Cobrar el alquiler en efectivo: qué dice la LAU, el límite de 1.000 € y los riesgos con Hacienda

¿Puedes cobrar el alquiler en efectivo? En los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, la respuesta corta es no: la Ley de Arrendamientos Urbanos exige que la renta se pague por medios electrónicos, salvo una excepción muy concreta. Y aunque el contrato sea anterior, el efectivo tiene riesgos que conviene conocer: el límite de 1.000 € de pagos en efectivo, la multa del 25 % y lo que ve Hacienda. Te lo explicamos con un ejemplo.

¿Se puede cobrar el alquiler en efectivo?

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cambió la forma de pago del alquiler de vivienda. Desde su entrada en vigor, el 26 de mayo de 2023, el artículo 17.3 de la LAU dice que el pago se efectuará a través de medios electrónicos: transferencia, domiciliación, tarjeta u otro medio de pago electrónico.

El efectivo queda como excepción y con tres condiciones a la vez:

• Que alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago.
• Que sea esa parte quien lo solicite.
• Que el pago se haga en metálico y en la vivienda arrendada.

Es decir, no basta con que al propietario o al inquilino «le resulte más cómodo». Si los dos tenéis cuenta, la ley quiere que la renta circule por el banco. Por eso, en un contrato nuevo, lo correcto es fijar en la cláusula de pago una cuenta y una fecha. Lo vemos en nuestra guía de las cláusulas que debe incluir el contrato de alquiler de vivienda.

¿Y si el contrato es anterior a mayo de 2023?

La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 establece que, salvo en lo relativo a la prórroga y la actualización de la renta, los contratos firmados antes de su entrada en vigor se rigen por el régimen jurídico vigente cuando se celebraron. Y la redacción anterior del artículo 17.3 dejaba la forma de pago a lo que pactaran las partes y, si no habían pactado nada, la fijaba en metálico y en la vivienda.

Por tanto, en un contrato antiguo el efectivo puede ser válido desde el punto de vista de la LAU. Pero eso no lo libra de las otras dos reglas que veremos: el límite de pagos en efectivo y la obligación de declarar las rentas.

El límite de 1.000 € de pagos en efectivo: ¿afecta a tu alquiler?

El artículo 7 de la Ley 7/2012, en la redacción de la Ley 11/2021, prohíbe pagar en efectivo las operaciones de 1.000 € o más en las que alguna de las partes actúe como empresario o profesional. Si el que paga es una persona física sin domicilio fiscal en España que lo acredite y no actúe como empresario o profesional, el límite sube a 10.000 €. Además, para calcular el importe se suman todos los pagos en que se haya podido fraccionar la operación. En el alquiler, que es un contrato de tracto sucesivo, la Agencia Tributaria toma como referencia cada pago periódico pactado (normalmente, la mensualidad): no se suman las rentas de todo el contrato, pero tampoco sirve partir una mensualidad para quedarse por debajo.

Según la Agencia Tributaria, los pagos entre particulares quedan fuera de esta limitación. Y, en el alquiler de vivienda, precisa en su consulta INFORMA 132786 que el propietario persona física solo actúa como empresario a estos efectos cuando utiliza para gestionar el alquiler, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Si alquilas tu piso a una sociedad, ten en cuenta que ese contrato tiene además sus propias reglas fiscales y de retenciones; lo explicamos en alquilar tu piso a una empresa. Y si una empresa alquila la vivienda para alojar a un trabajador, los tribunales suelen considerarlo un arrendamiento para uso distinto del de vivienda: el artículo 17.3 de la LAU no se aplica de forma directa (rige lo pactado), pero sí el límite de 1.000 € por pago.

¿Qué multa hay por pagar el alquiler en efectivo por encima del límite?

Saltarse el límite es una infracción grave. La sanción es una multa del 25 % de la cantidad pagada en efectivo, y responden de forma solidaria el que paga y el que cobra: Hacienda puede dirigirse contra cualquiera de los dos o contra ambos.

Hay una salida: queda libre de responsabilidad quien denuncie la operación ante la Agencia Tributaria dentro de los tres meses siguientes al pago, identificando la operación, el importe y a la otra parte. La denuncia posterior de la otra parte se tiene por no presentada y, si ambos denuncian a la vez, ninguno queda exonerado. Dicho de otra forma: un inquilino enfadado al final del contrato puede dejar al propietario como único responsable.

Ejemplo con números

Una sociedad patrimonial alquila un piso por 1.100 € al mes y el inquilino le paga en mano durante ocho meses:

• Cantidad pagada en efectivo: 1.100 × 8 = 8.800 €.
• Multa del 25 %: 8.800 × 0,25 = 2.200 €, de la que responden solidariamente la sociedad y el inquilino.
• Si el inquilino denuncia dentro de los tres meses siguientes a un pago, queda exento por ese pago y la sociedad responde sola.

Si la renta fuera de 900 €, cada mensualidad quedaría por debajo de 1.000 € y, según la Agencia Tributaria, el límite de la Ley 7/2012 no se aplicaría, porque en un alquiler cuenta cada pago periódico pactado. Lo que no vale es partir una renta de 1.100 € en dos pagos de 550 € para esquivarlo. Y, si es un contrato de vivienda firmado desde el 26 de mayo de 2023, la LAU sigue exigiendo el pago electrónico, salvo la excepción del artículo 17.3.

¿Hay que declarar el alquiler cobrado en efectivo?

Sí. La forma de pago no cambia nada en el IRPF: si eres un propietario particular residente y no alquilas como actividad económica, la renta es un rendimiento del capital inmobiliario y se declara igual que si llegara por transferencia, con sus gastos deducibles y, en vivienda, con la reducción del IRPF por alquiler de vivienda si cumples sus requisitos.

Lo que sí cambia es el riesgo. El efectivo se asocia a rentas sin declarar, y Hacienda tiene otras vías para saber que hay un alquiler: los datos del inquilino, el depósito de la fianza o los ingresos en efectivo en el banco, de los que las entidades informan a la Agencia Tributaria cuando superan los 3.000 € (modelo 171). Si un alquiler no declarado sale a la luz por una comprobación, el propietario pierde la reducción sobre ese rendimiento y se expone a sanción e intereses. Lo contamos en los riesgos fiscales de alquilar en negro.

Si el inquilino no tiene cuenta: cómo cobrar en efectivo con garantías

Si se da la excepción legal (o tu contrato es anterior a mayo de 2023 y lo pactasteis así) y no te afecta el límite de 1.000 € de la Ley 7/2012 (te afectaría, por ejemplo, si el propietario fuera una sociedad y cada renta llegara a 1.000 €), protégete con papel:

1. Recibo cada mes. El artículo 17.4 de la LAU te obliga a entregarlo, con las cantidades separadas por conceptos y la renta en vigor. Si no lo das, los gastos que tenga el inquilino para dejar constancia del pago corren de tu cuenta. Te contamos qué debe llevar en el recibo del alquiler en 2026.
2. Deja constancia escrita de que es el inquilino quien carece de cuenta y pide pagar en efectivo, ya que es la condición que exige la ley.
3. Cobra en la vivienda, como indica el artículo 17.3, y guarda copia firmada de cada recibo.
4. Ingresa el dinero en tu cuenta con regularidad y anota a qué mes corresponde: te servirá ante Hacienda y en un posible juicio.

Esto último importa más de lo que parece. Si un día el inquilino deja de pagar, en un desahucio o en un monitorio la discusión será qué meses se pagaron. Con transferencias, la prueba es inmediata; con efectivo, depende de los recibos. Si llega ese momento, sigue los pasos de qué hacer si el inquilino no paga el alquiler.

El alquiler en efectivo en la Comunidad de Madrid

En Madrid, cobrar en mano no oculta el alquiler. El inquilino menor de 40 años puede aplicar la deducción autonómica por arrendamiento de vivienda habitual: el 30 % de lo pagado, con un máximo de 1.237,20 € en la renta de 2025, si cumple los demás requisitos, entre ellos los límites de base imponible y que lo pagado de alquiler supere el 20 % de esa base. Para ello debe consignar el NIF del arrendador y conservar el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social, o una copia de la denuncia si el propietario no se lo entregó. Si aún no la has depositado, mira cómo depositar la fianza en la Comunidad de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Es legal pagar el alquiler en efectivo?

En los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, solo de forma excepcional: cuando una de las partes carece de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos de pago y lo solicita; entonces se paga en metálico y en la vivienda. En los contratos anteriores rige lo que se pactó.

¿Cuál es el límite de pago en efectivo en un alquiler?

El límite es de 1.000 € por pago cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional, por ejemplo, si el inquilino es una empresa o el propietario es una sociedad. En el alquiler cuenta cada pago periódico pactado (la mensualidad), y no vale partirlo para quedarse por debajo. Si paga un particular sin domicilio fiscal en España que lo acredite y no actúe como empresario, el límite es de 10.000 €.

¿Qué multa hay por cobrar el alquiler en efectivo por encima del límite?

Un 25 % de lo pagado en efectivo. Responden solidariamente quien paga y quien cobra, salvo el que denuncie la operación ante Hacienda en los tres meses siguientes al pago.

¿Tengo que declarar el alquiler que cobro en efectivo?

Sí. Tributa igual que el cobrado por transferencia; si eres un particular residente que no alquila como actividad económica, como rendimiento del capital inmobiliario. Si Hacienda descubre una renta sin declarar, pierdes la reducción por alquiler de vivienda sobre ese rendimiento y puede haber sanción.

¿Debo dar recibo si el inquilino me paga en efectivo?

Sí. La LAU obliga a entregar recibo con las cantidades separadas por conceptos y la renta en vigor. Si no lo entregas, los gastos que tenga el inquilino para acreditar el pago son de tu cuenta.

Conclusión

Cobrar el alquiler en efectivo ha pasado de costumbre a excepción. En los contratos nuevos, la LAU pide medios electrónicos; si interviene una empresa y cada renta llega a 1.000 €, el efectivo está prohibido y se arriesga una multa del 25 %. En todos los casos, la renta se declara igual. Una transferencia mensual te ahorra recibos, discusiones y sustos con Hacienda.

Si quieres despreocuparte del cobro, en Rubirent preparamos el contrato con la cláusula de pago bien hecha, seleccionamos un inquilino solvente y hacemos el seguimiento de cada renta. Consulta nuestros planes de gestión del alquiler o nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid.