Inquilino molesto: cómo resolver el contrato (art. 27.2 LAU)

Ruidos a deshora, fiestas constantes, olores, peleas o un uso de la vivienda que altera la convivencia del edificio. Cuando un inquilino se convierte en un problema para los vecinos, muchos propietarios en Madrid se preguntan si pueden terminar el contrato antes de tiempo. La respuesta es sí, pero con condiciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite la resolución del contrato de alquiler por molestias, aunque exige pruebas y un procedimiento ordenado. Te explicamos cómo hacerlo bien.

Qué dice el art. 27.2 LAU

El artículo 27.2 de la LAU enumera las causas por las que el arrendador puede resolver el contrato por incumplimiento del inquilino. Entre ellas, la letra e) recoge de forma expresa que el propietario podrá poner fin al arrendamiento cuando en la vivienda se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Es una vía distinta del impago de la renta (letra a) o del subarriendo no consentido (letra c). Aquí el problema no es económico, sino de convivencia y seguridad. Y, a diferencia de lo que muchos creen, no basta con una queja puntual: tanto la ley como los tribunales exigen que la conducta tenga cierta entidad.

Qué se considera "actividad molesta"

La norma agrupa cinco supuestos, y conviene distinguirlos porque no todos se prueban igual:

• Molestas: ruidos persistentes, fiestas nocturnas, gritos, música alta o cualquier conducta que impida el descanso de los vecinos.

• Insalubres: acumulación de basura, suciedad extrema o falta de higiene que provoca plagas u olores.

• Nocivas: las que dañan la salubridad del inmueble o de quienes lo habitan.

• Peligrosas: almacenamiento de materiales inflamables, manipulaciones eléctricas de riesgo o cualquier amenaza para el edificio.

• Ilícitas: uso de la vivienda para actividades contrarias a la ley.

El supuesto más frecuente en Madrid son los ruidos, sobre todo en comunidades de pisos donde la convivencia es estrecha. La Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica del Ayuntamiento de Madrid fija límites de ruido y permite que la Policía Municipal levante acta, un respaldo muy valioso para acreditar las molestias.

Los requisitos que exigen los tribunales

Para que un juez admita la resolución, la jurisprudencia ha fijado unos criterios claros. No vale un incidente aislado. Se exige:

1. Intensidad y gravedad: la conducta debe ser objetivamente seria, no una simple incomodidad.

2. Continuidad o reiteración: comportamientos repetidos en el tiempo, no un hecho puntual.

3. Prueba sólida: el propietario debe acreditar los hechos. Aquí pesan los partes de la Policía Municipal, las mediciones de ruido del Ayuntamiento de Madrid, los informes de la comunidad, las denuncias de varios vecinos, los testigos y cualquier documento que demuestre el problema.

Sin pruebas, la demanda decae. Por eso el trabajo previo de documentación es decisivo.

Cómo actuar paso a paso

Antes de acudir al juzgado conviene seguir un orden que refuerza tu posición:

1. Requiere por escrito al inquilino. Aunque la ley no siempre lo impone en este supuesto, un requerimiento previo fehaciente —idealmente por burofax— pidiendo el cese de la conducta es muy recomendable. Demuestra que diste oportunidad de corregir y refuerza tu buena fe ante el juez.

2. Reúne pruebas. Guarda copias de las denuncias, los partes policiales, las actas de la junta de la comunidad, las mediciones acústicas y los mensajes. Cuantos más vecinos colaboren, mejor.

3. Interpón la demanda de resolución. Si el inquilino no cesa, el siguiente paso es una demanda de resolución del contrato por incumplimiento, que puede acumularse con la acción para recuperar la vivienda. El procedimiento es similar al del desahucio, y la decisión final corresponde siempre al juez.

Atajos como cortar suministros, cambiar la cerradura o presionar al inquilino están prohibidos y pueden volverse en tu contra.

El papel de la comunidad de vecinos

En Madrid, muchos de estos conflictos llegan a través de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.2) permite a la comunidad ejercer la acción de cesación contra el ocupante que realiza actividades molestas, prohibidas o que dañan la finca. Si la conducta no cesa, el juez puede ordenar el fin de la actividad e incluso, en casos graves, privar del uso de la vivienda durante un tiempo.

Para el propietario esto es útil: la comunidad puede actuar en paralelo, y las actas y acuerdos de la junta son una prueba excelente para tu propio procedimiento de resolución.

Conclusión

Un inquilino molesto no te obliga a esperar al fin del contrato. El art. 27.2 LAU te permite resolverlo, pero el éxito depende de la prueba y de actuar con orden: requerimiento, documentación y, si hace falta, demanda. Cuanto antes empieces a registrar los hechos, más fuerte será tu posición y menos margen tendrá el inquilino para alargar el conflicto.

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