Reparaciones en el alquiler: qué paga el propietario y qué paga el inquilino (art. 21 LAU)

Goteras en el baño, una persiana que no sube, la caldera que deja de encenderse en pleno invierno. La pregunta llega siempre a deshora: «¿Esto lo pagas tú o lo pago yo?». La respuesta corta está en el artículo 21 de la LAU, pero el día a día tiene matices que conviene tener claros antes de que aparezca la avería. Esta guía resume quién paga los arreglos en un piso de alquiler, qué reparaciones corresponden al propietario y cuáles al inquilino, y cómo evitar las disputas en una vivienda de Madrid.

La regla general del artículo 21 de la LAU

El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a realizar, sin derecho a subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Solo quedan fuera los deterioros imputables al inquilino y la destrucción de la vivienda por causa que no dependa del propietario.

La contrapartida está en el artículo 21.4: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda las paga el inquilino. Y el artículo 21.3 le obliga a comunicar la necesidad de reparación «en el plazo más breve posible» y a facilitar que el propietario compruebe el estado de la vivienda. Esa comunicación rápida es clave: si la avería empeora por no avisar a tiempo, el inquilino puede tener que responder del daño añadido.

Estas reglas no se pueden cambiar en contra del inquilino: el artículo 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que modifiquen en su perjuicio las normas del alquiler de vivienda, salvo que la ley lo permita. Lo vemos en cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.

Qué paga el propietario: reparaciones de conservación

Como regla práctica, todo lo que afecta a la estructura, a las instalaciones fijas y a los elementos imprescindibles para vivir es del propietario, siempre que la avería se deba al paso del tiempo, al desgaste natural o a un caso fortuito:

• Caldera, termo y calentador cuando fallan por desgaste o por una avería interna.
• Instalación eléctrica y de fontanería: tuberías rotas, fugas dentro de la pared o cableado dañado.
• Ventanas y persianas cuando se rompe el mecanismo o el marco por antigüedad; humedades estructurales y filtraciones.
• Electrodomésticos entregados con la vivienda (lavadora, frigorífico, horno) si la avería es por desgaste y no por mal uso.
• Techos, suelos y paredes que requieran reparación para evitar filtraciones o daños.

Qué paga el inquilino: pequeñas reparaciones

La ley no fija un importe ni una lista. En la práctica, los tribunales suelen valorar que la reparación sea de poca entidad y coste y que se deba al desgaste por el uso ordinario, y el criterio varía de un juzgado a otro. Suelen entrar aquí:

• Cambio de bombillas, fusibles, juntas y filtros.
• Sustitución del flexo o la alcachofa de la ducha por desgaste.
• Pilas del termostato, limpieza de filtros y mantenimiento básico de electrodomésticos.
• Pequeños desperfectos que cause el propio inquilino, como agujeros de tacos. El desgaste normal de la pintura por el paso del tiempo no se le puede cobrar.

Además, el inquilino paga siempre los daños que cause por mal uso o negligencia, aunque afecten a elementos que, por desgaste, serían del propietario. Si el daño aparece al final del contrato, sigue los pasos de mi inquilino ha dañado el piso y revisa qué se puede descontar de la fianza.

Reparto de las averías más habituales

En los casos dudosos, lo que resuelve es la prueba: el estado inicial documentado y el informe del técnico que repara.

Reparaciones urgentes y aviso al propietario

El artículo 21.3 de la LAU permite al inquilino, previa comunicación al propietario, hacer las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigirle de inmediato su importe; la ley no le autoriza a descontarlo por su cuenta de la renta. Piensa en una fuga importante o en la caldera averiada en pleno invierno.

Para evitar malentendidos, deja fijado en el contrato un canal de aviso por escrito y un plazo razonable de respuesta, y recomienda al inquilino que revise la vivienda nada más entrar (agua caliente, enchufes, electrodomésticos) y comunique cualquier fallo cuanto antes. Una vivienda bien gestionada rara vez llega a este supuesto.

Obras de conservación, obras de mejora y obras del inquilino

• Obras de conservación que no pueden esperar (art. 21.2 LAU): si no pueden esperar al final del contrato, el inquilino debe soportarlas. Si duran más de veinte días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.
• Obras de mejora del propietario (arts. 19 y 22 LAU): durante el contrato, el inquilino debe soportarlas si no pueden razonablemente esperar, con derecho a una reducción de renta proporcional y a que se le indemnicen los gastos que le causen. El propietario debe notificarlas por escrito con al menos tres meses de antelación, y el inquilino puede desistir del contrato en el mes siguiente, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda (art. 22 LAU). Pasados cinco años de contrato (siete si el arrendador es una persona jurídica, como una sociedad), las obras de mejora dan derecho al propietario, salvo pacto en contrario, a subir la renta anual aplicando al capital invertido el interés legal del dinero más tres puntos, sin superar el 20 % de la renta vigente (art. 19.1 LAU). Lo explicamos en subir el alquiler por obras de mejora.
• Obras del inquilino (art. 23 LAU): no puede hacer, sin consentimiento escrito del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, ni obras que disminuyan su estabilidad o seguridad. La excepción son las adaptaciones por discapacidad o por edad superior a setenta años del artículo 24, previa notificación escrita, siempre que sean en el interior de la vivienda y no afecten a elementos comunes ni a la estabilidad o seguridad; al terminar, debe dejarla como estaba si el propietario lo exige. Detalle en obras del inquilino en el piso alquilado.

Protocolo práctico para propietarios

1. Inventario detallado al inicio, con fotos fechadas de cada estancia y de los electrodomésticos: te lo explicamos en la guía de inventario y acta de entrega.
2. Avisos por escrito y un técnico de confianza al que el inquilino pueda llamar con tus instrucciones: así controlas plazos y precios.
3. Revisiones periódicas de caldera y calentador, y de las siliconas de baños y cocina: muchas fugas grandes empiezan por una junta en mal estado.
4. Seguros: el de hogar del propietario para el continente y, si es posible, uno de contenido y responsabilidad civil del inquilino. Revisa qué daños por agua cubre el seguro.
5. Contrato claro, con el reparto de reparaciones y el canal de aviso por escrito.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la caldera en un piso de alquiler?

Si se estropea por desgaste o por una avería interna, el propietario. Si el fallo se debe a un mal uso del inquilino, lo paga el inquilino. El mantenimiento menor, como las pilas del termostato, suele corresponder al inquilino.

¿Puede el contrato poner todas las reparaciones a cargo del inquilino?

No. Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable son del propietario por ley, y una cláusula que las traslade al inquilino sería nula en un alquiler de vivienda habitual.

¿Puede el inquilino arreglar una avería y descontarla de la renta?

Puede hacer las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, avisando antes al propietario, y exigirle de inmediato su importe (art. 21.3 LAU). La ley no le autoriza a descontarlo por su cuenta de la renta. Fuera de las urgencias, debe avisar y esperar a que el propietario repare; si no lo hace, puede exigirle que cumpla o resolver el contrato (art. 27.3.a LAU).

¿Quién paga si se rompe un electrodoméstico del piso?

Si es un electrodoméstico incluido en el alquiler y falla por desgaste, el propietario. Si se rompe por mal uso, el inquilino.

Conclusión

El reparto del artículo 21 de la LAU es claro: la conservación, al propietario; el desgaste menor y los daños propios, al inquilino. Pero se gana o se pierde en la gestión diaria: un inventario serio, una vía de aviso por escrito y técnicos resolutivos evitan casi todas las discusiones.

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