El inquilino no se va al acabar el contrato: qué hacer

Llega la fecha de fin del alquiler, avisas al inquilino de que no vas a renovar y, aun así, no se marcha. Es una de las situaciones que más angustia genera al propietario: el contrato ha caducado, pero la vivienda sigue ocupada. La buena noticia es que la ley te ampara y el camino para recuperar tu piso está claramente marcado. Te explicamos, paso a paso, qué hacer cuando el inquilino no se va al acabar el contrato y cómo actuar con garantías en Madrid.

Primero, ¿de verdad ha terminado el contrato?

Antes de dar ningún paso, conviene confirmar que el arrendamiento realmente ha expirado. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone una prórroga obligatoria hasta los cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica). Cumplido ese plazo, si ninguna de las partes avisa de su intención de no renovar, el contrato se prorroga de forma tácita por anualidades hasta tres años más.

Es decir: que hayan pasado los años inicialmente pactados no significa que el inquilino esté obligado a irse. Si no gestionaste bien los preavisos, puede haberse activado una prórroga que le da derecho a seguir. Repasa las fechas con calma y, si tienes dudas sobre cómo encadenan los plazos, consulta nuestra guía sobre la tácita reconducción del alquiler.

El preaviso de 4 meses: el paso que muchos olvidan

Aquí está la clave que decide muchos casos. El artículo 10 de la LAU exige que el arrendador comunique su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento (el inquilino, por su parte, dispone de dos meses). Si no lo haces en plazo, el contrato se renueva automáticamente y pierdes la oportunidad de recuperar la vivienda ese año.

Ese preaviso debe poder demostrarse. Un mensaje de WhatsApp no basta si mañana hay que ir a juicio. Lo recomendable es enviarlo por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, que deja constancia de qué comunicaste y cuándo. Tienes el detalle en nuestro artículo sobre el burofax al inquilino.

Si no se marcha: el desahucio por expiración del plazo

Si notificaste correctamente, el contrato ha vencido y aun así el inquilino sigue en la vivienda, la vía es el desahucio por expiración del plazo contractual, previsto en el artículo 27.1 de la LAU y tramitado como juicio verbal (artículos 250.1.1º y 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Cómo funciona el procedimiento

Antes de demandar es habitual enviar un requerimiento previo concediendo un plazo para la entrega voluntaria. Si no hay respuesta, se presenta la demanda de desahucio a través de abogado y procurador. Hay una ventaja importante frente al desahucio por impago: aquí no cabe la enervación. El inquilino no puede "salvar" su permanencia pagando o poniéndose al día, porque el motivo no es una deuda, sino que el contrato simplemente ha terminado. El juzgado fija día para el lanzamiento y, llegado el momento, se recupera la posesión de la vivienda.

Ten en cuenta un matiz introducido por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: si el inquilino acredita situación de vulnerabilidad ante los servicios sociales, los plazos del lanzamiento pueden suspenderse de forma temporal mientras se busca una alternativa habitacional.

Cuánto tarda y cuánto cuesta

Conviene ser realista. Aunque sobre el papel es un procedimiento "rápido", la saturación de los juzgados de Madrid hace que un desahucio por expiración pueda alargarse entre seis meses y más de un año hasta el lanzamiento efectivo. En cuanto al coste, entre abogado, procurador y gastos te puedes mover en una horquilla de 1.200 a 3.500 euros, sin contar las rentas que dejas de percibir mientras dura el proceso.

Por eso, cuando el inquilino da señales de que no piensa marcharse, actuar cuanto antes es lo que marca la diferencia. Cada mes de retraso es un mes de vivienda inmovilizada.

Cómo evitar llegar a este punto

La mayoría de estos conflictos se previenen con gestión y anticipación:

• Marca los preavisos en el calendario desde el primer día del contrato para no perder el plazo de cuatro meses.

• Comunica siempre por escrito y de forma fehaciente, aunque la relación con el inquilino sea buena.

• Documenta el estado de la vivienda y ten localizados el contrato firmado y sus anexos.

• No aceptes pagos después del vencimiento sin dejar claro por escrito que no suponen renovación, para no reactivar una prórroga por descuido.

Conclusión

Que el inquilino no se vaya al acabar el contrato es un contratiempo serio, pero perfectamente manejable si conoces los plazos y actúas con orden: confirma que el contrato ha vencido, asegúrate de haber preavisado con cuatro meses de antelación y, si aun así no entrega la vivienda, acude al desahucio por expiración sabiendo que la enervación no le protege.

En Rubirent acompañamos a los propietarios de Madrid en cada uno de estos pasos, desde el control de los plazos de preaviso hasta la recuperación de la vivienda. Si quieres gestionar tu alquiler con esta tranquilidad, escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes de gestión.