¿Tengo que hacer la declaración de la renta si alquilo un piso en Madrid?

Cobras un alquiler y te preguntas si tienes que hacer la declaración de la renta. La respuesta honesta es que, en la práctica, casi siempre sí: arrendar una vivienda genera un rendimiento del capital inmobiliario y el límite legal que te libraría de declarar es tan bajo que apenas cubre un par de mensualidades. Aun así, conviene conocer las reglas exactas, porque la obligación de declarar el alquiler tiene matices —el piso vacío durante parte del año, la titularidad compartida o el borrador que llega sin los ingresos puestos— que cada año pillan con el pie cambiado a propietarios de Madrid.

La regla general: el alquiler tributa siempre en el IRPF

Cuando alquilas una vivienda, no estás desarrollando una actividad económica —salvo que cuentes con una persona contratada a jornada completa para gestionar los arrendamientos—, sino obteniendo un rendimiento del capital inmobiliario. Ese rendimiento se integra en la base imponible general del IRPF y tributa al tipo que te corresponda según el conjunto de tus ingresos.

La diferencia con una nómina es importante: en el alquiler de vivienda a un particular no hay retención. Nadie ingresa nada a cuenta por ti, así que todo el impuesto aflora de golpe en la declaración anual. Tienes el cálculo paso a paso en nuestra guía sobre el rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF.

Dónde está el límite: los 1.000 euros del artículo 96

La obligación de declarar está regulada en el artículo 96 de la Ley 35/2006 del IRPF. Para quien solo percibe rentas de escasa cuantía, la norma fija un límite conjunto de 1.000 euros anuales de rendimientos íntegros del trabajo, del capital o de actividades económicas, junto con las ganancias patrimoniales, siempre que las pérdidas patrimoniales sean inferiores a 500 euros. Por debajo de esas cifras no existe obligación de presentar declaración.

Conviene subrayar un detalle: el límite se mide sobre los ingresos íntegros, es decir, sobre el alquiler bruto, no sobre lo que queda tras restar gastos. Da igual que el IBI, la comunidad y el seguro se coman buena parte de la renta: se mira la cifra de arriba.

Traducido a un alquiler real, el resultado es evidente. Con una renta de 1.000 euros al mes, la primera mensualidad ya agota el límite anual y la segunda lo supera. Incluso una plaza de garaje o un trastero arrendado por 100 euros al mes suma 1.200 euros al año y te obliga a declarar. Y si además cobras una nómina o una pensión, lo más habitual es que ya estuvieras obligado a declarar por los umbrales de los rendimientos del trabajo.

El piso vacío también cuenta

Un error frecuente es pensar que un inmueble sin inquilino no genera nada que declarar. No es así: los meses en los que la vivienda está a tu disposición generan una imputación de rentas inmobiliarias, un ingreso ficticio que se calcula sobre el valor catastral (con carácter general el 2 %, o el 1,1 % cuando el valor catastral ha sido revisado dentro del plazo que fija la normativa vigente). Esa imputación se suma a tus rentas y también entra en el cómputo de los límites del artículo 96. Lo explicamos con ejemplos en el artículo sobre la imputación de rentas del piso vacío.

Cuidado con el borrador: el alquiler no viene puesto

Muchos propietarios dan por bueno el borrador porque sale «a devolver» y lo confirman sin tocar nada. Es uno de los fallos más caros de la campaña. Los datos fiscales de la Agencia Tributaria pueden avisarte de que figuras como titular de un inmueble arrendado, pero el importe cobrado, los días de alquiler y los gastos deducibles los tienes que rellenar tú. Confirmar el borrador teniendo un piso alquilado equivale a presentar una declaración incompleta, con las mismas consecuencias que no declarar.

¿Y si el piso tiene varios titulares?

Cuando la vivienda pertenece a un matrimonio, a varios hermanos o a una comunidad de bienes, cada copropietario declara su parte de los ingresos y de los gastos en proporción a su porcentaje de titularidad, y el límite de los 1.000 euros se mide sobre esa parte: dos titulares al 50 % de un alquiler de 1.600 euros anuales podrían quedar, cada uno, por debajo del umbral. Tienes el detalle en nuestro artículo sobre cómo se declara un piso alquilado entre varios propietarios.

Qué te juegas si no lo declaras

Declarar no es solo una obligación: es lo que te permite pagar menos. La reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda solo se aplica sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente antes de que Hacienda inicie cualquier comprobación. Si es la Agencia Tributaria quien destapa el arrendamiento, pierdes la reducción, tributas por el rendimiento íntegro y se suman sanción e intereses de demora, con cuatro ejercicios no prescritos abiertos a revisión. Lo desarrollamos en el artículo sobre los riesgos fiscales de alquilar en negro.

Qué necesitas para declararlo bien

Si estás obligado, ten preparado antes de sentarte:

• La referencia catastral y el valor catastral del inmueble, con el desglose entre suelo y construcción que aparece en el recibo del IBI.
• Los ingresos íntegros del año: la suma de las rentas devengadas, cobradas o no.
• Los días arrendados y los días que el piso estuvo a tu disposición.
• Los gastos deducibles del alquiler: IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, reparaciones, suministros que pagues tú y la amortización anual del inmueble.
• Tu porcentaje de titularidad y el tipo de arrendamiento, del que depende la reducción aplicable.

Conclusión

Salvo alquileres testimoniales, si arriendas un piso en Madrid tendrás que presentar la declaración. La buena noticia es que hacerlo bien no encarece el alquiler: entre los gastos deducibles y la reducción del rendimiento neto, la factura fiscal real suele ser bastante menor de lo que el propietario teme, y sin riesgo de sanción.

Si prefieres despreocuparte del papeleo y tener cada documento en orden cuando llegue la campaña de la renta, echa un vistazo a nuestros planes de gestión del alquiler: nos encargamos de todo el ciclo, desde fijar el precio hasta el finiquito del contrato.