Fianza del alquiler en Madrid: cuánto exigir, dónde depositarla y cuándo devolverla

La fianza del alquiler en Madrid es uno de los puntos donde más se equivocan los propietarios primerizos: piden importes que la ley no permite, olvidan depositarla en la Agencia de Vivienda Social o tardan más de un mes en devolverla. Cualquiera de esos tres errores puede terminar en recargo, sanción o reclamación judicial. Esta guía recorre, paso a paso, lo que dice la normativa vigente y lo que la Comunidad de Madrid añade por su cuenta.

Cuánto puede exigir el propietario como fianza

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija una cifra clara: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda habitual y dos mensualidades cuando se trata de uso distinto al de vivienda (locales, despachos, alquileres de temporada). No cabe pactar más en concepto de fianza propiamente dicha, aunque sí es habitual reforzar la garantía con figuras adicionales que veremos a continuación.

Durante los cinco primeros años del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica) la cuantía de la fianza queda congelada: la ley impide actualizarla aunque la renta suba. Una vez agotadas esas prórrogas obligatorias, propietario e inquilino pueden ajustarla para equipararla a la nueva renta.

Garantía adicional: hasta dos mensualidades más

Aquí entra una pieza que la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda dejó muy acotada. El artículo 36.5 LAU permite pactar garantías adicionales —aval bancario, depósito complementario, seguro de impago— pero su valor no puede superar dos mensualidades durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).

Traducido a la práctica: en un contrato de vivienda habitual el propietario puede exigir, como máximo, tres meses en total entre fianza y garantía adicional. Cualquier exceso es nulo y facilita al inquilino reclamar la devolución del importe sobrante en sede judicial. Si quieres asegurar el cobro sin tensionar el contrato, lo razonable es combinar una garantía adicional moderada con un proceso serio de selección de inquilino solvente.

Depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social (antes IVIMA)

Madrid es una de las comunidades autónomas que obliga a depositar la fianza fuera del bolsillo del arrendador. La Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (AVS), sucesora del antiguo IVIMA, custodia el dinero hasta que termina el contrato. El propietario tiene un mes desde la firma para hacer el depósito; el trámite es telemático en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid y, con certificado digital, se resuelve en menos de una hora.

Saltarse este paso sale caro. La normativa autonómica considera el incumplimiento una infracción grave, con una sanción que puede oscilar entre el 26 % y el 50 % sobre la fianza no depositada y un tope de 90.000 euros. El depósito tardío voluntario, sin que medie procedimiento sancionador, se penaliza con un recargo menor (2 % en el primer año y 5 % después), pero conviene no jugársela. Conviene además guardar el justificante del depósito: si el inquilino reclama la devolución al final del contrato, podrá pedirla directamente a la Agencia, y el propietario deberá aportar tanto el resguardo como el documento de entrega de llaves.

Devolución de la fianza al terminar el contrato

Aquí está la pieza con más litigios. El artículo 36.4 LAU concede un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza al inquilino. Pasado ese plazo, la cantidad pendiente devenga interés legal del dinero a favor del arrendatario; en 2026 ese tipo se sitúa en el 3,25 % anual, una cifra modesta pero suficiente para que muchos juzgados la reconozcan automáticamente si se reclama.

El procedimiento limpio es siempre el mismo:

1. Hacer inventario de estado el día de la entrega, idealmente con fotos fechadas y firma de ambas partes.

2. Si hay desperfectos, calcular el coste real con presupuestos o facturas.

3. Comunicar al inquilino, por escrito, qué cantidad se retiene y por qué, antes de que se agote el plazo de un mes.

4. Devolver lo que sobre por transferencia, conservando justificante bancario.

Si el propietario no detalla las retenciones por escrito o se limita a no contestar, está abriendo la puerta a una demanda de cantidad por la fianza íntegra más intereses.

Qué se puede descontar de la fianza y qué no

La línea que separa desperfecto reparable de desgaste normal es donde se libran las disputas. Como criterio general:

• Sí se puede descontar: agujeros grandes en paredes, electrodomésticos rotos por mal uso, humedades causadas por negligencia, cristales fracturados, manchas permanentes en suelos o tapicerías, pintura en un color claramente distinto al entregado. También las rentas impagadas y los suministros pendientes, incluidas las cuotas de gastos de comunidad cuando estuvieran a cargo del inquilino.

• No se puede descontar: pequeñas rozaduras en marcos de puertas, marcas del mobiliario sobre el suelo, pintura ligeramente desgastada tras varios años de uso, juntas o silicona oscurecidas en baños. Eso es desgaste normal y corresponde al propietario asumirlo dentro del coste de tener una vivienda alquilada.

La regla de oro: documentar el estado de entrada y el estado de salida. Sin pruebas, casi cualquier retención cae en el juzgado.

Conclusión: gestionar bien la fianza protege al propietario

Una fianza bien calculada, depositada a tiempo y devuelta con un desglose por escrito evita prácticamente todos los conflictos que llegan a juicio en los alquileres de vivienda en Madrid. Frente al impulso de "guardar más por si acaso", la ley pone topes claros y la Agencia de Vivienda Social fiscaliza el cumplimiento.

Si te abruma el papeleo o quieres olvidarte de plazos, formularios y demandas, en Rubirent gestionamos el ciclo completo: redactamos el contrato, depositamos la fianza ante la Agencia de Vivienda Social, mantenemos el inventario actualizado y nos encargamos de la devolución al finalizar. Echa un vistazo a nuestros planes de gestión de alquiler o escríbenos a info@rubirent.com para una primera consulta sin compromiso.