¿El alquiler de vivienda lleva IVA?

Es una de las dudas más frecuentes entre quienes ponen un piso en alquiler: ¿hay que sumar IVA a la renta mensual? La respuesta corta es que el alquiler de vivienda habitual está exento, pero existen excepciones que conviene conocer para no llevarte un susto con Hacienda. Aquí te explicamos cuándo el alquiler de vivienda lleva IVA y cuándo no, con la normativa vigente en 2026 y pensando en el propietario de Madrid.

La regla general: la vivienda habitual está exenta

El artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del IVA establece que el arrendamiento de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda está sujeto pero exento de IVA. En la práctica significa que, si alquilas tu piso a una persona física para que viva en él, no debes añadir IVA a la renta ni presentar declaraciones de este impuesto por esos ingresos.

La exención alcanza también al mobiliario, los trasteros y las plazas de garaje cuando se alquilan junto con la vivienda y figuran en el mismo contrato como elementos accesorios. Es decir, un piso amueblado con su garaje sigue exento si todo va dentro del mismo arrendamiento.

¿Por qué importa? Porque la vivienda tributa por otra vía: el propietario declara lo que ingresa en el IRPF, donde además puede aplicar la reducción en el IRPF si se trata de la vivienda habitual del inquilino. El IVA, sencillamente, no entra en la ecuación.

Cuándo SÍ se aplica IVA: locales, garajes y trasteros sueltos

La exención está pensada para la vivienda. En cuanto el destino del inmueble es otro, el alquiler pasa a estar sujeto y no exento, y el propietario debe repercutir el 21% de IVA y presentar el modelo 303 cada trimestre. Los casos más habituales:

• Local comercial u oficina: alquilar un bajo para un negocio o un despacho profesional lleva siempre 21% de IVA.

• Plaza de garaje o trastero por separado: si alquilas solo el garaje, sin vivienda asociada, tributa al 21%.

• Vivienda usada como despacho: si en el contrato consta que el inquilino la destinará a una actividad profesional, deja de ser "exclusivamente vivienda".

En estos supuestos, el arrendador actúa como empresario a efectos de IVA: emite factura con el impuesto, lo ingresa en Hacienda y puede deducirse el IVA de los gastos asociados al inmueble.

El alquiler de vivienda a una empresa: el caso que más dudas genera

Aquí está la trampa. Cuando el inquilino es una persona jurídica —una sociedad que alquila el piso para alojar a un empleado o directivo—, Hacienda venía exigiendo el 21% de IVA, al entender que el arrendatario no es "una persona física que la usa como vivienda".

El criterio se ha matizado. La Dirección General de Tributos y el Tribunal Supremo admiten la exención cuando en el contrato se designa de forma concreta a la persona física que va a habitar la vivienda y se prohíbe el subarriendo o la cesión a terceros. Si, por el contrario, la empresa puede destinar el piso a quien quiera, el alquiler vuelve a tributar al 21%.

La recomendación práctica si vas a alquilar a una sociedad: nombra en el contrato al ocupante y cierra la puerta a la cesión. Es la diferencia entre cobrar una renta limpia o tener que repercutir IVA y presentar declaraciones trimestrales.

Alquiler turístico y de temporada: ojo con el 10%

El alquiler turístico merece párrafo aparte. Si te limitas a ceder la vivienda sin más, sigue la regla del arrendamiento ordinario. Pero en cuanto prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción o restauración—, la operación se asimila a un alojamiento y tributa al 10% de IVA.

Por eso conviene definir bien la modalidad antes de anunciar el piso. No es lo mismo un alquiler de temporada para un trabajador desplazado, o un alquiler con opción a compra, que explotar la vivienda como apartamento turístico con servicios. Cada fórmula tiene su propio tratamiento fiscal.

No confundas IVA, ITP e IRPF

Tres impuestos rondan el alquiler y es fácil mezclarlos:

• IVA: solo aparece cuando el alquiler está sujeto (local, garaje suelto, turístico con servicios). La vivienda habitual está exenta.

• ITP: el Impuesto de Transmisiones grava la formalización del contrato de vivienda, que precisamente por estar exenta de IVA tributa por esta vía. Lo desarrollamos en nuestro artículo sobre el ITP del alquiler.

• IRPF: es donde el propietario declara la renta obtenida por alquilar su vivienda.

Tener claro qué impuesto toca en cada caso evita errores en las declaraciones y sorpresas si llega una comprobación de Hacienda.

Conclusión

Para la inmensa mayoría de propietarios de Madrid que alquilan su piso como vivienda habitual, la respuesta es tranquilizadora: el alquiler no lleva IVA. El impuesto solo entra en juego con locales, garajes o trasteros sueltos, viviendas con uso profesional, alquileres a empresas sin ocupante designado en el contrato o alquileres turísticos con servicios hoteleros.

Si tienes dudas sobre cómo encaja tu caso o prefieres delegar la gestión fiscal y documental de tu alquiler, en Rubirent te acompañamos en cada paso. Conoce nuestros planes o escríbenos a info@rubirent.com: te ayudamos a alquilar con tranquilidad y sin sustos con Hacienda.