Usufructo y alquiler: quién puede alquilar y cobrar la renta

Heredas una vivienda y descubres que tienes la nuda propiedad, mientras tu madre conserva el usufructo. O al revés: eres usufructuario y quieres poner el piso en alquiler. ¿Puedes hacerlo tú solo? ¿Quién cobra la renta? ¿Y qué ocurre con el contrato el día que el usufructo se extinga? Son dudas muy frecuentes entre propietarios de Madrid que reciben un inmueble en herencia, y la respuesta está repartida entre el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Te lo explicamos con claridad.

Qué es el usufructo y en qué se diferencia de la nuda propiedad

El usufructo divide la propiedad en dos partes. El usufructuario tiene el derecho a usar y disfrutar la vivienda: vivir en ella o alquilarla y quedarse con lo que produzca. El nudo propietario es el dueño "desnudo": tiene la titularidad, pero no el uso ni el disfrute mientras dure el usufructo.

Es la situación típica de muchas herencias en Madrid: el cónyuge viudo recibe el usufructo de la vivienda familiar y los hijos, la nuda propiedad. Cuando el usufructo se extingue —normalmente al fallecer el usufructuario— el nudo propietario recupera el pleno dominio de forma automática, sin pagar nada más.

¿Quién puede alquilar: el usufructuario o el nudo propietario?

La respuesta es clara: el usufructuario. El artículo 480 del Código Civil reconoce que el usufructuario puede "aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo". Como el derecho de goce le pertenece a él, es quien firma el contrato como arrendador.

El nudo propietario, por sí solo, no puede alquilar la vivienda: no tiene el uso ni el disfrute. Si quisiera hacerlo, necesitaría el consentimiento del usufructuario. Lo más recomendable es que ambos firmen o, al menos, que el nudo propietario preste su consentimiento por escrito, como veremos.

¿Quién cobra la renta del alquiler?

También el usufructuario. Las rentas del alquiler son frutos civiles y, conforme al Código Civil, corresponden a quien tiene el derecho de disfrute. Por tanto, mientras dure el usufructo, la renta mensual la cobra el usufructuario, no el nudo propietario.

Esto tiene un reflejo fiscal directo: es el usufructuario quien debe declarar esos ingresos como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF. El nudo propietario, al no percibir renta, no declara nada por ese alquiler mientras el usufructo siga vigente.

Qué pasa con el alquiler si se extingue el usufructo

Aquí está el punto delicado, y conviene conocerlo antes de firmar. El artículo 480 del Código Civil dispone que los arrendamientos otorgados por el usufructuario se resuelven al terminar el usufructo (salvo el arrendamiento de fincas rústicas). Y el artículo 13 de la LAU lo confirma para la vivienda: los arrendamientos hechos por un usufructuario se extinguen al término del derecho del arrendador.

¿Qué significa en la práctica? Que si el usufructuario fallece dos años después de firmar un contrato de alquiler, ese contrato puede extinguirse en ese momento, aunque no se hayan agotado los plazos habituales. Y aquí hay una diferencia importante: la protección de los cinco años de duración mínima (siete si el arrendador es persona jurídica) que la LAU concede al inquilino frente a otras causas —como una ejecución hipotecaria o una opción de compra— no opera igual cuando lo que se extingue es un usufructo. Es un riesgo que el inquilino debe conocer y que el nudo propietario debe gestionar.

Conviene no confundir este supuesto con otros cambios de titularidad. Si lo que ocurre es que se vende el piso, el inquilino sí queda protegido: lo repasamos en nuestra guía sobre comprar un piso con inquilino. Y tampoco es lo mismo que el fallecimiento del inquilino, que abre la vía de la subrogación del contrato.

Cómo proteger el contrato: el papel del nudo propietario

La forma más segura de dar estabilidad al alquiler es que el nudo propietario también firme el contrato o consienta expresamente su duración. Si el dueño de la nuda propiedad se obliga a respetar el arrendamiento durante todo el plazo pactado, el inquilino queda protegido aunque el usufructo se extinga antes.

Tres recomendaciones prácticas para evitar sorpresas:

• Identifica bien quién es quién en la escritura de herencia: usufructuario y nudo propietario, con sus porcentajes.

• Haz constar la situación en el contrato: que el arrendador firma como usufructuario y, si es posible, que el nudo propietario consiente la duración.

• Valora inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad para reforzar la posición del inquilino frente a terceros.

Anticipar estas cuestiones evita conflictos el día de mañana, sobre todo cuando hay varios herederos y la duración del alquiler puede superar a la del propio usufructo.

Conclusión

En un piso en usufructo, alquila y cobra la renta el usufructuario, no el nudo propietario; pero el contrato queda ligado a la vida del usufructo, salvo que el nudo propietario consienta otra cosa. Tener esto claro antes de firmar protege a las dos partes y aporta seguridad al inquilino.

En Rubirent ayudamos a propietarios de Madrid a alquilar con todas las garantías, también cuando la vivienda procede de una herencia y hay usufructo y nuda propiedad de por medio. Si quieres que revisemos tu caso y te propongamos la mejor fórmula, escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes en rubirent.com.