Factura del alquiler de particular a empresa: cuándo es obligatoria, qué datos lleva y ejemplo con y sin IVA

Si alquilas tu piso a una empresa, tienes que emitirle una factura del alquiler por cada renta que cobres, aunque seas un particular, no seas autónomo y la renta no lleve IVA. Lo exige el Reglamento de facturación cuando el inquilino es una empresa. Aquí tienes cuándo es obligatoria, qué datos debe llevar y dos ejemplos con números: con IVA y sin IVA.

¿Tiene que hacer factura un particular que alquila su piso a una empresa?

Sí. Para el IVA, quien alquila un inmueble actúa como empresario aunque solo tenga un piso y aunque no esté dado de alta como autónomo. Por eso le alcanza la obligación general de facturar del Reglamento de facturación (Real Decreto 1619/2012).

Ese reglamento tiene una excepción que tranquiliza a casi todos los propietarios: las operaciones exentas de IVA, como el alquiler de vivienda, no necesitan factura (artículo 3). Pero la excepción no se aplica en los casos del artículo 2.2, y el primero de ellos es justo el nuestro: que el destinatario sea un empresario o profesional que actúe como tal. También obliga a facturar cuando el inquilino es una persona jurídica que no es empresaria (una fundación o una asociación, por ejemplo) o cuando un inquilino particular pide la factura para ejercer un derecho de naturaleza tributaria.

En la práctica: si el que firma el contrato y te paga es una sociedad, le debes una factura por cada renta que te pague, lleve IVA o no. Si tu inquilino es un particular, basta con el recibo de siempre; te lo contamos en el artículo sobre el recibo del alquiler y cuándo basta con la transferencia.

Factura con IVA o sin IVA: cómo saber cuál te toca

Lo decide el uso que se pacte en el contrato, no quién lo firme. El alquiler de vivienda está exento de IVA según el artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA. Cuando el inquilino es una empresa, la Agencia Tributaria mantiene la exención si el contrato identifica a la persona que va a vivir en el piso y prohíbe cederlo o subarrendarlo. Lo explicamos a fondo en nuestra guía para alquilar tu piso a una empresa: IVA, IRPF y retenciones.

Si te toca repercutir IVA, cambian más cosas: tendrás que darte de alta en el censo de Hacienda con el modelo 036 y presentar el modelo 303 cada trimestre. A cambio, podrás deducirte el IVA de los gastos ligados a ese alquiler. Si solo alquilas viviendas exentas de IVA, no hace falta el alta censal, salvo que el alquiler llegue a ser una actividad económica en el IRPF, como explicamos en el artículo sobre si hay que darse de alta en Hacienda para alquilar un piso.

¿Qué datos debe llevar la factura del alquiler?

La factura del alquiler de un particular a una empresa debe ser una factura completa salvo que la renta no pase de 400 euros, IVA incluido: solo hasta ese importe se admite la simplificada (el antiguo tique), según el artículo 4. Según el artículo 6 del Reglamento de facturación, debe incluir:

• Número y, en su caso, serie, correlativos. Por ejemplo, 2026-01, 2026-02...
• Fecha de expedición y, si es distinta, la del mes que se factura.
• Tu nombre y apellidos, NIF y domicilio, y la razón social, NIF y domicilio de la empresa.
• Descripción: «Renta del mes de noviembre de 2026 de la vivienda situada en...».
• Base imponible: la renta sin impuestos.
• Tipo y cuota de IVA (21 %) o, si está exento, la mención de la exención, por ejemplo: «Operación exenta de IVA conforme al artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992».
• Retención del IRPF, si la hay: no es un requisito del reglamento, pero se incluye para que el total a pagar cuadre con lo que cobras.

Si repercutes a la empresa gastos como la comunidad o el IBI, inclúyelos en la factura del mes como concepto aparte. Para el IVA, forman parte del precio del alquiler y siguen la misma regla: exentos si lo es la renta y con un 21 % si no lo es.

¿Hay que poner la retención del IRPF en la factura?

Por regla general, una empresa que alquila un inmueble urbano debe retener un 19 % de la renta, sin contar el IVA, e ingresarlo con el modelo 115 (artículo 100 del Reglamento del IRPF). Pero el artículo 75.3.g) del mismo reglamento exime de retención el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. En ese caso, la factura no lleva retención y cobras la renta íntegra.

Si el piso es una oficina o un negocio, o quien vive allí no es trabajador de la empresa, la retención sí procede: se resta en la factura y la empresa la ingresa en Hacienda. Tú la recuperas en tu declaración de la renta, porque se descuenta de lo que te salga a pagar. Lo contamos con detalle en el artículo sobre el modelo 115 y la retención del alquiler.

Ejemplo: dos facturas de alquiler a una empresa

Una empresa te alquila un piso por 1.400 euros al mes. Así queda la factura en cada caso:

En el caso B cobras 1.428 euros, pero no todo es tuyo: los 294 euros de IVA se ingresan en Hacienda con el modelo 303 del trimestre, y los 266 euros de retención los ingresa la empresa con el modelo 115. En tu IRPF declaras como ingreso la renta sin IVA, 1.400 euros al mes (16.800 euros al año), y restas las retenciones que te hayan practicado. En el caso A declaras lo mismo, 16.800 euros, y además puedes aplicar la reducción por alquiler de vivienda si se cumplen sus requisitos.

Plazos, numeración y conservación

• Una factura por cada pago de renta. Cuando el destinatario es una empresa, hay que expedirla antes del día 16 del mes siguiente a aquel en que se devenga la renta (artículo 11). Puedes emitirla a principio de mes, al cobrar.
• Nada de una factura anual si cobras cada mes. Las facturas recapitulativas solo pueden agrupar operaciones de un mismo mes natural (artículo 13). Si el contrato fija pagos trimestrales o anuales, se emite una factura por cada pago.
• Numeración correlativa, sin saltos. Si te equivocas, no borres la factura: emite una rectificativa.
• Conserva las copias durante el plazo de prescripción de la Ley General Tributaria (con carácter general, cuatro años), junto con el contrato y los justificantes de cobro.

Si te parece mucho papeleo para un solo piso, es lo que hacemos a diario: en nuestra guía de la gestión integral del alquiler en Madrid tienes todo lo que puede llevar otra persona por ti.

La factura del alquiler a una empresa en la Comunidad de Madrid

La fianza no se factura: es una garantía, no una renta. Aunque el inquilino sea una sociedad, en la Comunidad de Madrid tienes que depositarla en la Agencia de Vivienda Social en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Según la Comunidad de Madrid, es una mensualidad si el contrato es de vivienda y dos si es de uso distinto, como una oficina. Las empresas suelen pedir el justificante del depósito junto con la primera factura; tienes el paso a paso en cómo depositar la fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Puede un particular hacer facturas sin ser autónomo?

Sí. Para el IVA, quien alquila un inmueble es empresario aunque no esté dado de alta como autónomo. Si el inquilino es una empresa, además de poder hacerlo, está obligado: basta un documento con los datos del artículo 6 del Reglamento de facturación.

¿La factura del alquiler de vivienda a una empresa lleva IVA?

No, si el contrato identifica a la persona que vivirá en el piso y prohíbe cederlo o subarrendarlo: entonces el alquiler está exento y la factura debe indicarlo. Si no se cumplen esas condiciones, o el piso se usa como oficina, lleva un 21 % de IVA.

¿Qué se pone en una factura de alquiler exenta de IVA?

Los mismos datos que en cualquier factura completa, sin cuota de IVA y con la referencia a la exención. Por ejemplo: «Operación exenta de IVA conforme al artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992».

¿Cada cuánto hay que hacer la factura del alquiler a una empresa?

Una por cada pago de renta, antes del día 16 del mes siguiente; si cobras cada mes, una al mes. No se pueden juntar los cobros mensuales en una sola factura al año, porque las facturas recapitulativas solo pueden agrupar operaciones del mismo mes.

¿Y si la empresa paga la renta, pero el contrato está a nombre del trabajador?

Entonces tu inquilino es el trabajador, que es un particular, y no estás obligado a facturar salvo que él te pida la factura para ejercer un derecho tributario. Basta con el recibo. Que pague la empresa no cambia quién es el arrendatario.

Conclusión

Alquilar tu piso a una empresa es una buena opción si el contrato está bien hecho, pero exige un paso que muchos propietarios no conocen: emitir una factura por cada renta, con IVA o sin él. Si identificas en el contrato al empleado que vivirá allí y prohíbes la cesión y el subarriendo, la factura irá sin IVA y sin retención; si es una oficina, con un 21 % de IVA y, por regla general, una retención del 19 %.

Si prefieres que nos encarguemos del contrato, del inquilino y del día a día, mira nuestros planes de gestión del alquiler o entra en Rubirent y cuéntanos tu caso.