Amortización del alquiler en el IRPF: cómo calcular el 3%

Entre todos los gastos que un propietario resta de lo que gana con el alquiler, hay uno que mucha gente olvida y que suele ser el más cuantioso: la amortización. Dominar la amortización de la vivienda alquilada en el IRPF puede rebajar varios cientos de euros tu factura fiscal cada año, de forma totalmente legal. Te explicamos qué es, cómo se calcula el 3% y los errores que conviene evitar.

Qué es la amortización y por qué te conviene

Cuando alquilas una vivienda, Hacienda entiende que el inmueble se va desgastando con el uso y el paso del tiempo. La amortización es la forma de reflejar esa depreciación: un gasto que no sacas del bolsillo cada año, pero que sí puedes deducir de los rendimientos del alquiler. Está recogida en el artículo 23.1 de la Ley del IRPF y desarrollada en el artículo 14 de su Reglamento.

A diferencia del IBI, la comunidad o el seguro —que pagas y deduces—, aquí deduces un dinero que no desembolsas. Por eso es la deducción estrella del arrendador: bien aplicada, reduce la base sobre la que tributas sin coste real. Y se suma al resto de gastos antes de aplicar la reducción por alquiler de vivienda.

La regla del 3%: sobre qué base se calcula

La ley permite deducir hasta el 3% anual del mayor de estos dos valores:

• El coste de adquisición satisfecho: lo que pagaste por el piso más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA, honorarios de agencia).

• El valor catastral.

En ambos casos hay que excluir el valor del suelo, porque el terreno no se deprecia: solo se amortiza la construcción. Así lo recoge la Agencia Tributaria en su manual de IRPF. Este matiz es el que más confusión genera y el que más dinero deja sobre la mesa cuando se hace mal.

Un ejemplo sencillo. Compraste un piso en Madrid por 200.000 € y, con gastos e impuestos, el coste de adquisición fue de 220.000 €. Si la parte de construcción representa el 60% (lo vemos enseguida), la base de amortización es 132.000 €. El 3% son 3.960 € al año que puedes deducir.

Cómo separar el valor del suelo

Aquí está la clave práctica. Para saber qué porcentaje corresponde a la construcción, usa la proporción que figura en el recibo del IBI, donde aparecen por separado el valor catastral del suelo y el de la construcción.

Aplicas ese mismo porcentaje al coste de adquisición. Si en tu recibo el catastro dice que la construcción es el 60% del valor catastral total, aplicas el 60% sobre los 220.000 € del ejemplo. Es el método que admite la Agencia Tributaria y el más fácil de justificar si te hacen una comprobación.

Vivienda heredada o donada: ojo con la base

Durante años, Hacienda sostenía que en un piso heredado o recibido en donación solo podías amortizar sobre los gastos e impuestos pagados (notaría, Impuesto de Sucesiones), no sobre el valor del inmueble. El resultado era una amortización ridícula.

El Tribunal Supremo lo corrigió en su sentencia de 15 de septiembre de 2021: en las viviendas adquiridas a título gratuito, la base de amortización es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (excluido el suelo), más los gastos y tributos de la adquisición. Se compara, como siempre, con el valor catastral y te quedas con el mayor. Si heredaste un piso y lo tienes alquilado, revisa tu última declaración: lo más probable es que estés amortizando de menos.

Mobiliario y mejoras: otro 10% que sumar

Si alquilas el piso amueblado, los muebles y electrodomésticos también se amortizan, pero a otro ritmo: el 10% anual durante diez años, sobre su coste de adquisición. La lavadora, el sofá, los armarios o la cocina cuentan.

Las mejoras (no las reparaciones) se amortizan igual que el inmueble, al 3%, desde que se realizan. Conviene distinguir mejora de reparación: cambiar una caldera vieja por otra nueva es reparación —gasto deducible íntegro ese año—; instalar aire acondicionado donde no lo había es mejora. Lo desarrollamos en nuestra guía sobre quién paga las reparaciones del alquiler.

Dos errores que pueden costarte caro

El primero: no amortizar por desconocimiento. Cada año que dejas de aplicar el 3% es dinero que no recuperas; solo puedes rectificar los cuatro ejercicios no prescritos.

El segundo, menos intuitivo: la amortización mínima. Cuando vendas el piso, Hacienda calcula la ganancia patrimonial restando del valor de venta el de adquisición, y a este último le descuenta toda la amortización que pudiste deducir, la hayas aplicado o no. Es decir, si no amortizaste, pagas igualmente más IRPF al vender. Una razón más para hacerlo bien desde el principio y cuidar la rentabilidad neta de tu alquiler.

Conclusión

La amortización es la deducción más potente —y más olvidada— del propietario que alquila. Calcular el 3% sobre la base correcta, separar bien el suelo de la construcción y no descuidar el mobiliario marcan la diferencia entre una declaración optimizada y pagar de más año tras año. Si quieres delegar la gestión de tu alquiler y que cada detalle fiscal y contractual esté bajo control, en Rubirent te ayudamos: escríbenos a info@rubirent.com o conoce nuestros planes para propietarios.