Comprar un piso con inquilino: qué debes saber antes

Cada vez más compradores en Madrid se topan con una opción que genera dudas: comprar un piso con inquilino dentro. La vivienda está habitada, hay un contrato en vigor y la pregunta es siempre la misma: ¿qué me llevo exactamente y qué riesgos asumo? La buena noticia es que la ley es clara. Aquí te explicamos qué contrato heredas, qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre el inquilino y qué debes comprobar antes de firmar.

¿Se puede comprar un piso ocupado por un inquilino?

Sí, sin ningún problema. La compraventa y el arrendamiento son dos relaciones jurídicas distintas. Puedes adquirir una vivienda aunque tenga un arrendatario viviendo en ella; lo que cambia es que no recibes el piso vacío, sino con un contrato que también compras.

Para un inversor esto puede ser una ventaja: empiezas a cobrar renta desde el primer día, sin buscar inquilino ni asumir meses de vacío. Para quien quiere mudarse a vivir, en cambio, es justo lo contrario, porque no podrá entrar hasta que el contrato lo permita. Por eso, antes de nada, hay que tener claro un concepto: la subrogación.

La subrogación del comprador (art. 14 LAU)

El artículo 14 de la LAU es la pieza clave. Establece que quien compra una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Dicho de otro modo: pasas a ser el casero, ocupas la posición del vendedor en ese contrato y lo heredas tal y como estaba firmado.

La regla general, vigente desde la reforma de 2019, marca un plazo mínimo de protección al inquilino:

• Si el contrato lleva menos de cinco años (siete si el arrendador anterior era una persona jurídica), como nuevo dueño debes respetarlo hasta completar ese plazo, aunque la compraventa reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

• No puedes subir la renta a tu antojo ni pedir al inquilino que se marche solo porque hayas comprado: te subrogas en las condiciones pactadas.

Esto significa que el contrato que firmó el vendedor te vincula a ti. De ahí que leerlo entero, antes de comprar, no sea un trámite: es la parte más importante de la operación.

¿Cuánto tiempo tendré que respetar el alquiler?

Depende de dos factores: la antigüedad del contrato y si está inscrito en el Registro de la Propiedad.

• Contrato no inscrito y de menos de cinco/siete años: lo respetas hasta agotar ese mínimo legal. A partir de ahí, recuperas margen para no renovar conforme a la LAU.

• Contrato inscrito en el Registro: aquí manda lo que diga la inscripción. Si se pactó e inscribió una duración superior a cinco o siete años, como comprador debes respetar toda la duración pactada. El artículo 7.2 LAU refuerza esa oponibilidad frente a terceros.

Comprobar en una nota simple del Registro si el arrendamiento está inscrito te dice, en cinco minutos, cuánto tiempo vas a tener el piso ocupado. Es la diferencia entre una inversión previsible y una sorpresa.

Riesgos de comprar una vivienda alquilada (y cómo reducirlos)

Comprar con inquilino tiene ventajas, pero también puntos que conviene mirar con lupa. Estos son los riesgos de comprar una vivienda alquilada más habituales:

• Inquilino moroso. Heredas también las deudas de renta pendientes y el desgaste de gestionar un impago. Pide al vendedor los últimos recibos y comprueba que el inquilino está al corriente.

• Renta por debajo de mercado. Si el contrato tiene años, la renta puede estar congelada salvo la actualización anual permitida. Calcula la rentabilidad con la renta real, no con la que tú pondrías.

• Fianza y depósito. Asegúrate de que el vendedor te entregue la fianza y de que estaba depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. Tú responderás de su devolución al final.

• Cláusulas heredadas. Una mala cláusula sigue vigente contigo. Revisa que no haya pactos extraños y descarta cláusulas abusivas que puedan volverse en tu contra.

El derecho de adquisición preferente del inquilino

Hay un detalle que afecta a la propia compra: antes de vendértela, el propietario debe haber respetado el derecho de tanteo y retracto del inquilino, que en igualdad de condiciones puede comprar la vivienda con preferencia. Si la venta se hizo sin notificárselo correctamente, el arrendatario podría ejercer el retracto y subrogarse en tu lugar dentro de los plazos legales.

Por eso, como comprador, conviene exigir que el vendedor acredite que cumplió ese trámite. Lo explicamos en detalle, desde la óptica de quien vende, en nuestra guía sobre tanteo y retracto al vender una vivienda alquilada. Asegurarte de que ese paso se hizo bien protege tu compra frente a reclamaciones posteriores.

Comprobaciones antes de firmar en Madrid

Una lista corta para llegar a notaría sin imprevistos:

• Lee el contrato completo: fecha de firma, duración, renta, prórrogas y cláusulas de actualización.

• Pide nota simple del Registro: averigua si el arrendamiento está inscrito y qué plazo te obliga.

• Verifica la solvencia y los pagos: recibos al día y, si puedes, historial del inquilino.

• Confirma la fianza: importe, entrega y depósito oficial en la Comunidad de Madrid.

• Calcula la rentabilidad real: con la renta vigente, los gastos que asumes y el plazo que tardarás en disponer del piso si quieres recuperarlo.

Conclusión

Comprar un piso con inquilino en Madrid es una operación segura y, para un inversor, muchas veces ventajosa: rentas desde el día uno y un contrato ya en marcha. La clave está en entender la subrogación del artículo 14 LAU, comprobar la duración que te vincula y revisar contrato, fianza y pagos antes de firmar.

Si vas a comprar una vivienda alquilada y quieres que revisemos el contrato, calculemos los plazos o nos encarguemos de la gestión del alquiler una vez sea tuyo, en Rubirent te ayudamos. Escríbenos a info@rubirent.com o consulta nuestros planes de gestión en rubirent.com.