Garantía adicional en el alquiler: cuánto puede pedir el casero

Al firmar un contrato de alquiler casi todo el mundo conoce la fianza de una mensualidad. Mucho menos conocida es la garantía adicional, una segunda capa de protección que la ley permite pactar para cubrir impagos o desperfectos. Es perfectamente legal, pero tiene un tope que conviene conocer: pedir de más puede volverse en tu contra. En esta guía te explico qué es la garantía adicional en el alquiler, en qué se diferencia de la fianza y cuánto puede pedir el casero sin saltarse el art. 36.5 de la LAU.

Qué es la garantía adicional (y en qué se diferencia de la fianza)

La fianza es obligatoria y está regulada en el artículo 36.1 de la LAU: equivale a una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (en la Comunidad de Madrid, la Agencia de Vivienda Social). No es opcional ni negociable en su cuantía.

La garantía adicional, en cambio, es voluntaria. Es cualquier garantía extra que las partes pacten libremente para reforzar el cumplimiento del contrato: un depósito adicional en metálico, un aval bancario, un seguro o un fiador. Su finalidad es la misma que la de la fianza —responder de los impagos y de los daños que excedan del desgaste normal—, pero se suma a ella y no se deposita en ningún organismo público: se queda en poder del propietario o de la entidad que la gestione.

Dicho de forma sencilla: la fianza es el suelo legal mínimo; la garantía adicional es el colchón opcional que puedes pactar encima.

Cuánto puedes exigir: el límite del art. 36.5 LAU

Aquí está la clave para el propietario. El artículo 36.5 de la LAU permite las garantías adicionales, pero pone un freno claro en el alquiler de vivienda habitual:

• En contratos de hasta cinco años de duración (o hasta siete años si el arrendador es persona jurídica), el valor de la garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta.

• Sumando la fianza legal (1 mensualidad) y la garantía adicional máxima (2 mensualidades), el tope práctico de garantías en metálico es de tres mensualidades.

Este límite, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, busca evitar barreras de entrada excesivas para el inquilino. ¿Qué pasa si lo superas? La cláusula que imponga una garantía superior a esas dos mensualidades es nula en la parte que excede del tope, igual que otras cláusulas abusivas del contrato. El inquilino podría reclamar la devolución de lo cobrado de más, así que pasarse no compensa.

Conviene matizar dos supuestos en los que no rige ese límite de dos mensualidades:

1. Contratos de duración pactada superior a los cinco o siete años, en lo que exceda de ese plazo de prórroga obligatoria.

2. Arrendamientos de uso distinto al de vivienda (locales, oficinas, plazas de garaje sueltas o alquileres de temporada), donde la cuantía de la garantía es de libre pacto.

Formas de garantía adicional: depósito, aval o seguro

La garantía adicional admite varias formas, y cada una protege de manera distinta:

• Depósito adicional en metálico. El inquilino entrega una o dos mensualidades extra que el propietario retiene hasta el fin del contrato. Es la más directa, pero también la que más esfuerzo económico exige al entrar.

• Aval bancario o personal. Un tercero (banco o particular) responde si el inquilino no paga. Si te interesa esta vía, revisa cómo funciona y hasta dónde alcanza el aval personal antes de incluirlo en el contrato.

• Seguro de impago de alquiler. No es una garantía que aporte el inquilino, sino una póliza que contrata el propietario para cubrir las rentas impagadas y, en muchos casos, la defensa jurídica. Es la fórmula que mejor combina protección y agilidad ante un impago.

Una buena práctica es no acumular todas a la vez de forma desproporcionada: elige la combinación que dé seguridad sin espantar a los buenos inquilinos.

Cómo pactarla bien en el contrato

Para que la garantía adicional sea válida y útil, cuídala desde la redacción del contrato:

• Especifica el importe y el concepto. Indica que se trata de una garantía adicional del art. 36.5 LAU, su cuantía exacta y que responde de impagos y desperfectos.

• Respeta el tope de dos mensualidades en vivienda habitual. Si dudas de la duración aplicable, recuerda que el límite se mide sobre el plazo de prórroga obligatoria.

• Detalla la devolución. Aclara plazo y condiciones para reintegrarla al finalizar el contrato.

• Documenta el estado de la vivienda con un inventario y fotos: sin prueba del estado inicial, será difícil descontar daños de cualquier garantía.

Devolución y ejecución de la garantía

Al terminar el contrato, la garantía adicional sigue la misma lógica que la fianza: se devuelve si el inquilino ha cumplido y deja la vivienda en buen estado. El propietario puede descontar las cantidades necesarias para cubrir rentas impagadas o reparaciones de daños que vayan más allá del desgaste por el uso normal, siempre justificándolo. Si retienes importes sin causa, el inquilino puede reclamarlos con intereses, de modo que la transparencia protege también al casero.

Conclusión

La garantía adicional es una herramienta legítima y muy útil para blindar tu alquiler, siempre que respetes el límite de dos mensualidades del art. 36.5 LAU en vivienda habitual y la dejes bien redactada en el contrato. Bien planteada, te da tranquilidad sin disuadir a los inquilinos solventes.

En Rubirent ayudamos a propietarios de Madrid a seleccionar inquilinos fiables y a diseñar las garantías adecuadas para cada contrato. Si quieres que revisemos tu caso, escríbenos a info@rubirent.com o consulta nuestros planes de gestión en rubirent.com.

Fuente normativa: art. 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE).