Finiquito del alquiler: cómo cerrar el contrato sin disputas

Cuando un inquilino se marcha, el contrato no termina del todo con la entrega de las llaves. Queda un último paso que muchos propietarios pasan por alto: el finiquito del alquiler, el documento que liquida las cuentas pendientes y deja constancia de que ninguna de las partes reclama nada a la otra. Saber cómo finalizar un contrato de alquiler de forma ordenada evita la mayoría de los conflictos por la fianza, los suministros o los desperfectos. En esta guía, pensada para propietarios en Madrid, repasamos qué revisar antes de devolver las llaves, qué importes hay que ajustar y qué debe contener un buen documento de finiquito de alquiler.

¿Qué es el finiquito del alquiler y por qué conviene firmarlo?

El finiquito no es una figura regulada de forma expresa en la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino una práctica de cierre que el Código Civil respalda de manera indirecta. Se trata de un acuerdo escrito en el que arrendador e inquilino reconocen que el contrato ha terminado, que la vivienda se ha entregado en un estado determinado y que las cantidades pendientes —fianza, rentas, suministros— quedan saldadas.

Firmarlo interesa a las dos partes. Para el propietario es la prueba de que recuperó la posesión en una fecha concreta y de que no quedan rentas impagadas. Para el inquilino, la garantía de que no se le reclamará nada más adelante. Sin ese documento, una reparación detectada semanas después puede convertirse en una discusión sin pruebas claras.

Antes de la entrega de llaves: la inspección de la vivienda

El finiquito empieza mucho antes de firmar nada: empieza con una visita conjunta para comprobar el estado del inmueble. Aquí es donde el inventario que firmasteis al principio se vuelve tu mejor aliado. Comparar el estado actual con el acta de entrega inicial permite distinguir lo que es desgaste normal de lo que es un daño imputable al inquilino.

Esa distinción es clave. El artículo 1561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por un uso ordinario. Un parqué algo desgastado o la pintura amarilleada entran dentro del uso normal; una pared con un agujero o una encimera quemada, no. Conviene además repasar quién debía asumir cada arreglo según el reparto de reparaciones del artículo 21 LAU, para no descontar de la fianza algo que correspondía al propietario.

Qué cuentas hay que liquidar al cerrar el contrato

Suministros y consumos pendientes

Antes de cerrar, toma la lectura de los contadores de luz, agua y gas el mismo día de la entrega de llaves y deja anotada esa cifra en el documento. Así queda claro qué consumo corresponde al inquilino hasta el último día. Si los contratos de suministro estaban a su nombre, lo habitual es que él gestione la baja o el cambio de titularidad; repasar bien quién paga los suministros y cómo evitar deudas ahorra sustos con facturas que llegan después. Comprueba también que no quedan cuotas de comunidad ni recibos a cuenta sin pagar.

La fianza: el plazo de un mes del artículo 36.4 LAU

La devolución de la fianza es el punto que más fricción genera. La ley es clara: según el artículo 36.4 de la LAU, el saldo de la fianza que deba devolverse al final del arriendo devenga el interés legal del dinero si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que el propietario la haya restituido. Es decir, no se puede retener la fianza de forma indefinida "por si acaso". Si hay daños o deudas, se descuentan de forma justificada y se devuelve el resto; si no los hay, se devuelve íntegra. Tienes el detalle completo en nuestra guía sobre cuándo y cómo devolver la fianza en Madrid.

Qué debe incluir el documento de finiquito de alquiler

Un documento de finiquito de alquiler sencillo pero completo debería recoger:

• Identificación de propietario e inquilino y datos del contrato (fecha y dirección de la vivienda).

• Fecha de entrega de llaves, que marca el fin de la posesión.

• Lecturas de contadores de luz, agua y gas en esa fecha.

• Liquidación de la fianza: importe inicial, descuentos justificados con su motivo y cantidad final devuelta.

• Estado de rentas y gastos: confirmación de que no quedan mensualidades ni suministros pendientes.

• Cláusula de saldo y finiquito: declaración de que ambas partes nada más tienen que reclamarse por este contrato.

• Fecha y firma de las dos partes.

Entregar una copia firmada a cada parte cierra el círculo y evita malentendidos posteriores.

Errores frecuentes que generan disputas

Los conflictos casi siempre nacen de lo mismo: devolver la fianza sin dejar constancia escrita, descontar reparaciones sin fotos ni presupuesto, no anotar las lecturas de los contadores o firmar el finiquito sin haber inspeccionado la vivienda. También es habitual confundir desgaste con daño y cargar al inquilino mejoras que, en realidad, eran obligación del propietario. Documentar cada paso es la mejor defensa frente a una reclamación posterior.

Cerrar bien para volver a alquilar con tranquilidad

Un finiquito ordenado convierte el final de un contrato en un trámite limpio y deja la vivienda lista para el siguiente inquilino sin cabos sueltos. Si prefieres no ocuparte de la inspección, la liquidación y la documentación, en Rubirent gestionamos el cierre del contrato dentro de nuestro plan de cobertura total. Escríbenos a info@rubirent.com o visita rubirent.com para conocer cómo te acompañamos hasta el último día del alquiler.