Muere el propietario de un piso alquilado: qué pasa con el contrato y con Hacienda

Cuando muere el propietario de un piso alquilado, a la pena se suman dudas muy prácticas: ¿se acaba el contrato?, ¿a quién paga ahora el inquilino?, ¿quién declara el alquiler ante Hacienda? El fallecimiento del arrendador no deja el alquiler en el aire, pero sí obliga a los herederos del piso alquilado a mover ficha en lo legal y en lo fiscal. Te explicamos cómo hacerlo en Madrid sin errores.

El contrato no se extingue: los herederos ocupan el lugar del casero

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula qué ocurre si fallece el inquilino, pero no prevé que el contrato termine por la muerte del arrendador. Se aplica el Código Civil: los herederos suceden al difunto en sus derechos y obligaciones por el solo hecho de su muerte (art. 661), y los contratos producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos (art. 1257).

En la práctica, esto significa que:

• El inquilino sigue en la vivienda con las mismas condiciones: renta, duración, prórrogas y cláusulas pactadas.
• Los herederos no pueden echarlo ni subir la renta por el cambio de titular; solo pueden aplicar lo que ya permita el contrato, como la actualización anual pactada.
• Asumen también las obligaciones del arrendador: reparaciones, respeto de los plazos legales y devolución de la fianza al final del contrato.

Si quien fallece es el inquilino, la situación es distinta; lo explicamos en nuestra guía sobre la subrogación del contrato cuando muere el inquilino.

La excepción: el casero era usufructuario

Hay un caso en el que el contrato sí puede terminar. Si quien alquiló era usufructuario (por ejemplo, el viudo que tenía el usufructo mientras los hijos tenían la nuda propiedad), el artículo 13 de la LAU prevé que el arrendamiento se extinga al terminar el derecho del arrendador, y el usufructo vitalicio se acaba con su muerte. Los nudos propietarios pueden entonces recuperar la vivienda o firmar un contrato nuevo con el inquilino. Tienes más detalle en usufructo y alquiler: quién puede alquilar y cobrar la renta.

Qué hacer con la renta y la fianza

El primer problema suele ser el cobro. Cuando el banco conoce el fallecimiento, bloquea las cuentas del titular, y el inquilino puede quedarse sin saber dónde pagar. Para evitar impagos involuntarios y discusiones:

1. Comunica por escrito al inquilino el fallecimiento y quiénes son los herederos o la persona que los representa. Si quieres dejar constancia fehaciente, un burofax al inquilino es la vía más segura.
2. Indica una nueva cuenta para la renta mediante un escrito firmado por todos los herederos o por quien tenga poder para ello. Lo más limpio es una cuenta a nombre de la herencia yacente o de todos los herederos, no la personal de uno solo.
3. Pide al inquilino que guarde los justificantes de cada pago: lo protegen a él y a ti te sirven para cuadrar las cuentas.

Con la fianza ocurre lo mismo: los herederos asumen la obligación de devolverla. En Madrid, la fianza está depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid a nombre del arrendador fallecido, así que conviene comunicarle el cambio de arrendador para poder recuperarla sin problemas cuando acabe el contrato. Repasa los plazos en nuestra guía de la fianza del alquiler en Madrid.

Hacienda: quién declara el alquiler el año del fallecimiento

Ese año, las rentas del piso se reparten entre tres posibles declarantes, según el momento.

1. El fallecido, hasta la fecha de la muerte

Según la Ley del IRPF, el periodo impositivo del fallecido termina el día de su muerte (art. 13). Los alquileres exigibles hasta esa fecha se incluyen en su última declaración de la renta, que presentan los herederos en la campaña del año siguiente. En ella se deducen los gastos del piso de ese periodo y la amortización proporcional a los días.

2. La herencia yacente, mientras no se acepta

Desde el fallecimiento hasta que los herederos aceptan, el patrimonio forma una herencia yacente. No paga IRPF como tal: es una entidad en régimen de atribución de rentas (art. 8.3 y arts. 86 a 90 de la Ley del IRPF), de modo que el alquiler se atribuye a los herederos según sus cuotas (o por partes iguales si no consta otra cosa) y cada uno lo incluye en su propia declaración. Para operar, la herencia yacente necesita su propio NIF y, según el volumen de rentas, puede tener que presentar la declaración informativa del modelo 184. La Agencia Tributaria detalla estas obligaciones en su sede electrónica.

3. Los herederos, una vez aceptada y repartida la herencia

Con la herencia aceptada y adjudicada, cada heredero declara el alquiler en proporción a su parte, con sus ingresos, gastos y amortización. Si el piso queda en proindiviso entre hermanos, cada uno declara su porcentaje; lo contamos en cómo se declara un piso alquilado entre varios propietarios. Un detalle a favor: en un piso heredado, la amortización puede calcularse tomando como coste de adquisición el valor declarado en Sucesiones más los gastos y tributos de la herencia, como explicamos en la amortización del alquiler en el IRPF.

No olvides el Impuesto de Sucesiones

El piso alquilado forma parte de la herencia y tributa en el Impuesto de Sucesiones. El plazo general para presentarlo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable. En la Comunidad de Madrid existe una bonificación del 99 % para el cónyuge, los descendientes y los ascendientes; la detallamos en nuestra guía del Impuesto de Sucesiones al heredar una vivienda en Madrid.

Conclusión

Si muere el propietario de un piso alquilado, el contrato continúa y el inquilino conserva sus derechos; lo que cambia es quién cobra, quién responde y quién declara.

En Rubirent nos ocupamos del día a día del alquiler también en estos momentos delicados: comunicación con el inquilino, cobros, fianza y documentación para tu asesor. Si prefieres delegarlo, conoce nuestros planes de gestión del alquiler o escríbenos a [email protected].