Divorcio del inquilino: ¿qué pasa con el alquiler?

Una de las dudas más habituales entre los propietarios surge cuando la pareja que vive de alquiler se rompe: ¿sigue vigente el contrato?, ¿quién se queda en la vivienda?, ¿puedo reclamar la renta a los dos? El divorcio y el contrato de alquiler se cruzan con frecuencia, y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) da respuestas concretas en sus artículos 12 y 15. Te explicamos, paso a paso, qué pasa con tu alquiler cuando tu inquilino se separa o divorcia y cómo actuar para no perder garantías.

El divorcio no extingue el contrato de alquiler

Lo primero que conviene tener claro: la ruptura de la pareja no es causa de resolución del arrendamiento. El contrato sigue vivo con sus mismas condiciones —renta, duración, fianza y obligaciones—. Lo que puede cambiar es quién figura como inquilino, según cómo se firmara el contrato y qué decida la sentencia o el convenio regulador.

Por eso, como propietario, no estás obligado a renegociar nada ni a aceptar un contrato nuevo. Tu posición jurídica se mantiene; solo tienes que saber identificar a quién puedes exigir la renta y a quién entregar los recibos.

Si el contrato está a nombre de los dos cónyuges

Cuando ambos miembros de la pareja firmaron como arrendatarios, los dos son responsables solidarios del pago de la renta mientras sigan como titulares. Esto te beneficia: puedes reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de ellos.

El divorcio, por sí solo, no libera a ninguno. Si uno de los cónyuges abandona la vivienda y quiere salir del contrato, necesitará tu consentimiento para que se le retire como titular: eres tú quien decide si aceptas que el arrendamiento continúe solo con el que se queda. Hasta que firmes esa novación, ambos siguen obligados frente a ti. Es una garantía que conviene no soltar a la ligera, sobre todo si quien permanece no acredita solvencia suficiente por sí solo.

Si el contrato está solo a nombre de uno (art. 15 LAU)

Aquí está el supuesto más delicado. Imagina que el contrato lo firmó solo uno de los miembros de la pareja, pero la sentencia de divorcio atribuye el uso de la vivienda al cónyuge que no firmó. ¿Puede quedarse?

La respuesta la da el artículo 15 de la LAU: el cónyuge no titular puede continuar en la vivienda cuando se le atribuye su uso en el procedimiento de separación, divorcio o nulidad. Es una forma de subrogación, parecida a la que se produce cuando fallece el inquilino.

Pero hay condiciones y un plazo que debes vigilar:

• El cónyuge que se queda debe comunicártelo por escrito en el plazo de dos meses desde que se le notifica la resolución judicial, acompañando copia de la sentencia o de la parte que afecte al uso de la vivienda.

• Si la vivienda se le atribuye de forma permanente o por un plazo superior al que reste del contrato, pasa a ser el nuevo titular del arrendamiento, con todos sus derechos y obligaciones.

A partir de ahí, tu inquilino es esa persona: a ella le exigirás la renta y a su nombre deberás emitir el recibo del pago.

Abandono de la vivienda sin divorcio (art. 12 LAU)

No todas las rupturas pasan por un juzgado. El artículo 12 de la LAU regula qué ocurre cuando el inquilino titular desiste del contrato o abandona la vivienda y su cónyuge o pareja quiere seguir viviendo allí:

• Si el titular te comunica que no renueva o desiste sin el consentimiento de su cónyuge conviviente, el arrendamiento puede continuar a favor de este último. Puedes requerirle para que diga si quiere seguir; si no responde en quince días, el contrato se extingue.

• Si el titular se marcha sin avisar, el cónyuge dispone de un mes desde el abandono para notificarte por escrito su voluntad de convertirse en arrendatario.

Este derecho se extiende también a la pareja de hecho que hubiera convivido de forma estable durante al menos dos años, o desde antes si tienen hijos en común.

Qué debes hacer como propietario

Ante un divorcio o separación de tu inquilino, actúa con orden:

1. Pide la documentación: la sentencia o convenio regulador que acredite a quién se atribuye el uso de la vivienda.

2. Controla los plazos: dos meses en el caso del artículo 15; un mes o quince días en el del 12. Pasados esos plazos sin comunicación válida, tu posición se refuerza.

3. Formaliza el cambio por escrito: deja constancia de quién es el nuevo titular y actualiza los datos de cobro. Si necesitas fijar una postura con garantías, un requerimiento por burofax te da prueba fehaciente.

4. Revisa la fianza y el aval: ambos siguen vinculados al contrato; comprueba que el nuevo titular asume las obligaciones pendientes.

Conclusión

El divorcio y el contrato de alquiler no tienen por qué convertirse en un quebradero de cabeza si conoces las reglas. El contrato no se extingue: simplemente puede cambiar de titular según lo que diga la sentencia y dentro de los plazos que marca la LAU. Tu papel como propietario es identificar a quién exigir la renta, pedir la documentación y dejarlo todo por escrito.

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