Vender un piso heredado en Madrid: cómo tributa en el IRPF

Recibir una vivienda en herencia y decidir venderla es una situación muy habitual entre los herederos de Madrid. Y, casi siempre, surge la misma duda: ¿qué impuestos hay que pagar? Vender un piso heredado en Madrid no tributa igual que vender uno que compraste tú, porque el punto de partida —el valor y la fecha de adquisición— se fija con la herencia. En esta guía te explicamos cómo tributa en el IRPF la ganancia patrimonial de un piso heredado, cómo se calcula el valor de adquisición y qué otros impuestos entran en juego para que no te lleves sorpresas.

Los dos impuestos al vender un piso heredado

Conviene separar desde el principio dos tributos distintos que se pagan en momentos diferentes:

• El IRPF, por la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Se declara en la renta del año siguiente a la operación.
• La plusvalía municipal (IIVTNU), que se paga al Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo urbano y se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la venta.

Ojo: el Impuesto de Sucesiones que pagaste al recibir la herencia es un impuesto anterior y distinto; no vuelve a pagarse al vender, aunque sí influye en el cálculo, como veremos.

La ganancia patrimonial en el IRPF

Al vender el inmueble obtienes una ganancia (o una pérdida) patrimonial, que se integra en la base imponible del ahorro del IRPF. La fórmula es la misma que en cualquier venta: valor de transmisión menos valor de adquisición. La particularidad de un piso heredado está en cómo se determina cada uno de esos valores.

El valor de adquisición de un piso heredado

Como no lo compraste, el valor de adquisición no es un precio de compra, sino el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones cuando lo heredaste (que no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro). A ese valor puedes sumarle:

• El Impuesto de Sucesiones pagado en la parte proporcional a la vivienda.
• Los gastos de notaría y registro de la escritura de herencia.
• Las inversiones y mejoras que hayas hecho después (una reforma, no el mantenimiento ordinario).

Un detalle clave: la fecha de adquisición no es la de la escritura de aceptación de la herencia, sino la del fallecimiento del causante. Esa fecha marca desde cuándo se calcula la ganancia y puede dar derecho a reducciones si la persona fallecida había adquirido el inmueble antes de 1995.

Cuanto mejor documentado esté ese valor de adquisición, menor será la ganancia sobre la que pagas. Por eso es tan importante haber declarado bien el inmueble en la herencia; puedes repasar cómo se fija en nuestro artículo sobre el valor de referencia catastral.

El valor de transmisión

Es el precio real de venta, del que puedes descontar los gastos e impuestos que la operación te genere como vendedor: la comisión de la inmobiliaria, el certificado energético, la plusvalía municipal pagada y otros gastos necesarios para vender. Todo ello reduce la ganancia.

Cuánto se paga: los tramos del ahorro en 2026

La ganancia se suma al resto de rendimientos del ahorro y tributa de forma progresiva por tramos. Según la escala vigente en 2026:

• Hasta 6.000 €: 19 %.
• De 6.000 € a 50.000 €: 21 %.
• De 50.000 € a 200.000 €: 23 %.
• De 200.000 € a 300.000 €: 27 %.
• A partir de 300.000 €: 28 %.

Puedes consultar la escala actualizada en la sede de la Agencia Tributaria. Si vendes por un importe inferior al valor declarado en la herencia, tendrás una pérdida patrimonial, que puede compensar otras ganancias del ahorro. Tienes el cálculo detallado en la guía de cómo tributa la venta de un piso en el IRPF.

La plusvalía municipal

Además del IRPF, al vender pagas al Ayuntamiento la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del suelo. En un piso heredado, ese incremento se cuenta desde la fecha de fallecimiento (cuando lo heredaste) hasta la fecha de venta, no desde que el causante lo compró. Puedes elegir entre el método objetivo y el real (el que resulte más bajo), y si no ha habido incremento de valor, no hay que pagar. Consulta los detalles en la web del Ayuntamiento de Madrid.

¿Puedo aplicar alguna exención?

Las exenciones más conocidas del IRPF suelen quedarse fuera en un piso heredado:

• Reinversión en vivienda habitual. Solo se aplica si el piso que vendes es tu residencia habitual. Un inmueble heredado que tenías vacío o alquilado no cumple ese requisito.
• Mayores de 65 años. La exención por vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años tampoco alcanza a un piso heredado que no sea tu residencia.

La vía real de ahorro está en documentar bien el valor de adquisición y todos los gastos deducibles, no en una exención automática.

Vender o rentabilizar el piso heredado

Antes de firmar, echa números: entre la ganancia patrimonial, la plusvalía y los gastos, la factura fiscal puede ser mayor de lo previsto. A veces compensa alquilar el piso en lugar de venderlo, generando rentas y aplazando la decisión. Si dudas entre una opción y otra, en Rubirent te ayudamos a valorarlo: descubre nuestros planes de gestión del alquiler y decide con las cifras delante.