AJD en la declaración de obra nueva y la división horizontal en Madrid: cuánto se paga y cómo se calcula

Si construyes una casa, amplías la que tienes o divides un edificio en pisos, antes o después te tocará firmar una escritura de declaración de obra nueva o de división horizontal. Esa escritura paga el impuesto de actos jurídicos documentados, el AJD de la obra nueva, que en la Comunidad de Madrid es del 0,75 %. Lo que sorprende es la base: no se calcula sobre un precio de compra, sino sobre lo que vale la obra y, en la división horizontal, también el suelo.

¿Qué es la declaración de obra nueva y por qué paga AJD?

La declaración de obra nueva es la escritura con la que el propietario de un terreno hace constar que sobre él se ha levantado una construcción, para que el Registro de la Propiedad la inscriba. Sin ella, en el Registro solo figura el solar o la casa tal como era antes de la obra. Se firma al terminar una vivienda unifamiliar, al ampliar una existente (una planta más, una ampliación de la superficie construida) o al regularizar una construcción antigua que nunca se declaró.

Paga AJD porque reúne los requisitos del artículo 31.2 de la Ley del impuesto: es una primera copia de escritura notarial, tiene por objeto una cosa valuable, es inscribible en el Registro de la Propiedad y no está sujeta ni al impuesto de sucesiones y donaciones ni a transmisiones patrimoniales u operaciones societarias. Si quieres repasar cuándo aparece este impuesto en otras operaciones, lo explicamos en nuestra guía del AJD en Madrid.

¿Cuánto se paga de AJD por una obra nueva en Madrid?

La Comunidad de Madrid no tiene un tipo especial para estas escrituras, así que se les aplica el general de los documentos notariales: el 0,75 %, fijado en el artículo 36 del texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid. Los tipos reducidos son para otras escrituras: la compra de vivienda y su hipoteca cuando el comprador es una persona física (0,2 %, 0,4 % o 0,5 %, según el caso) y las garantías a favor de sociedades de garantía recíproca (0,1 %). Las bonificaciones por vivienda habitual también se refieren a la adquisición, no a la declaración de una obra.

La base imponible la fija el artículo 70 del Reglamento del impuesto: en la declaración de obra nueva es el valor real de coste de la obra que se declara. No entra el valor del terreno, que ya era tuyo. En una ampliación, se declara solo la parte nueva. Ese valor lo consignas en la escritura y la Comunidad de Madrid puede comprobarlo, de modo que conviene apoyarlo en el presupuesto de ejecución, las certificaciones de obra y las facturas.

¿Y la división horizontal?

La escritura de división horizontal (o de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal) convierte un edificio en varias fincas independientes: cada piso, local o plaza de garaje pasa a tener su propia hoja en el Registro y puede venderse, hipotecarse o alquilarse por separado. Es habitual cuando se construye un edificio para vender pisos o cuando una familia hereda un edificio entero que nunca se dividió.

Aquí la base es mayor: según el mismo artículo 70 del Reglamento, incluye tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno. Y es un acto distinto de la obra nueva: aunque ya pagaras el AJD de la obra, la división horizontal tributa con su propia base.

Segregación, agrupación y agregación: la misma lógica

Otras escrituras frecuentes entre propietarios siguen el mismo esquema, también al 0,75 % en Madrid. La base, según el artículo 70.3 del Reglamento, es el valor de las fincas agrupadas, el de la finca que se agrega a otra mayor o el de la porción que se segrega para formar una finca nueva.

El caso típico es dividir un piso grande en dos viviendas para alquilarlas por separado. Además del AJD de la escritura, si el piso está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la Ley de Propiedad Horizontal exige en su artículo 10.3.b, salvo que los estatutos ya permitan la división, el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas, y hace falta la autorización administrativa (en la práctica, el título habilitante urbanístico del ayuntamiento).

Tres ejemplos con números

1. Vivienda unifamiliar. Terminas de construir tu chalé en un municipio de la Comunidad de Madrid y la obra ha costado 280.000 euros. El AJD de la declaración de obra nueva es el 0,75 % de 280.000: 2.100 euros. El valor de la parcela no cuenta.
2. Edificio heredado sin dividir. Tres hermanos heredan un edificio de cuatro viviendas que nunca se dividió y quieren repartirse los pisos. Si el valor real de la construcción es de 600.000 euros y el del terreno, de 300.000, la división horizontal tributa sobre 900.000 euros: 6.750 euros de AJD. Si después cada uno se adjudica pisos concretos, ese reparto es otra operación con su propia fiscalidad, como explicamos en el artículo sobre la extinción de condominio en Madrid.
3. Piso grande dividido en dos. Segregas de tu piso de 160 m² una vivienda nueva valorada en 200.000 euros. El AJD de la segregación es el 0,75 % de 200.000: 1.500 euros, más notaría y registro.

Son cálculos orientativos: el valor que la Comunidad de Madrid acabe admitiendo depende de la comprobación de valores que pueda hacer en cada caso.

¿Quién paga, con qué modelo y en qué plazo?

Paga el propietario que declara la obra o divide la finca. El artículo 29 de la Ley del impuesto designa como sujeto pasivo al adquirente del bien o derecho y, en su defecto, a quien insta o solicita el documento notarial o a aquel en cuyo interés se expide. Si el edificio es de varios copropietarios, entre ellos suelen repartirse el impuesto según su cuota, pero ante Hacienda responden de forma solidaria (artículo 35.7 de la Ley General Tributaria).

Se autoliquida con el modelo 601 en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura; no cuentan sábados, domingos ni festivos. Según la página de actos jurídicos documentados de la Comunidad de Madrid, puede presentarse de forma telemática en la Oficina Virtual Tributaria, con certificado digital o Cl@ve y adjuntando la escritura, o de forma presencial con cita previa. Si lo presentas tarde, se aplican recargos, y si Hacienda te lo requiere antes, puede haber sanción.

Después de la escritura: Catastro, IBI e IRPF

Pagado el impuesto, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Notarios y registradores comunican la operación al Catastro, aunque conviene comprobar después que la ha incorporado; si no, hay que presentar la declaración catastral. Con una obra nueva o una ampliación sube el valor catastral y, con él, el recibo del IBI, que depende del tipo de cada ayuntamiento, como puedes ver en el IBI por municipios de la Comunidad de Madrid. Con una división horizontal o una segregación, el valor se reparte entre las nuevas fincas, y cada una tiene su propio recibo.

En el IRPF, el artículo 35 de la Ley del IRPF suma al valor de adquisición el coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición. El coste de la obra y los gastos de su escritura, incluido este AJD, cuentan para calcular la ganancia el día que vendas. Si alquilas la vivienda, entran en la base de la amortización del 3 % en el IRPF, siempre sin incluir el suelo. Guarda la escritura, la carta de pago del modelo 601 y las facturas de la obra.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el AJD de una declaración de obra nueva en Madrid?

El 0,75 % del valor real de coste de la obra que se declara. Una obra de 200.000 euros paga 1.500 euros de AJD, a los que hay que sumar la notaría y el registro. El valor del terreno no entra en la base.

¿Se paga AJD por la división horizontal si ya pagué la obra nueva?

Sí. La declaración de obra nueva y la división horizontal son actos distintos, y cada uno tributa con su propia base. En la división horizontal, la base suma el valor real de coste de la obra y el valor real del terreno.

¿Quién paga el AJD de la obra nueva?

El propietario que declara la obra, porque es quien solicita la escritura y aquel en cuyo interés se expide. Si la finca es de varios copropietarios, lo normal es repartirlo según la cuota de cada uno, aunque ante Hacienda responden de forma solidaria.

¿Qué plazo hay para pagar el AJD de una obra nueva en Madrid?

Treinta días hábiles desde la firma de la escritura, con el modelo 601 de la Comunidad de Madrid. Si se presenta fuera de plazo, se aplican recargos.

¿Paga AJD la obra nueva de una vivienda de protección oficial?

Las escrituras relacionadas con la construcción de edificios en régimen de vivienda de protección oficial están exentas, siempre que se haya solicitado ese régimen. La exención es provisional y queda sin efecto si no se obtiene la calificación en el plazo que fija la ley.

Conclusión

El AJD de la obra nueva y de la división horizontal pasa desapercibido hasta que llega la factura del notario, pero se calcula de antemano: el 0,75 % del coste de la obra y, si divides el edificio, también del suelo. Hazlo antes de firmar, conserva los justificantes del coste y presenta el modelo 601 en plazo.

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