Declarar el alquiler fuera de plazo: los recargos de Hacienda y cómo regularizar sin sanción

Te das cuenta en septiembre de que no incluiste la renta de tu piso en la declaración, o de que la declaraste a medias. La primera reacción suele ser esperar a ver si pasa algo, y es justo lo contrario de lo que conviene. Declarar el alquiler fuera de plazo por iniciativa propia tiene un coste bajo y perfectamente calculable; esperar a que Hacienda lo descubra multiplica la factura. Te explicamos qué recargo se paga al regularizar de forma voluntaria, cómo se presenta la declaración complementaria del alquiler y cuántos años atrás conviene revisar si eres propietario en Madrid.

Todo depende de quién dé el primer paso

La Ley General Tributaria distingue dos escenarios que no tienen nada que ver entre sí:

• Regularizas tú, sin requerimiento previo: no hay sanción. Pagas la cuota que dejaste de ingresar y un recargo por el retraso, y ahí se acaba el asunto.
• Te descubre Hacienda: a la cuota y a los intereses se suma un procedimiento sancionador, con multas que parten del 50 % de lo no ingresado.

«Sin requerimiento previo» significa que no puedes haber recibido ninguna comunicación de la Agencia Tributaria relativa a ese impuesto y a ese ejercicio. Si la carta ya te ha llegado, la ventana se ha cerrado y lo que toca es contestar bien: lo contamos paso a paso en el artículo sobre qué hacer ante un requerimiento de Hacienda por el alquiler.

Cuánto cuesta el recargo por presentar fuera de plazo

El recargo por declaración extemporánea sin requerimiento previo está regulado en el artículo 27 de la Ley General Tributaria y, desde la reforma de 2021, es mucho más suave que antes:

• Un 1 % más otro 1 % adicional por cada mes completo de retraso. Es decir, un mes de retraso es el 1 %; cinco meses, el 5 %; once meses, el 11 %.
• Durante ese primer año no se exigen intereses de demora.
• Si presentas la declaración una vez transcurridos doce meses, el recargo pasa a ser del 15 % y, además, se añaden los intereses de demora del tiempo que exceda de esos doce meses.
• En ninguno de los dos casos hay sanción.

Un ejemplo sencillo: si dejaste de ingresar 800 euros de IRPF por el alquiler y regularizas con cinco meses de retraso, el recargo es del 5 %, esto es, 40 euros. Poco tiene que ver con el escenario que describimos en los riesgos fiscales de alquilar en negro, donde la sanción puede llegar al 150 % de la cuota.

La reducción del 25 % del recargo

Hay un descuento adicional que conviene no perder. Según la normativa vigente, el recargo se reduce en un 25 % si se ingresa en el plazo voluntario que abre la notificación de la liquidación del recargo y se ha pagado también la deuda de la autoliquidación extemporánea (o se ha aplazado con las garantías que exige la ley). Dicho de otro modo: si atiendes los pagos en plazo, ese 5 % del ejemplo se queda en un 3,75 %.

Cómo se regulariza: una complementaria por cada ejercicio

No existe una declaración «de arrastre» que lo arregle todo de una vez. Hay que presentar una autoliquidación complementaria por cada año en el que faltaron ingresos del alquiler. El procedimiento, a grandes rasgos, es este:

1. Reúne los contratos, los recibos o transferencias de cada año y los justificantes de los gastos.
2. Entra en el servicio de Renta de la Agencia Tributaria y recupera la declaración del ejercicio que vas a corregir.
3. Incorpora los rendimientos del capital inmobiliario que faltaban, con sus gastos deducibles y su reducción.
4. Marca la casilla de declaración complementaria indicando la declaración anterior que complementa e ingresa la diferencia.

Hacienda liquidará después el recargo que corresponda y te lo notificará; no tienes que calcularlo tú al presentar.

Cuántos años atrás hay que revisar

El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años, contados desde el día siguiente al fin del plazo de presentación de cada declaración. En la práctica, eso significa revisar los cuatro últimos ejercicios no prescritos: lo anterior ya no se puede reclamar, pero tampoco conviene fiarlo todo al calendario, porque cualquier actuación de Hacienda interrumpe ese plazo y vuelve a empezar a contar.

Regularizar a tiempo te salva la reducción del IRPF

Este es el argumento de peso, y muchos propietarios lo desconocen. La reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda solo se aplica sobre los rendimientos declarados por el propio contribuyente antes de que se inicie cualquier procedimiento de comprobación. Si te adelantas, la conservas; si es Hacienda quien destapa el alquiler, la pierdes y tributas por el rendimiento íntegro. Puedes repasar los porcentajes en nuestra guía de la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.

Y lo mismo ocurre con los gastos: al regularizar voluntariamente puedes restar el IBI, la comunidad, el seguro, los intereses del préstamo, las reparaciones y la amortización de esos mismos años. Tienes el detalle en el artículo sobre los gastos deducibles del alquiler en el IRPF. Hecho el cálculo completo, la cuota pendiente real suele ser bastante menor de lo que el propietario temía.

Un caso muy frecuente: el piso alquilado a mitad de año

No siempre se trata de ocultar nada. Muchos olvidos vienen de alquileres que empezaron en octubre, de un cambio de inquilino o de una vivienda que estuvo unos meses vacía y otros arrendada, situaciones en las que hay que prorratear con cuidado, tal y como explicamos al hablar de cómo se declara un piso alquilado solo parte del año. El resultado es el mismo: una complementaria y a otra cosa.

Conclusión

Declarar el alquiler fuera de plazo por tu cuenta cuesta un porcentaje pequeño y previsible; que lo descubra Hacienda cuesta la sanción, los intereses y la reducción del IRPF. Si tienes ejercicios sin declarar, el mejor momento para ordenarlos es ahora, mientras sigues teniendo la iniciativa.

En Rubirent nos ocupamos de que tu alquiler esté impecable desde el primer día: contrato, recibos, actualizaciones de renta y toda la documentación que después necesitarás para declarar sin sustos. Conoce nuestros planes de gestión del alquiler y despreocúpate del papeleo.