo que cambia es que no recibes el piso vacío, sino con un contrato que también compras.

Para un inversor esto puede ser una ventaja: empiezas a cobrar renta desde el primer día, sin buscar inquilino ni asumir meses de vacío. Para quien quiere mudarse a vivir, en cambio, es justo lo contrario, porque no podrá entrar hasta que el contrato lo permita. Por eso, antes de nada, hay que tener claro un concepto: la subrogación.

La subrogación del comprador (art. 14 LAU)

El artículo 14 de la LAU es la pieza clave. Establece que quien compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Dicho de otro modo: pasas a ser el casero, ocupas la posición del vendedor en ese contrato y lo heredas tal y como estaba firmado.

La regla general, vigente desde la reforma de 2019, marca un plazo mínimo de protección al inquilino:

• Si el contrato lleva menos de cinco años (siete si el arrendador anterior era una persona jurídica), como nuevo dueño debes respetarlo hasta completar ese plazo, aunque la compraventa reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
• No puedes subir la renta a tu antojo ni pedir al inquilino que se marche solo porque hayas comprado: te subrogas en las condiciones pactadas.

Esto significa que el contrato que firmó el vendedor te vincula a ti. De ahí que leerlo entero, antes de comprar, no sea un trámite: es la parte más importante de la operación.

¿Cuánto tiempo tendré que respetar el alquiler?

Depende de dos factores: la antigüedad del contrato y si está inscrito en el Registro de la Propiedad.

• Contrato de menos de cinco/siete años: lo respetas hasta agotar ese mínimo legal, esté o no inscrito. A partir de ahí, con la redacción actual del artículo 10 de la LAU, puedes no renovarlo si se lo comunicas al inquilino al menos con cuatro meses de antelación; si no lo haces, se prorroga por años hasta un máximo de tres más. Para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026 la regla cambia: te lo contamos justo debajo.
• Contrato inscrito en el Registro: aquí manda lo que diga la inscripción. Si se pactó e inscribió una duración superior a cinco o siete años, como comprador debes respetar toda la duración pactada. Lo dice el párrafo segundo del artículo 14 de la LAU: con el arrendamiento inscrito, el comprador no puede ampararse en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Comprobar en una nota simple del Registro si el arrendamiento está inscrito te dice, en cinco minutos, cuánto tiempo vas a tener el piso ocupado. Es la diferencia entre una inversión previsible y una sorpresa.

Ojo a una novedad de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación, permite al inquilino de un contrato vigente en esa fecha pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años cuando terminen los cinco o siete años antes del 31 de diciembre de 2028 o cuando termine la prórroga tácita, siempre que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores. El arrendador, que tras la compra eres tú, debe aceptarla salvo excepciones, como que comuniques la necesidad de ocupar la vivienda para ti o para tus familiares en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU (disposición final quinta).

Y otra que llega el 15 de noviembre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026, también pendiente de convalidación, reescribe el artículo 10 de la LAU para los vencimientos a partir de esa fecha. El preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses (cuatro, si al entrar en vigor quedan menos de seis meses para el vencimiento), el contrato se prorroga por plazos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y, si decides no prorrogarlo, debes indemnizar al inquilino con el mayor de dos importes: doce mensualidades o una por cada año que haya vivido en el piso, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Hay excepciones que deben constar por escrito en el preaviso, como que, siendo persona física, necesites la vivienda para ti o para familiares hasta el segundo grado. Comprar no te libra de esa indemnización: la debe el comprador que se subroga. Los contratos que ya estén en la prórroga anual de hasta tres años la terminan con la regla actual, y los preavisos válidos enviados antes del 7 de octubre de 2026 no generan indemnización. Desde el 15 de noviembre, además, la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026 no se aplica cuando proceda la prórroga del artículo 10.1 (disposición adicional primera del Real Decreto-ley 28/2026). Lo explicamos en nuestra guía del nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026.

Así queda, de un vistazo, el tiempo que te vincula el contrato:

Riesgos de comprar una vivienda alquilada (y cómo reducirlos)

Comprar con inquilino tiene ventajas, pero también puntos que conviene mirar con lupa. Estos son los riesgos de comprar una vivienda alquilada más habituales:

• Inquilino moroso. Heredas también las deudas de renta pendientes y el desgaste de gestionar un impago. Pide al vendedor los últimos recibos y comprueba que el inquilino está al corriente.
• Renta por debajo de mercado. Si el contrato tiene años, la renta puede estar congelada salvo la actualización anual permitida, y hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo pacto con el inquilino, esa subida no puede pasar del 2 % (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). Calcula la rentabilidad con la renta real, no con la que tú pondrías.
• Fianza y depósito. Asegúrate de que el vendedor te entregue la fianza y de que estaba depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. Tú responderás de su devolución al final.
• Cláusulas heredadas. Una mala cláusula sigue vigente contigo. Revisa que no haya pactos extraños y descarta cláusulas abusivas que puedan volverse en tu contra.

El derecho de adquisición preferente del inquilino

Hay un detalle que afecta a la propia compra: antes de vendértela, el propietario debe haber respetado el derecho de tanteo y retracto del inquilino, que en igualdad de condiciones puede comprar la vivienda con preferencia. Si la venta se hizo sin notificárselo correctamente, el arrendatario podría ejercer el retracto y subrogarse en tu lugar dentro de los plazos legales.

Desde el 8 de octubre de 2026, el nuevo artículo 25.8 de la LAU (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación) impide pactar que el inquilino renuncie a este derecho. Si el contrato del piso que compras es anterior y recoge esa renuncia, no la des por buena sin revisarla: lo prudente es que el vendedor notifique igualmente la venta al inquilino de forma fehaciente. Y si la vivienda se vende junto con otras viviendas o locales, la notificación y la escritura deben indicar el precio que corresponde a la vivienda alquilada (apartados 2 y 5 del artículo 25).

Por eso, como comprador, conviene exigir que el vendedor acredite que cumplió ese trámite. Lo explicamos en detalle, desde la óptica de quien vende, en nuestra guía sobre tanteo y retracto al vender una vivienda alquilada. Asegurarte de que ese paso se hizo bien protege tu compra frente a reclamaciones posteriores.

Comprobaciones antes de firmar en Madrid

Una lista corta para llegar a notaría sin imprevistos:

• Lee el contrato completo: fecha de firma, duración, renta, prórrogas y cláusulas de actualización.
• Pide nota simple del Registro: averigua si el arrendamiento está inscrito y qué plazo te obliga.
• Verifica la solvencia y los pagos: recibos al día y, si puedes, historial del inquilino.
• Confirma la fianza: importe, entrega y depósito oficial en la Comunidad de Madrid.
• Calcula la rentabilidad real: con la renta vigente, los gastos que asumes y el plazo que tardarás en disponer del piso si quieres recuperarlo.

Comprar un piso con inquilino en la Comunidad de Madrid: el cambio de titular de la fianza

En la Comunidad de Madrid, la fianza del inquilino no la guarda el vendedor: está depositada en la Agencia de Vivienda Social. Al comprar, te toca pedir el cambio de titularidad del depósito de fianza, un trámite sin tasas que se presenta por vía electrónica o en una oficina de registro (en algunas se pide cita previa) y en el que aportas el documento público que acredita la compra. Pide al vendedor el resguardo del depósito; si no aparece, aclara con él cómo se regulariza antes de firmar la escritura. Tienes los plazos del depósito y de la devolución en nuestra guía sobre la fianza del alquiler en Madrid.

Si tu piso está en la Comunidad de Madrid y prefieres delegarlo, mira nuestros planes de gestión.

Preguntas frecuentes

Si compro un piso con inquilino, ¿lo puedo echar?

No por el hecho de comprar. Te subrogas en el contrato y debes respetarlo hasta que cumpla cinco años (siete si el arrendador anterior era una persona jurídica) o toda la duración pactada si estaba inscrito en el Registro. Después, con la redacción actual de la LAU, puedes no renovarlo si se lo comunicas al inquilino al menos con cuatro meses de antelación al vencimiento. Para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 (pendiente de convalidación) eleva ese preaviso a seis meses y obliga, salvo excepciones, a indemnizar al inquilino, también si has comprado tú el piso.

Si compro un piso alquilado, ¿puedo entrar a vivir?

Cuando el contrato deje de vincularte: al cumplir los cinco o siete años, o la duración inscrita, y tras comunicar al inquilino que no lo renuevas con la antelación que marca la LAU (cuatro meses con la redacción actual; seis para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, según el Real Decreto-ley 28/2026, pendiente de convalidación, que no obliga a indemnizar si, siendo persona física, necesitas la vivienda para ti o para familiares hasta el segundo grado y así lo indicas por escrito en el preaviso). Si el inquilino pide la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026, puedes oponerte si le comunicas, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, que necesitas la vivienda para ti o para tus familiares, siempre que la necesidad sea real y puedas acreditarla. Comprar no permite, por sí solo, recuperarla antes.

¿Cómo se llama cuando compras un piso con inquilino?

Subrogación: el comprador ocupa el lugar del vendedor como arrendador, con sus derechos y obligaciones (artículo 14 de la LAU). En el mercado se habla de comprar una vivienda «con inquilino dentro» o «alquilada».

¿Es rentable comprar un piso con inquilino?

Puede serlo si la renta del contrato compensa el precio: cobras desde el primer día. Haz las cuentas con la renta real y con su límite de subida, no con la de mercado: hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo pacto, la actualización anual no puede superar el 2 % (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).

¿Qué pasa si mi inquilino me quiere comprar el piso?

Puedes vendérselo como a cualquier otro comprador; al pasar a ser el dueño, el alquiler se extingue. Si vendes a otra persona, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto (artículo 25 de la LAU) y, desde el 8 de octubre de 2026, ya no puede pactarse que renuncie a él. Te lo contamos paso a paso en nuestra guía para vender el piso al inquilino.

Conclusión

Comprar un piso con inquilino en Madrid es una operación segura y, para un inversor, muchas veces ventajosa: rentas desde el día uno y un contrato ya en marcha. La clave está en entender la subrogación del artículo 14 LAU, comprobar la duración que te vincula y revisar contrato, fianza y pagos antes de firmar.

Si vas a comprar una vivienda alquilada y quieres que revisemos el contrato, calculemos los plazos o nos encarguemos de la gestión del alquiler una vez sea tuyo, en Rubirent te ayudamos. Escríbenos a [email protected] o consulta nuestros planes de gestión en rubirent.com.