Ley de Propiedad Horizontal 2026: ascensor y obras de accesibilidad obligatorios si las ayudas llegan al 70 % (y qué supone si alquilas tu piso)

La Ley de Propiedad Horizontal cambia en 2026 en un punto que interesa a muchos edificios de Madrid: las obras de accesibilidad y la instalación de un ascensor. La Ley 4/2026, publicada en el BOE el 3 de octubre, rebaja del 75 % al 70 % las ayudas, ahora efectivamente concedidas, que hacen la obra obligatoria y obliga a la comunidad a solicitar las subvenciones que le indique quien pide la obra. Si tienes un piso alquilado, te explicamos quién paga la derrama y qué te conviene hacer.

¿Qué ha cambiado en la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley 4/2026, de 1 de octubre, es una ley que refuerza los derechos de las personas con discapacidad a la inclusión, la autonomía y la accesibilidad universal. Su disposición final primera modifica la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, en dos puntos: da nueva redacción al artículo 10.1.b y añade una disposición adicional tercera. Estas son las novedades:

• Ámbito más amplio. Además de los «ajustes razonables», el precepto habla ahora de las obras «necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal».
• Pago aplazado con financiación. Si la comunidad pide financiación para la obra, el coste se repercute en «tantos años como las opciones de financiación disponible permitan».
• La comunidad tiene que pedir las ayudas. Quien insta la obra puede aportar las convocatorias de ayudas disponibles y la comunidad queda «obligada a solicitarlas».
• Ayudas del 70 %. Si las ayudas efectivamente concedidas alcanzan el 70 % del importe, la obra es obligatoria sin límite económico. Hasta ahora bastaba con que las ayudas a las que la comunidad pudiera acceder llegaran al 75 %.
• Vía judicial. Si, pese a todo, la comunidad no ejecuta la obra, el interesado puede pedir al juez que la obligue.
• Más dinero público. La nueva disposición adicional tercera obliga a las Administraciones a habilitar en sus presupuestos «créditos suficientes» para ayudas de accesibilidad en edificios de viviendas.

¿Cuándo es obligatorio el ascensor o la obra de accesibilidad?

El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge obras que no necesitan acuerdo de la junta. Con la nueva redacción, son obligatorias las obras pedidas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, para que puedan usar los elementos comunes. El texto cita expresamente las rampas, los ascensores y otros dispositivos que favorezcan la orientación o la comunicación con el exterior.

La obligación tiene un límite: que lo que se repercuta cada año, una vez descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Ese límite deja de aplicarse cuando las ayudas concedidas llegan al 70 %. Y si no se llega al 70 % y se supera el límite, la obra sigue siendo obligatoria cuando quienes la piden asumen el exceso.

Fuera de estos supuestos, el ascensor puede aprobarse en junta. El artículo 17.2 exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. Aprobado así, todos pagan aunque se supere el límite de doce mensualidades.

¿A quién afecta y a quién no?

• Afecta a los edificios en régimen de propiedad horizontal sin ascensor o con barreras en el portal o en las zonas comunes, y a todos sus propietarios, vivan en el edificio o lo tengan alquilado.
• Afecta al propietario en cuya vivienda o local vive, trabaja o presta servicios voluntarios una persona mayor de 70 años o con discapacidad: es quien puede pedir la obra.
• No cambia las obras de conservación del artículo 10.1.a ni las impuestas por la Administración, que ya eran obligatorias.
• No cambia nada mientras no entre en vigor: hasta el 22 de octubre de 2026 rige el texto anterior.

Ejemplo: cuánto te puede tocar pagar

Cifras orientativas. Un edificio de 16 viviendas con la misma cuota de participación (6,25 %) presupuesta un ascensor por 96.000 €. A cada piso le corresponden 6.000 €. La cuota ordinaria de comunidad es de 60 € al mes, así que el límite anual es de 720 € (12 × 60 €).

Con el texto anterior, el tercer caso solo habría sido obligatorio si las ayudas a las que se podía acceder llegaban al 75 %, y la ley no preveía expresamente el reparto en los años de la financiación del segundo caso. Para el propietario, la consecuencia práctica es que previsiblemente más edificios tendrán que hacer la obra.

Si tienes el piso alquilado, ¿quién paga la derrama del ascensor?

La comunidad reclama la derrama al propietario, no al inquilino. En el contrato de alquiler, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite trasladar al inquilino gastos generales pactados por escrito y con su importe anual fijado. Una derrama extraordinaria rara vez encaja ahí. Lo explicamos en quién paga los gastos de comunidad en el alquiler.

¿Puedes subir la renta por el ascensor?

El artículo 19 de la LAU permite elevar la renta por obras de mejora pasados cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), con un tope del 20 % de la renta y descontando las subvenciones. Prevé además el reparto por cuotas cuando la mejora afecta a varias fincas del edificio. Aun así, que una obra acordada y ejecutada por la comunidad se trate como «realización por el arrendador de obras de mejora» es discutible. Lo prudente es pactarlo por escrito con el inquilino. Tienes el cálculo en subir el alquiler por obras de mejora.

¿Cómo se declara la derrama en el IRPF?

Instalar un ascensor donde no lo había es una mejora: no se deduce de golpe, sino que se suma al valor del inmueble y se amortiza. Si la derrama repara algo que ya existía, es gasto de conservación del año, con el límite de los rendimientos íntegros del inmueble. Lo detallamos en cómo deducir la derrama de la comunidad en el alquiler y en la guía de amortización del alquiler en el IRPF.

¿Y el valor del piso?

Un edificio con ascensor y portal sin barreras amplía el abanico de inquilinos: personas mayores, familias con carritos o personas con movilidad reducida. Es un argumento que conviene valorar al fijar el precio del alquiler de tu piso en Madrid.

Tu inquilino tiene más de 70 años o una discapacidad

El artículo 10.1.b atribuye la iniciativa a los propietarios «en cuya vivienda o local vivan» esas personas. Si tu inquilino tiene más de 70 años o una discapacidad, tu piso entra en el supuesto, pero la petición a la comunidad la hace el propietario, no el inquilino. Lo razonable es que el inquilino te lo pida y, si procede, la instes tú ante el presidente o el administrador.

Ten en cuenta que, si se supera el límite y las ayudas no llegan al 70 %, el exceso lo asume quien ha requerido la obra. Antes de pedirla, haz números y deja por escrito con el inquilino lo que acordéis. Para las obras dentro de la vivienda rige otra norma: el artículo 24 de la LAU permite al inquilino adaptar el interior de la vivienda a su discapacidad o a su edad superior a 70 años (o a la de su cónyuge, pareja o familiares con los que conviva), previa notificación escrita y sin afectar a elementos o servicios comunes. Al terminar el contrato, debe reponerla a su estado anterior si se lo exiges. Lo vemos en obras del inquilino en el piso alquilado.

¿Qué debe hacer ahora el propietario?

1. Revisa las actas y el orden del día. Comprueba si en tu comunidad hay peticiones de ascensor o de accesibilidad.
2. Pide el presupuesto y las cuentas. Calcula tu parte según tu cuota de participación y compárala con doce cuotas ordinarias.
3. Exige que se soliciten las ayudas. Desde el 23 de octubre de 2026, la comunidad debe pedirlas si se le aportan las convocatorias.
4. Revisa el contrato de alquiler. Mira qué gastos están pactados con el inquilino y cuándo cumple el plazo del artículo 19.
5. Guarda facturas y certificados. Te harán falta para deducir o amortizar la derrama en el IRPF y para justificar cualquier subida pactada.
6. Si delegas la gestión, cuéntaselo a la agencia para que lo tenga en cuenta en la relación con el inquilino. Lo explicamos en la guía de la gestión integral del alquiler en Madrid.

Fechas clave

Obras de accesibilidad en la Comunidad de Madrid

En la ciudad de Madrid, el Ayuntamiento convoca el Plan Rehabilita, con una línea de accesibilidad que incluye ascensores y rampas. Son las convocatorias que el vecino interesado puede aportar a la comunidad para que esta las solicite. Revisa en la web municipal los requisitos y si el plazo está abierto. Si el piso está en otro municipio de la Comunidad de Madrid, consulta las convocatorias de tu ayuntamiento y de la Comunidad. Si la comunidad no ejecuta la obra, la demanda corresponde al juzgado del lugar donde está la finca, según el artículo 52 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si te preocupa el coste del edificio, repasa también las bonificaciones del IBI en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio poner ascensor si un vecino tiene más de 70 años?

Sí, si lo pide el propietario de la vivienda donde vive y la parte anual de cada vecino, descontadas las ayudas, no supera doce cuotas ordinarias. También lo es sin límite si las ayudas concedidas alcanzan el 70 % (desde el 23 de octubre de 2026; hasta entonces, el 75 % de las ayudas a las que se pueda acceder) o si quien la pide paga el exceso.

¿Cuándo entra en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2026?

El 23 de octubre de 2026. La Ley 4/2026 se publicó en el BOE el 3 de octubre y entra en vigor a los veinte días de su publicación.

¿Quién paga la derrama del ascensor si el piso está alquilado?

El propietario, porque es a quien la comunidad reclama el pago. Trasladarla al inquilino exige un pacto escrito que cumpla la Ley de Arrendamientos Urbanos, y una derrama extraordinaria rara vez encaja en él.

¿Puede mi inquilino exigir a la comunidad que ponga un ascensor?

La ley atribuye la petición a los propietarios en cuya vivienda viva una persona mayor de 70 años o con discapacidad. Si tu inquilino lo necesita, lo habitual es que te lo pida a ti y que seas tú quien lo inste ante la comunidad.

¿La derrama del ascensor se deduce en la renta?

Si el piso está alquilado, la derrama de un ascensor nuevo es una mejora: no se deduce de golpe, sino que se amortiza. La derrama que repara algo existente se deduce como gasto de reparación y conservación del año, con el límite de los rendimientos íntegros del inmueble (el exceso puede aplicarse en los cuatro años siguientes).

¿Qué pasa si la comunidad no solicita las ayudas?

Con la nueva redacción, la comunidad está obligada a solicitarlas si el interesado aporta las convocatorias. Si, dándose los requisitos, no ejecuta la obra, el interesado puede pedir al juez que la obligue.

Conclusión

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2026 facilita que se instalen ascensores y se eliminen barreras: ayudas exigidas del 70 % en lugar del 75 %, pago repartido con financiación y la comunidad obligada a pedir las subvenciones que se le indiquen. Si tienes un piso alquilado en Madrid, la derrama será tuya salvo pacto válido. A cambio, tu piso puede ser más fácil de alquilar. En Rubirent nos ocupamos de la gestión de tu alquiler durante todo el contrato; descubre nuestros planes de gestión del alquiler.